Portal Orzeczeń Sądu Apelacyjnego w Poznaniu

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 4 listopada 2014 r.

Sąd Apelacyjny w Poznaniu, I Wydział Cywilny w składzie:

Przewodniczący:	SSA Marek Górecki
Sędziowie:	SA Ewa Staniszewska SA Mikołaj Tomaszewski(spr.)
Protokolant:	st. sekr. sądowy Ewa Gadomska

po rozpoznaniu w dniu 21 października 2014 r. w Poznaniu

na rozprawie

sprawy z powództwa (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w W.

przeciwko (...) spółce z ograniczoną odpowiedzialnością w P.

o zapłatę

na skutek apelacji pozwanego

od wyroku Sądu Okręgowego w Poznaniu

z dnia 25 września 2013 r.

sygn. akt IX Gc 669/12

I)  zmienia zaskarżony wyrok:

a)  w punkcie 1 w ten sposób, że zasądzoną od pozwanego na rzecz powoda

kwotę obniża do 21.054.347,61 zł (dwadzieścia jeden milionów pięćdziesiąt

cztery tysiące trzysta czterdzieści siedem 61/00) z ustawowymi odsetkami

od dnia 26 maja 2011r. do dnia zapłaty, a w pozostałym zakresie powództwo

oddala;

b)  w punkcie 2 w ten sposób, że tytułem zwrotu kosztów procesu zasądza od pozwanego na rzecz powoda 78.610 zł;

II) w pozostałym zakresie apelację oddala;

III zasądza od powoda na rzecz pozwanego 22.300 zł tytułem zwrotu kosztów

postępowania odwoławczego.

SSA Marek Górecki SSA Mikołaj Tomaszewski SSA Ewa Staniszewska

UZASADNIENIE

Powód (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. wniósł o zasądzenie od pozwanego (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w P. kwoty 27.652.626,00 złotych wraz z ustawowymi odsetkami od dnia 22 listopada 2007 roku do dnia zapłaty oraz o zasądzenie kosztów procesu

Wyrokiem z 25 września 2013r. Sąd Okręgowy w Poznaniu zasądził od pozwanego na rzecz powoda 27.652.626,00 złotych wraz z ustawowymi odsetkami od dnia 22 listopada 2007 roku do dnia zapłaty oraz orzekł o kosztach procesu.

W motywach rozstrzygnięcia Sąd Okręgowy wskazał, że 21 marca 2007 roku powód zawarł z pozwanym oraz (...) sp. z o.o. umowę na mocy której:

1.  pozwany przeniósł na rzecz powoda prawo użytkowania wieczystego

( w uzasadnieniu orzeczenia Sąd Okręgowy w kilku miejscach omyłkowo wpisał użytkowania)nieruchomości:

a) działki gruntu nr (...), położonej w S. przy Al. (...), dla której Sąd Rejonowy w Szczecinie Wydział XII Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr KW (...),

b) działki gruntu nr (...), położonej w S. przy Al. (...), dla której Sąd Rejonowy w Szczecinie Wydział XII Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr KW (...),

c) działki gruntu nr (...), położonej w S. przy Al. (...), dla której Sąd Rejonowy w Szczecinie Wydział XII Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr KW (...),

d) działek gruntu nr (...), położonych w S. przy Al. (...), dla których Sąd Rejonowy w Szczecinie Wydział XII Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr KW (...),

e) działki gruntu nr (...), położonej w S. przy Al. (...), dla której Sąd Rejonowy w Szczecinie Wydział XII Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr KW (...),

f) działki gruntu nr (...), położonej w S. przy Al. (...), dla której Sąd Rejonowy w Szczecinie Wydział XII Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr KW (...)

2. (...) sp. z o.o. przeniósł na powoda prawo użytkowania wieczystego nieruchomości:

a) działki gruntu nr (...), położonej w S. przy Al. (...), dla której Sąd Rejonowy w Szczecinie Wydział XII Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr KW (...),

b) działki gruntu nr (...), położonej w S. przy ul (...), dla której Sąd Rejonowy w Szczecinie Wydział XII Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr KW (...),

c) działki gruntu nr (...), położonej w S. przy Al. (...), dla której Sąd Rejonowy w Szczecinie Wydział XII Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr KW (...),

d) działki gruntu nr (...), położonej w S. przy Al. (...), dla której Sąd Rejonowy w Szczecinie Wydział XII Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr KW (...).

W powyższej umowie strony ustaliły cenę nieruchomości zbywanych przez pozwanego na kwotę 29.900.978,99 złotych, a przez (...) sp. z o.o. na kwotę 4.984,821,01 złotych.

Sprzedające spółki przyjęły jako zaliczenie na poczet ceny płatności, do których zobowiązany jest kupujący, wpłaty dokonane przez (...) sp. z o.o. oraz przez (...) w łącznej kwocie 1.476.000,00 złotych, pod warunkiem przedstawienia przez kupującego w terminie 30 dni od dnia podpisania umowy oświadczeń w/w wierzycieli o zwolnieniu sprzedającej (...) sp. z o.o. oraz (...) S.A. z obowiązku spłaty wyżej wymienionej kwoty. W przypadku nieprzedstawienia opisanych powyżej oświadczeń wymieniona kwota miała zostać rozliczona na zasadach opisanych poniżej.

Powód w terminie 7 dni od prawomocnego wpisu kupującego jako wieczystego użytkownika nieruchomości i udzielenia przez sprzedające spółki pełnomocnictwa dla kupującego do wykonania prawa odkupu, zobowiązał się do zapłaty części ceny:

a) w wysokości 586.028,45 złotych w celu pokrycia egzekucji obejmujących należności pracownicze zgodnie z wykazem stanowiącym załącznik do umowy wraz odsetkami ustawowymi narosłymi na dzień zapłaty. Za wykonanie tego obowiązku strony uznały wpłatę na rachunek Komornika Sądowego Rewiru I przy Sądzie Rejonowym w Szczecinie kwot należnych byłym pracownikom (...) S.A. w prowadzonych postępowaniach egzekucyjnych

b) w wysokości 200.000,00 złotych nie później niż 3 dni po przedstawieniu faktury lub zamówienia dostawcy materiałów niezbędnych do produkcji bądź też dokonania płatności za media lub też wynagrodzeń pracowniczych na podstawie aktualnej listy płac (...) S.A.

Pozostała część ceny sprzedaży miała zostać zapłacona w terminie 63 dni licząc od uprawomocnienia się wpisu nowego nabywcy nieruchomości na rachunek sprzedających spółek po potrąceniu:

a) zapłaconych należności wierzycieli, kosztów komorniczych, opłat egzekucyjnych oraz innych kosztów dochodzonych przez Komornika Sądowego Rewiru I Sądu Rejonowego w Szczecinie w postępowaniach egzekucyjnych z nieruchomości wymienionych w tej umowie przeciwko pozwanemu oraz (...) sp. z o.o. i Fabryki (...) S.A. w S.. Wierzyciele na rzecz których winny być dokonane zapłaty lub też których wierzytelności zostaną spłacone w ramach prowadzonych postępowań egzekucyjnych oraz kwoty ich wierzytelności wymienione zostały w załączniku 2 do umowy. Zastrzeżono, że kwoty wierzytelności mogą ulec zmianie w przypadku zawarcia przez strony umowy stosownych porozumień, co do spłat wierzytelności lub też w przypadku jeżeli dotychczasowi wierzyciele, którzy wcześniej prowadzili egzekucje, rozszerzyli swoje wnioski lub też jeżeli w toku postępowania egzekucyjnego wierzyciele zostali częściowo spłaceni.

b) zapłaconych wszystkich zaległości, które mogą obciążać nieruchomości lub kupującego z tytułu zobowiązań publicznoprawnych obciążających pozwanego oraz (...) sp. z o.o. i Fabryki (...) S.A. w S. jak również kosztów składek na ubezpieczenie społeczne i zdrowotne, obciążających spółki opłat z tytułu użytkowania wieczystego nabywanych nieruchomości bądź skutkujące przeniesieniem odpowiedzialności na nabywcę, a które obciążać będą te spółki wg zaświadczeń o stanie zobowiązań na dzień zawarcia umowy.

c) zapłaconej kwoty 75.000,00 złotych z tytułu opłat sądowych poniesionych przez (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością oraz przez (...) w sprawach przed Sądem Rejonowym w Warszawie oraz Sądem Okręgowym w Szczecinie

d) kwoty wydatkowane przez pozwanego, (...) sp. z o.o. lub kupującą spółkę na zakup nieruchomości od licytanta, który wylicytował nieruchomość, która stanowi działkę nr (...), w drodze egzekucji sądowej prowadzonej przez Komornika Sądowego Rewiru I przy Sądzie Rejonowym w Szczecinie sygn. akt sądowych XV Co 5408/05, nr księgi wieczystej (...) w dniu 25 stycznia 2007 roku, w przypadku prawomocnego przybicia, bądź kwot wpłaconych temu licytantowi w zamian za zrzeczenie się przez niego praw do nieruchomości. Strony ustaliły, że w pierwszej kolejności w terminie 45 dni od dnia podpisania niniejszej umowy, ale nie dłużej niż 30 dni od dnia uprawomocnienia się wpisu przeniesienia praw z umowy, do negocjacji ze zwycięzcą licytacji upoważniona jest sprzedająca spółka.

Powyższe prawa użytkowania wieczystego należały poprzednio do Fabryki (...) S.A. w S. i zostały wniesione aportem do pozwanej spółki i (...) sp. z o.o.

Powód nabył powyższe prawa w celu zagospodarowania nieruchomości – budowy centrum handlowego.

Celem zawarcia umowy była także chęć spłaty zadłużenia Fabryki (...) S.A. w S.. Strony uzgodniły, że powód spłaci zobowiązania pracownicze P. i inne zobowiązania określone w umowie, w tym zobowiązania wobec wierzycieli hipotecznych nabywanych nieruchomości i zobowiązania publicznoprawne i o zapłacone kwoty pomniejszy cenę. Ewentualna pozostała kwota miała zostać zapłacona na rzecz pozwanego i (...) sp. z o.o.

W dniu 5 kwietnia 2007 roku pozwany oraz (...) sp. z o.o. złożyły oświadczenie w którym wyraziły zgodę, aby powód złożył do depozytu notariusz M. O. kwotę 113.938,91 złotych, z przeznaczeniem na wypłaty dla pracowników Fabryki (...) S.A. w S. oraz aby powód zaliczył na poczet ceny sprzedaży z tytułu umowy sprzedaży zawartej w dniu 21 marca 2007 roku w/w kwotę oraz 455,75 złotych z tytułu kosztów bankowych obciążających przelew na rachunek i wypłatę w gotówce z rachunku depozytowego także 273,28 złotych z tytułu kosztów związanych z ustanowieniem przedmiotowego depozytu. W dniu 5 kwietnia 2007 roku powód złożył do depozytu notariusz M. O. w/w kwotę. Kwota z depozytu została wypłacona na pokrycie zobowiązań pracowniczych Fabryki (...) S.A. w S..

W dniu 18 maja 2007 roku powód wpłacił do depozytu notariusz M. O. kwotę 85.83,09 złotych, celem zabezpieczenia zapłaty części ceny sprzedaży nieruchomości opisanych w § 17 ust. 3 lit b umowy z dnia 21 marca 2007 roku, z przeznaczeniem na wypłaty gotówką dla pracowników Fabryki (...) S.A. w S., zgodnie z listami sporządzonymi i podpisanymi przez osoby uprawnione do reprezentacji Fabryki (...) S.A. w S., stanowiących załącznik do protokołu przyjęcia depozytu.

W dniu 18 maja 2007 roku między innymi pozwany złożył oświadczenie, iż wypłata z depozytu w/w kwoty, dokonana w sposób określony w w/w protokole stanowi całkowite uregulowanie zobowiązań powoda opisanych z § 17 ust. 3 lit b umowy z dnia 21 marca 2007 roku.

W dniu 05 kwietnia 2007 roku pozwany oraz (...) sp. z o.o. złożyły również oświadczenie, w którym wyraziły zgodę, aby powód dokonał zapłaty części ceny sprzedaży z tytułu umowy sprzedaży, zawartej w dniu 21 marca 2007 roku do kwoty 7.500.000,00 złotych na rzecz (...) BANK S.A. z siedzibą w W..

W dniu 13 czerwca 2007 roku powód wpłacił na rzecz (...) Bank S.A. kwotę 7.131.516,65 złotych.

W związku z powyższą wpłatą (...) Bank S.A. wyraził zgodę na ujawnienie we wpisie hipoteki kaucyjnej na nieruchomości (...) w miejsce (...) Bank S.A. powodowej spółki do wysokości 7,5 mln złotych.

W dniu 25 kwietnia 2007 roku powód oraz pozwany i (...) sp. z o.o. zawarły umowę w której strony potwierdziły uregulowanie przez powoda części ceny sprzedaży z umowy z dnia 21 marca 2007 roku w kwocie 1.476.000,00 złotych.

Strony oraz (...) sp. z o.o. zawarły aneks nr (...) do umowy z dnia 25 kwietnia 2007 roku, w którym ustaliły, że na poczet ceny określonej w § 17 ust. 1 umowy z dnia 21 marca 2007 roku powód może zaliczyć wszelkie udokumentowane wydatki, dokonane w związku z zawarciem i wykonaniem umowy sprzedaży, a w szczególności spłatę zobowiązania (...) S.A. w stosunku do radcy prawnego M. I. oraz wszelkich zobowiązań (...) S.A., w tym wynikające z zawartego układu z wierzycielami, które zostały opisane w załączniku do tego aneksu.

W dniu 30 maja 2007 roku pozwany oraz (...) sp. z o.o. złożyły oświadczenie o odroczeniu zapłaty części ceny z umowy z dnia 21 marca 2007 roku w kwocie 2.000.000,00 złotych do 7 dni od daty wydania przez Sąd Rejonowy w Szczecinie XV Wydział Egzekucyjny prawomocnego postanowienia o odmowie przybicia na rzecz W. G. nieruchomości opisanej w księdze wieczystej KW (...), bądź w przypadku wydania przez Sąd Rejonowy w Szczecinie XV Wydział Egzekucyjny prawomocnego postanowienia o przybiciu na rzecz W. G. nieruchomości opisanej w księdze wieczystej KW (...) oraz zawarcia przez powoda jakiejkolwiek umowy z W. G. w sprawie uregulowania stanu prawnego nieruchomości, dla której prowadzona jest księga wieczysta KW (...), o ile którekolwiek z opisanych powyżej dwóch zdarzeń zajdzie po 56 dniu od daty upływu ostatniego z terminów zaskarżenia wpisu powoda, jako użytkownika wieczystego oznaczonych nieruchomości.

W dniu 5 czerwca 2007 roku powód wpłacił na konto Komornika Sądowego Rewiru I przy Sądzie Rejonowym w Szczecinie kwotę 854.937,66 złotych na pokrycie roszczeń pracowniczych (...) oraz kosztów egzekucyjnych.

W dniu 6 czerwca 2007 roku powód przekazał na konto Komornika Sądowego Rewiru I przy Sądzie Rejonowym w Szczecinie kwotę 21.041.421,91 złotych, z której pokryto pozostałe roszczenia wierzycieli egzekwujących wraz z kosztami egzekucyjnymi, a także wierzycieli hipotecznych zgodnie z ich wnioskami ograniczającymi egzekucję.

Strony oraz (...) sp. z o.o. zawarły aneks nr (...) do umowy z dnia 25 kwietnia 2007 roku w którym pozwany oraz (...) sp. z o.o. potwierdziły uregulowanie przez powoda kwoty 21.896,359,57 złotych i dokonały skwitowania odbioru tej kwoty jako części ceny z umowy z dnia 21 marca 2007 roku. Jednocześnie w/w podmioty zaakceptowały spłatę następujących wierzycieli:

a) Bank (...) do kwoty 2.299.408,09 złotych,

b) (...) Bank S.A. do kwoty 7.132.000,00 złotych,

c) (...) sp. z o.o. do kwoty 345.000,00 złotych,

zaznaczając, że bankowe polecenie przelewu tych kwot na rachunki bankowe wierzycieli jest równoznaczne z pokwitowaniem przez w/w spółki.

W dniu 20 kwietnia 2007 roku (...) sp. z o.o. (dawniej (...)) oraz R. E. ( (...)) złożyły oświadczenie o zwolnieniu (...) Sp. z o.o. oraz (...) S.A. z obowiązku spłaty kwoty wymienionej w § 17 ust. 2 umowy z dnia 21 marca 2007 roku.

W dniu 22 marca 2007 roku (...) P. nabył od M. I. wierzytelność wobec (...) S.A. w S. w kwocie 60.000,00 złotych. Z kolei umową z dnia 27 kwietnia 2007 roku (...) P. przelał na rzecz powoda w/w wierzytelność.

W dniu 4 czerwca 2007 roku Bank (...) S.A. udzielił promesy wykreślenia hipotek obciążających nieruchomości sprzedających spółek oraz umorzenia postępowania egzekucyjnego prowadzonego z tych nieruchomości pod warunkiem otwarcia przez powoda rachunku z tym banku, dokonania wpłaty na ten rachunek kwoty 2.299.408,00 złotych oraz jej zablokowania na rzecz Banku, a następnie wydania bankowi dyspozycji dokonania blokady, pełnomocnictwa do pobrania wskazanej kwoty. Zgodnie z w/w promesą powód dokonał przelewu kwoty 2.299.408,09 złotych.

W dniu 5 czerwca 2007 roku powód zawarł z (...) Sp. z o.o. – wierzycielem hipotecznym na nieruchomości KW (...), co do której użytkowanie wieczyste nabył powód, oraz wierzycielem egzekwującym w postępowaniu prowadzonym przeciwko (...) S.A., umowę na mocy której powód zobowiązał się spłacić wierzytelności tego podmiotu w wysokości 354.000,00 złotych, a która to kwota miała wyczerpać wszelkie roszczenia (...) Sp. z o.o. zabezpieczone hipoteką.

W tym samym dniu powód wpłacił na rzecz (...) Sp. z o.o. w/w kwotę.

W dniu 19 września 2007 roku powód dokonał zapłaty na rzecz Miasta S. kwoty 146.369,46 złotych z tytułu opłaty użytkowanie wieczystego działek przy ul (...) i al. (...).

Pismem z dnia 13 listopada 2007 roku pozwany wezwał powoda do zapłaty kwoty 2.000.000,00 złotych zatrzymanej przez powoda na mocy oświadczenia z dnia 30 maja 2007 roku o odroczeniu terminu płatności części ceny w kwocie 2.000.000,00 złotych, powołując się na wydanie prawomocnego postanowienia sądowego o odmowie przybicia na rzecz W. G. nieruchomości opisanej w księdze wieczystej KW (...).

Z kolei pismem z dnia 14 listopada 2007 roku pozwany wezwał powoda do zapłaty 248.352,80 złotych, stanowiącej część ceny nieruchomości, a mającej wynikać z nieuregulowania przez powoda należności publicznoprawnych obciążających pozwanego wobec Prezydenta Miasta S. z tytułu podatku od nieruchomości.

Wobec nie uiszczenia przez powoda kwot wskazanych w w/w wezwaniach pozwany oraz (...) sp. z o.o. złożyły w dniu 21 listopada 2007 roku oświadczenie o odstąpieniu od umowy z dnia 21 marca 2007 roku.

W związku z odstąpieniem od umowy sprzedaży pismem z dnia 4 grudnia 2007 roku pozwany wezwał powoda do zawarcia w dniu 14 grudnia 2007 roku umowy przenoszącej prawo użytkowania wieczystego określonych nieruchomości.

W dniu 13 grudnia 2007 roku powód złożył oświadczenie o uznaniu za bezskuteczne w/w oświadczenia o odstąpieniu od umowy, a w dniu 14 grudnia 2007 roku odmówił zawarcia umowy przeniesienia własności określonych nieruchomości.

Wobec nie złożenia przez powoda oświadczenia o powrotnym przeniesieniu prawa użytkowania wieczystego powód złożył pozew, domagając się zobowiązania powoda do złożenia określonego oświadczenia woli.

Wyrokiem z dnia 12 lipca 2010 roku Sąd Okręgowy w Szczecinie w sprawie VIII GC 160/08 oddalił powyższe powództwo. Na skutek apelacji wyrokiem z dnia 25 maja 2011 roku Sąd Apelacyjny w Szczecinie w sprawie I ACa 242/11 zmienił w/w wyrok i zobowiązał powoda do złożenia oświadczeń woli dotyczących przeniesienia prawa użytkowania wieczystego określonych nieruchomości.

Pismem z dnia 07 czerwca 2011 roku powód wezwał pozwanego do zapłaty kwoty 29.900.978,99 złotych z tytułu zwrotu ceny zgodnie z art. 494 k.c., w związku z odstąpieniem przez pozwanego od umowy z dnia 21 marca 2007 roku.

W tak ustalonym stanie faktycznym Sąd Okręgowy wskazał, że w myśl art. 494 k.c. strona, która odstępuje od umowy wzajemnej, obowiązana jest zwrócić drugiej stronie wszystko, co otrzymała od niej na mocy umowy; może żądać nie tylko zwrotu tego, co świadczyła, lecz również naprawienia szkody wynikłej z niewykonania zobowiązania.

Z chwilą skutecznego złożenia oświadczenia o odstąpieniu od umowy odpada podstawa prawna spełnionych już świadczeń. W konsekwencji powinien zostać przywrócony stan rzeczy sprzed zawarcia umowy. Może to w szczególności nastąpić przez zwrot świadczeń otrzymanych przez strony. Z tej przyczyny każdej ze stron przysługuje roszczenie zwrotne. Jednocześnie też zostają one zwolnione z obowiązku świadczenia w zakresie dotychczas niewykonanym. Zwrot spełnionych świadczeń wzajemnych powinien w zasadzie być dokonany w naturze. Świadczenia podlegają zwrotowi w stanie niezmienionym, chyba że zmiana była konieczna w granicach zwykłego zarządu (wniosek per analogiam z art. 395 § 2 zd. 2).

Roszczenia zwrotne mogą zostać zabezpieczone w drodze prawa zatrzymania (art. 496 k.c.). Strona, która skorzystała z odstąpienia, jest zobowiązana do zwrotu tego wszystkiego, co otrzymała od drugiej strony. Nie może w szczególności powoływać się na art. 409 k.c. i zarzucać, że nie jest już wzbogacona

W myśl art. 117 § 1 i 2 k.c. z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, roszczenia majątkowe ulegają przedawnieniu. Po upływie terminu przedawnienia ten, przeciwko komu przysługuje roszczenie, może uchylić się od jego zaspokojenia, chyba że zrzeka się korzystania z zarzutu przedawnienia. Jednakże zrzeczenie się zarzutu przedawnienia przed upływem terminu jest nieważne.

Stosownie do treści art. 118 k.c. jeżeli przepis szczególny nie stanowi inaczej, termin przedawnienia wynosi lat dziesięć, a dla roszczeń o świadczenia okresowe oraz roszczeń związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej - trzy lata.

Zgodnie z art. 120 § 1 k.c. bieg przedawnienia rozpoczyna się od dnia, w którym roszczenie stało się wymagalne. Jeżeli wymagalność roszczenia zależy od podjęcia określonej czynności przez uprawnionego, bieg terminu rozpoczyna się od dnia, w którym roszczenie stałoby się wymagalne, gdyby uprawniony podjął czynność w najwcześniej możliwym terminie.

W odpowiedzi na pozew pozwany podniósł zarzut przedawnienia roszczeń i ten zarzut, jako najdalej idący zostanie rozważony w pierwszej kolejności. Pozwany wskazał, że roszczenia mające swoje źródło w odstąpieniu od umowy na podstawie art. 494 k.c. przedawniają się na podstawie i w terminie określonym w art. 117 i 118 k.c. Roszczenie powoda związane jest z prowadzoną działalnością gospodarczą, a zatem przedawnia się w terminie 3 – letnim. Oświadczenie o odstąpieniu od umowy zostało złożone powodowi przez pozwanego w dniu 21 listopada 2007 roku i z tym dniem wywołało skutek prawny, w postaci usunięcia umowy sprzedaży z obrotu prawnego. Oświadczenie miało w stosunku do powoda skutek obligacyjny – zobowiązujący go do zwrotu świadczenia przejawiającego się w przeniesieniu na pozwanego prawa do nieruchomości.

Sąd nie podziela powyższego zarzutu stojąc na stanowisku, że roszczenie powoda nie uległo przedawnieniu. Termin przedawnienia w tej sprawie rozpoczął bowiem bieg w dniu 25 maja 2011 roku, czyli w dniu wydania przez Sąd Apelacyjny w Szczecinie wyroku zobowiązującego powoda do złożenia oświadczenia woli, dotyczącego przeniesienia prawa użytkowania wieczystego na pozwanego. Z tym bowiem dniem roszczenie powoda o zwrot ceny stało się wymagalne. Potwierdził to Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 7 stycznia 2005 roku IV CK 204/04 LEX nr 277849, w którym wskazał, iż wymagalność zobowiązania nie zachodzi, gdy dłużnik dysponuje zarzutem hamującym roszczenie wierzyciela, a takim zarzutem jest niewątpliwie zarzut zatrzymania. Skuteczne skorzystanie przez stronę z prawa zatrzymania wzajemnego świadczenia pieniężnego wyłącza opóźnienie w spełnieniu tego świadczenia. Dopiero zatem z momentem wydania powyższego wyroku zarzut zatrzymania nie mógł być już być skuteczny, gdyż na mocy wyroku powód wykonał swoje zobowiązanie do przeniesienia prawa użytkowania wieczystego, co oznacza, że roszczenie powoda o zwrot ceny stało się wymagalne.

Mając na uwadze okoliczności sprawy zasadność powództwa nie może budzić wątpliwości. Poza sporem pozostawała kwestia odstąpienia przez pozwanego od umowy z powodem zawartej dnia 21 marca 2007 roku. Skuteczność i ważność tego oświadczenia potwierdził Sąd Apelacyjny w Szczecinie w wyroku z dnia 25 maja 2011 roku w sprawie I ACa 242/11, w którym zobowiązał powoda do złożenia oświadczenia woli, dotyczącego powrotnego przeniesienia na pozwanego prawa użytkowania wieczystego nieruchomości, będących przedmiotem umowy z dnia 21 marca 2007 roku. Nie budzi zatem wątpliwości, że ma mocy tego orzeczenia wspomniane prawa powróciły do pozwanego. Kwestia, czy pozwany jest w faktycznym posiadaniu spornych nieruchomości nie ma znaczenia dla rozstrzygnięcia niniejszego procesu, albowiem jeżeli nieruchomości nie zostały wydane, to pozwanemu przysługuje ewentualnie roszczenie windykacyjne. Skoro zatem powód wykonał swoje zobowiązanie dotyczące przeniesienia przedmiotu umowy, pozwany zobowiązany był do zwrotu powodowi zapłaconej ceny. Spornym w tym zakresie pozostawało, w jakiej wysokości powód dokładnie zapłacił cenę oraz jaka jej część winna zostać zwrócona przez pozwanego. Druga z tych kwestii związana jest z faktem, że umowę z dnia 21 marca 2007 roku powód zawierał nie tylko z pozwanym ale również z innym podmiotem – (...) sp. z o. o. Z kolei wysokość uiszczonej przez powoda ceny była sporna z uwagi na fakt, iż powód nie uregulował jej w formie pieniężnej na rzecz pozwanego ale spłacał różnego rodzaju zobowiązania, przy czym przede wszystkim nie były to zobowiązania pozwanego, ani (...) sp. z o. o. ale Fabryki (...) S.A. w S., o których wartość miała zostać pomniejszona cena.

Wskazany powyżej mechanizm zapłaty był dość specyficzny i związany był z okolicznościami zawarcia spornej umowy. Zeznania przesłuchanych w sprawie świadków i stron wykazały, że pozwana spółka, jak również (...) sp. z o. o. były spółkami celowymi i miały posłużyć do spłaty zadłużenia spółki (...). Spółka ta wniosła do w/w spółek sporne prawa użytkowania wieczystego w drodze aportu. Intencją zawarcia umowy z dnia 21 marca 2007 roku było umożliwienie powodowi zagospodarowania spornych nieruchomości, a jednocześnie spłata zobowiązań P. i w konsekwencji umożliwienie jej dalszej działalności. Wolą stron było, aby powód spłacił określone zobowiązania i o te kwoty pomniejszył umowną cenę sprzedaży. Jeżeli po dokonaniu tego zaliczenia pozostałaby jakakolwiek kwota, to wówczas powód winien był zapłacić ją pozwanemu i (...) sp. z o. o.

Zwrócić należy uwagę, iż oprócz umowy z dnia 21 marca 2007 roku powód i pozwany zawarli również umowę z dnia 25 kwietnia 2007 roku, która została następnie zmieniona dwoma aneksami. Zasadnicza umowa została zawarta w formie aktu notarialnego, pozostałe w formie pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi. Pozwany wskazywał, odwołując się do art. 77 § 1 k.c., że z uwagi na niezachowanie wymaganej formy umowa z dnia 25 kwietnia 2007 roku i aneksy nie mogły zmienić treści samej umowy z dnia 21 marca 2007 roku. Pogląd ten jest oczywiście zasadny, co nie oznacza, że umowa z dnia 25 kwietnia 2007 roku i aneksy są nieważne. Byłyby one nieważne, gdyby zmieniały pierwotną umowę. W rzeczywistości były one jednak jej uszczegółowieniem, którego podstawą był § 18 ust. 2 umowy z dnia 21 marca 2007 roku. Na taki charakter tych dokumentów wskazywała również prezes zarządu pozwanego J. K. (1) w swoich zeznaniach złożonych na rozprawie w dniu 13 września 2013 roku. Brak było w ocenie Sądu podstaw, do ograniczenia swobody stron do dokonania doprecyzowania pierwotnej umowy w określonym zakresie, jeżeli już przy zawieraniu umowy strony dopuściły wprost taką możliwość. W ocenie Sądu strony zawierając powyższą umowę i aneksy nie wykroczyły poza określony przez siebie zakres doprecyzowania umowy. Niezależnie od powyższego ewentualne wątpliwości, co do dochowania właściwej formy umowy i aneksów nie mają wpływu na zawarte w nich oświadczenia pozwanego, potwierdzające dokonanie przez powoda określonych wpłat i ich zaliczenia na poczet ceny sprzedaży. W tym zakresie nie była wymagana żadna forma szczególna.

Powód żądając zwrotu uiszczonej ceny powinien był wykazać zarówno jej wysokość, jak również swoje uprawnienie do zaliczenia określonych kwot na poczet ceny. W zakresie dokonanych wpłat, ich wysokości i przeznaczenia (rodzaju pokrywanych zobowiązań) powód przedłożył szereg dokumentów, potwierdzających twierdzenia zawarte przez niego w tym zakresie w pozwie. W ocenie Sądu istotne znaczenie z tym zakresie miały jednak nie tylko dokumenty potwierdzające dokonywanie wpłat, ale przede wszystkim pisma i oświadczenia składane przez pozwanego. Kluczowym w tym zakresie pozostaje oświadczenie pozwanego z dnia 21 listopada 2007 roku, dotyczące odstąpienia od umowy. W tym oświadczeniu pozwany przyznał nie tylko jaka była wysokość umownej ceny, ale jakiej kwoty powód nie zapłacił na rzecz pozwanego. Pozwany wskazał, iż cena dotycząca jego nieruchomości obejmowała 29.900.978,99 złotych, a powód nie zapłacił kwoty 2.248.352,80 złotych. Oznacza to, iż zapłacona została kwota 27.652.626,00 złotych. Pozwany nie przyznał wprost, iż taka kwota została wpłacona, jednakże treść takiego oświadczenia można wyinterpretować z treści aktu notarialnego. Zapłata nie miała zostać dokonana ratami, ani też nie było ustalonych innych dłuższych terminów zapłaty. Oznacza to, że w momencie składania oświadczenia o odstąpieniu od umowy cała kwota winna być już zapłacona. Jeżeli zatem pozwany wskazywał jedynie, iż powód zalega z zapłatą kwoty 2.248.352,80 złotych, to oznacza to, iż cała pozostała część ceny została już zapłacona. Potwierdziła to również pośrednio prezes zarządu pozwanego J. K. (1), która w swych zeznaniach nie wykluczyła, że w akcie notarialnym zawierającym oświadczenie o odstąpieniu od umowy, jest zapis potwierdzający dokonanie zapłaty na poczet ceny, kwoty objętej pozwem w niniejszej sprawie.

Skoro zatem pozwany potwierdził dokonanie zapłaty przez powoda kwoty objętej pozwem, to jest to wystarczającą podstawą do uznania zasadności wniesionego pozwu. Bez znaczenia pozostają w tym zakresie podnoszone przez pozwanego wątpliwości, jakie zobowiązania i w jakiej wysokości powód uregulował. Jeżeli pozwany miał w tym zakresie wątpliwości powinien był żądać określonych informacji od powoda, zastrzegając iż w przypadku ich nie udzielenia sam dokona stosownego rozliczenia ceny. Prezes zarządu pozwanego J. K. (1) w swych zeznaniach przyznała natomiast, iż pozwany nie zwracał się do powoda o przedstawienie rozliczenia kwoty wpłaconej na konto komornika. W szczególności wątpliwości pozwanego budziła właśnie kwestia dotycząca największej z dokonanych wpłat 21.041.421,91 złotych, jak została przekazana przez powoda na rzecz komornika, prowadzącego postępowanie egzekucyjne z nieruchomości objętych umową sprzedaży. Wskazać należy, iż dokonanie tej wpłaty potwierdził Komornik Sądowy Rewiru I przy Sądzie Rejonowym w Szczecinie pismem z dnia 6 czerwca 2007 roku. Sam pozwany potwierdził dokonanie tej wpłaty i jej zaliczenia na poczet ceny w aneksie nr (...) do umowy z dnia 25 kwietnia 2007 roku. Nie budzi zatem jakichkolwiek wątpliwości, że kwota ta stanowiła część ceny, do zwrotu której obowiązany jest pozwany. Kwestia braku dokładnego rozliczenia tej kwoty i wskazania którym wierzycielom i w jakiej wysokości została zapłacona, nie może stać na przeszkodzie wykonaniu obowiązku pozwanego, co do zwrotu ceny. Powód nie miał obowiązku dokonywania szczegółowego rozliczenia, ani też obowiązku żądania od komornika takich rozliczeń. To czy i w jakim zakresie komornik wypłacił kwoty poszczególnym wierzycielom nie ma znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy. Ewentualne działania lub zaniechania komornika nie mogą obciążać powoda. Przekazana kwota miała bowiem posłużyć dokonaniu spłaty wierzycieli prowadzących postępowanie egzekucyjne z przedmiotowych nieruchomości.

Odnieść należy się jeszcze do zeznań prezes zarządu pozwanego J. K. (1). Przyznała ona, że powód uregulował wynagrodzenie radcy prawnego M. I., które to zostało zarachowane na poczet ceny sprzedaży. W tym zakresie nie może zatem budzić wątpliwości zasadność żądania zwrotu uiszczonej kwoty. J. K. (1) potwierdziła również uregulowanie należności pracowniczych P. w kwocie kilkuset tysięcy złotych. Okoliczność spłacania zobowiązań pracowniczych przyznała również notariusz M. O., która zajmowała się tą kwestią, albowiem spłata ta dokonywana była z sum wpłaconych przez powoda do depozytu notarialnego. Okoliczności wpłaty i rozliczenia wypłat została również wykazana dokumentami przedłożonymi przez powoda. Powód wykazał również, że przekazał na konto komornika kwotę 854.937,66 złotych z przeznaczeniem na uregulowanie zobowiązań pracowniczych P..

Odnosząc się do zeznań J. K. (1) wskazać należy na przedłożony przez pozwanego wraz z odpowiedzią na pozew protokół z posiedzenia Sądu Rejonowego Szczecin – Centrum w Szczecin w sprawie XII GU 108/10 dotyczącego postępowania upadłościowego P., z którego wynika, że składając zeznania w toku tamtego postępowania J. K. (1) miała pełną jasność, co do niezaspokojonych wierzytelności, wskazując, że całość ceny nie została zapłacona z uwagi na brak zapłaty wierzytelności publicznoprawnych wobec Miasta S. w kwocie 500.000,00 złotych oraz nierozliczoną rezerwę w kwocie 2.000.000,00 złotych. Poza tym jej zdaniem pozostali wierzyciele zostali zaspokojeni. Skoro zatem wierzyciele zostali zaspokojeni i cena poza powyższymi kwotami została zapłacona, to powód ma prawo żądać jej zwrotu w związku z odstąpieniem od umowy.

Wskazać należy, iż pozwany w odpowiedzi na pozew przyznał dokonanie przez powoda nie tylko wpłat kwot 114.167,70 złotych i 86.004,15 złotych, z których pokryto należności pracowników, ale także wpłatę kwoty 75.000,00 złotych z tytułu opłat sądowych, a także wspomnianego już wynagrodzenia radcy prawnego M. I. w kwocie 60.100,00 złotych. Pozwany potwierdził także zaliczenie wpłat dokonanych przez (...) sp. z o.o. oraz (...) w kwocie 1.476.000,00 złotych zgodnie z § 17 ust. 2 umowy. W zakresie dotyczącym spłaty zobowiązań wobec M. Bank pozwany uznał kwotę 2.000.000,00 złotych, jako należną z tytułu zaliczenia na poczet ceny. Z dokumentów przedłożonych przez powoda wynika w sposób jednoznaczny, że pełna kwota wpłacona na rzecz Banku (...) wynosiła 2.299.408,09 złotych. Powód wyjaśnił, iż pierwotnie zaliczył na poczet ceny jedynie kwotę 2.000.000,00 złotych z uwagi na to, iż pozostałe zaliczone kwoty przekraczały wysokość ceny, a dopiero później w następstwie sporu co do części zaliczonych kwot powstała możliwość pełnego zaliczenia dokonanej wpłaty. Nie budziło przy tym wątpliwości w jakiej wysokości powód dokonał wpłaty, jak również, że jej całość może być zaliczona na poczet ceny. Potwierdził to pozwany w aneksie nr (...), w którym zaakceptował spłatę kwoty 2.299.408,09 złotych. W tym samym aneksie pozwany zaakceptował spłatę zobowiązań wobec S. Polska w kwocie 345.000,00 złotych, co do której powód również wykazał dokonanie zapłaty. W ocenie Sądu powód w wystarczającym zakresie wykazał także uregulowanie należności z tytułu opłaty za użytkowanie wieczyste w kwocie 32.169,11 złotych, przy czym dotyczyło to okresu od dnia 01 stycznia do 21 marca 2007 roku, czyli do momentu nabycia przez powoda użytkowania wieczystego. Po tym okresie ciężar uiszczenia opłat spoczywał już bezpośrednio na powodzie, jako użytkowniku wieczystym.

W przywołanym powyżej aneksie pozwany zaakceptował także dokonanie przez powoda spłaty należności wobec (...) Bank S.A. do kwoty 7.132.000,00 złotych. Nie budziło przy tym sporu, że powód wspomnianą kwotę na rzecz banku wpłacił. Jedyne zastrzeżenia odnosiły się do kwestii, iż powód nie dokonał jedynie spłaty zobowiązań P. wobec banku, ale nabył od banku wierzytelność wobec P. i stał się wierzycielem posiadającym wobec P. zabezpieczenie hipoteczne. W takiej sytuacji zdaniem powoda zobowiązanym do spłaty tej kwoty nadal pozostaje P.. Powód słusznie zwracał uwagę, iż z uwagi na toczące się wobec P. postępowanie upadłościowe i istnienie innych wierzycieli, w tym posiadających zabezpieczenia hipoteczne z pierwszeństwem przed jego hipoteką, nie jest możliwe pełne zaspokojenie jego należności. W ocenie Sądu nic nie stało ma przeszkodzie, aby powód zaliczył na poczet ceny wierzytelność P. którą kupił, a nie tylko spłacił. Zapisy umowy nie stały powyższemu na przeszkodzie. Powód nie mógłby zaliczyć całej kwoty wierzytelności wobec (...) Bank S.A., gdyby uzyskał od dłużnika tej wierzytelności P. jakąkolwiek zapłatę. Pozwany nie wykazał jednak, aby taka sytuacja miała miejsce.

Reasumując powyższe rozważania wskazać należy, iż zasadność powództwa nie budziła w ocenie Sądu jakichkolwiek wątpliwości. Powód wykazał zasadność dochodzonego roszczenia, tak co do zasady, jak i co do wysokości. Pozwany skutecznie odstąpił od umowy zawartej powodem z dnia 21 marca 2007 roku, co potwierdził Sąd Apelacyjny w Szczecinie w wyroku z dnia 25 maja 2011 roku w sprawie I ACa 242/11. W takiej sytuacji zobowiązany jest do zwrotu uiszczonej przez powoda ceny. Bez znaczenia pozostawało, iż cena ta nie została bezpośrednio uiszczona na rzecz pozwanego. Sytuacja taka wynikała z umowy łączącej strony, w której zgodnie ustaliły, że powód ma prawo zaliczyć na poczet ceny określone kwoty poniesione przez niego na uregulowanie określonych zobowiązań, przede wszystkim zobowiązań podmiotu trzeciego – P.. Powód przy pomocy dokumentów, jak również zeznań świadków wykazał, że dokonał płatności, które zostały zaliczone na poczet ceny:

a) należności wierzycieli egzekwujących oraz wierzycieli hipotecznych, a także opłaty egzekucyjne i koszty komornicze w kwocie 21.041.421,91 złotych,

b) należności pracowników (...) w kwocie 854.937,66 złotych przekazanych komornikowi oraz 114.167,70 złotych i 86.004,15 złotych wypłaconych z depozytu notarialnego,

c) wpłaty dokonane przez (...) sp. z o.o. oraz (...) w kwocie 1.476.000,00 złotych,

d) należności radcy prawnego M. I. w kwocie 60.100,00 złotych,

e) opłaty sądowe zgodnie z § 17 ust. 4c umowy w kwocie 75.000,00 złotych,

f) należności (...) Bank S.A. w kwocie 7.131.526,65 złotych,

g) należności Bank (...) S.A. w kwocie 2.299.408,09 złotych,

h) należności (...) Sp. z o.o. w kwocie 345.000,00 złotych,

i) koszty opłaty z tytułu użytkowania wieczystego w kwocie 32.169,11 złotych.

Pozwany wpłat powyższych kwot i ich zaliczenia na poczet ceny sprzedaży nie podważył. Pozwany jako jeden z zarzutów podnosił, iż umowa sprzedaży dotyczyła nie tylko jego ale również (...) sp. z o. o. , a zatem powód winien wskazać, które wpłaty zostały zaliczone na poczet ceny w stosunku do każdego ze sprzedających. Powód wyjaśnił natomiast, iż wpłacił kwotę 33.515.735,27 złotych, co mając na uwadze proporcjonalny podział ceny między dwóch sprzedających, wynikający z zakresu sprzedawanych nieruchomości, oznacza, iż na poczet ceny sprzedaży w stosunku do pozwanego winna zostać zaliczona kwota 28.823.532,33 złotych, a więc wyższa, niż objęta żądaniem pozwu. Pozwany odstępując od umowy z dnia 21 marca 2007 roku przyznał dokonanie zapłaty ceny w kwocie 27.652.626,00 złotych, a więc objętej pozwem. Powód zaoferował również szereg dokumentów z których wynika jednoznacznie, że pozwany nie kwestionował dokonywanych przez powoda wpłat na poczet poszczególnych zobowiązań P. i zaliczał je na poczet ceny sprzedaży określonej w umowie z dnia 21 marca 2007 roku. Mając na uwadze powyższe koniecznym było uwzględnienie powództwa w całości w oparciu o art. 494 k.c. Zwolniło to jednocześnie Sąd z obowiązku badania zasadności powództwa w oparciu o drugą wskazaną przez powoda podstawę, to jest bezpodstawne wzbogacenie.

Powyższy wyrok w całości zaskarżył apelacją pozwany, który powołując się na naruszenie prawa procesowego w postaci art. 233 §1 kpc w zw. z art. 328 § 2 kpc, 233§ 1 kpc w zw. z art. 227 kpc, 233 w zw. z art. 231 kpc, 365 § 1 kpc, 229 i 231 kpc, 232 kpc w zw. z art. 6 kc, 235 kpc i 328§ 2 kpc oraz naruszenie prawa materialnego w postaci art. 494 kc w zw. z art. 117 kc, 118 kc i 120 § 1 kc, 77 § 1 kc, 65§1 kc art. 496 kc, 487 §2 kc w zw. z art. 535 kc, art., 481 kc wniósł o zmianę zaskarżonego wyroku i oddalenie powództwa w całości ewentualnie o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi I instancji.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:

Apelacja okazała się uzasadniona tylko częściowo.

Sąd Okręgowy na podstawie zebranego w sprawie materiału dowodowego, ocenionego bez przekroczenia granic określonych treścią art. 233§1 kpc dokonał prawidłowych ustaleń faktycznych

Ustalenia te ocenę Sąd Apelacyjny podziela, przyjmując je jako własne.

W nieznacznym zakresie Sąd Apelacyjny ustalenia te uzupełnił, co będzie wynikało z dalszej części uzasadnienia ( w szczególności chodzi wskazanie na treść § 18 ust.3 umowy z 21.03.2007r. oraz podkreślenie , że ustalony w umowie stron sposób zapłaty ceny poprzez spłatę wierzytelności sprzedających i (...) SA miał na celu zagwarantowanie powodowi, że dojdzie do wykreślenia hipotek obciążających przedmiot sprzedaży).

Niezasadny okazał się zarzut naruszenia art. 328§2 kpc, bowiem uzasadnienie zaskarżonego wyroku zawiera wszystkie elementy wskazane w tym przepisie.

W pewnym zakresie wywody Sądu Okręgowego są nietrafne, o czym będzie mowa w dalszej części uzasadnienia, lecz nie oznacza to zasadności zarzutu naruszenia powołanego przepisu.

Nie zachodzi w sprawie naruszenie art. 235 § 1 kpc.

Sąd Okręgowy przeprowadził dowód z zeznań J. K. i dokonał jego oceny.

Skoro poprzednio zeznawała ona w innym postępowaniu i Sąd Okręgowy dysponował odpisem protokołu obejmującego te zeznania, to uprawione było uwzględnienie treści tego dokumentu przy ocenie zeznań świadka.

Ponadto, o czym będzie mowa poniżej, okoliczność, że brakującą częścią ceny nabycia nie była jedynie wymieniona w oświadczeniu o odstąpieniu od umowy kwota 2.248.352,80 zł ( taki jest cel stawiania przez apelującego wskazanego zarzutu) została przez Sąd Apelacyjny ustalona w niniejszym postępowaniu.

Nie zachodzi zarzucane w apelacji naruszenie art. 232 kpc w zw. z art. 6 kc oraz art. 233 § 1 kpc w zw. z art. 328 § 2 kpc podniesione w związku z rozważaniami Sądu Okręgowego dotyczącymi wpłaty przez powoda na rachunek z Komornika Rewiru I Sądu Rejonowego w Szczecinie kwoty 21.041.421,91 zł.

Zgodnie z § 17 ust. 4 a umowy z 21 marca 2007r. z ceny miały być potrącone zapłacone należności wierzycieli, koszty komornicze opłaty egzekucyjne dochodzone przez Komornika Rewiru I Sądu Rejonowego w Szczecinie w postępowaniach z nieruchomości wymienionych w akcie przeciwko pozwanej, E. D. i fabryki (...).

W § 18 ust.3 umowy strony postanowiły, że spłata wierzycieli sprzedających i (...) SA stanowi zapłatę w ramach ceny.

Wpłata na rachunek tego Komornika kwoty wskazanej przez ten organ egzekucyjny stanowiła skuteczną zapłatę ceny w sposób określony w powołanych postanowieniach umownych.

To do Komornika należy odpowiednie rozdysponowanie kwoty uzyskanej w toku egzekucji i pozwanej służyły stosowne środki w toku postępowania egzekucyjnego w razie nienależytego wykonania tego obowiązku przez organ egzekucyjny.

Obciążenie skutkami ewentualnych niedociągnięć Komornika nie znajduje uzasadnienia w świetle umowy stron.

Z zaświadczenia Komornika 6 czerwca 2007r. (k. 103) wynika, że powód przekazał na jego konto wskazaną wyżej kwotę, z której pokryto pozostałe( tj. inne niż wymienione w początkowej części pisma należności pracownicze w wysokości 854.937,66 zł) roszczenia wierzycieli egzekwujących, a także wierzycieli hipotecznych zgodnie z ich wnioskami ograniczającymi egzekucję z nieruchomości wskazanych w tym zaświadczeniu ( chodzi tu o wierzycieli w osobach ZUS Odział w S., Prezydenta Miasta S., Naczelnika Drugiego Urzędu Skarbowego w S. oraz Banku (...) SA w W. i nieruchomości, których użytkowanie wieczyste było przedmiotem umowy z 21.03.2007r.).

Jak wynika z dokumentów na k. 105-117 powód prowadził negocjacje z wymienionymi wyżej wierzycielami „publicznoprawnymi” , w wyniku których doszło do złożenia przez te podmioty wniosków o umorzenie postępowania egzekucyjnego z użytkowania wieczystego nieruchomości objętych umową z 21.03.2007r.

Wbrew wywodom apelacji prawidłowo uznał Sąd Okręgowy, że roszczenie strony powodowej nie jest przedawnione.

Niezasadny zatem okazał się podniesiony w związku z tym zarzutem naruszenia art. 494 kc, art. 120 kc, 117 kc i 118 kc.

Za ugruntowane w orzecznictwie Sądu Najwyższego należy uznać stanowisko, zgodnie z którym odstąpienie od umowy sprzedaży nieruchomości, a także inne podobne czynności prawne, takie jak odstąpienie od umowy przeniesienia prawa użytkowania wieczystego oraz rozwiązanie umowy sprzedaży nieruchomości, wywierają jedynie skutek obligacyjny, nie powodując automatycznie przejścia własności nieruchomości z powrotem na zbywcę i wymagają złożenia przez strony stosownego oświadczenia woli o powrotnym przeniesieniu własności. Stanowisko takie zajął Sąd Najwyższy w uzasadnieniu uchwały z dnia 17 listopada 1993 r., III CZP 156/93 (OSNC 1994, nr 6, poz. 128), dotyczącej odstąpienia od umowy przeniesienia prawa użytkowania wieczystego gruntu i sprzedaży znajdujących się na nim budynków, w uzasadnieniu uchwały składu siedmiu sędziów z dnia 30 listopada 1994 r., III CZP 130/94 (OSNC 1995, nr 3, poz. 42) dotyczącej odstąpienia od umowy sprzedaży nieruchomości oraz w uchwale z dnia 27 kwietnia 1994 r., III CZP 60/94 ("Biuletyn SN" 1994, nr 4, s. 16), dotyczącej rozwiązania umowy sprzedaży nieruchomości.

Skoro oświadczenie pozwanego o odstąpieniu od umowy wywołało jedynie skutek obligacyjny, to nonsensowne byłoby założenie, że powód, mimo kwestionowania skuteczności oświadczenia o odstąpieniu od umowy i pozostawania użytkownikiem wieczystym miał wzywać pozwanego do zwrotu ceny.

Dla powstania skutku rzeczowego i doprowadzenia do sytuacji, w której powód nie mógł już kwestionować przejścia użytkowania wieczystego na pozwanego konieczne było wydanie wyroku uwzględniającego roszczenie oparte na treści art. 64 kc i 1047 kpc.

Dopiero po wydaniu powołanego wyżej wyroku reformatoryjnego z dnia 25.05.2011r. przez Sąd Apelacyjny w Szczecinie, powód mógł najwcześniej domagać się zwrotu swego świadczenia pieniężnego.

Od tej daty mógł zatem biec termin przedawnienia roszczenia powoda ( art. 118 kc in fine) i nie upłynął on do chwili wytoczenia pozwu w niniejszej sprawie.

Wcześniej takie roszczenie nie istniało i mogłoby powstać bez przedmiotowego wyroku tylko w sytuacji, gdyby powód zgodził się z żądaniem pozwanego i zawarł z nim przed notariuszem umowę przeniesienia prawa użytkowania wieczystego, co jednak nie nastąpiło i powód odmówił zawarcia takiej umowy.

W ocenie Sądu Apelacyjnego nie sposób przy tym uznać, że zawarcie takiej umowy stanowiło czynność, o której mowa w art. 120 § 1 zd. 2 kc.

Zawarcie umowy jest czynnością dwustronną, a nie o takie czynności chodzi w powołanym przepisie.

Ponadto to na pozwanym, który odstąpił od umowy spoczywał obowiązek doprowadzenia do stanu, w którym oświadczenie to wywołałoby skutek rzeczowy i pozwany mógłby domagać się zwrotu swego świadczenia.

Wymagalność roszczenia pozwanego o zwrot nieruchomości warunkowała wymagalność roszczenia powoda o zwrot ceny.

Nie zachodzi także zarzucane w apelacji naruszenie art. 496 kc.

Powoływanie się przez powoda na prawo zatrzymania byłoby bezprzedmiotowe przed wydaniem wyroku z 25.05.2011r. bowiem powód nie miał obowiązku wydania nieruchomości w sytuacji, gdy nadal pozostawał użytkownikiem wieczystym.

Gdyby natomiast nie podzielić tego stanowiska, (np. wbrew powyższym założeniom uznać, że zawarcie przez powoda umowy o przeniesienie prawa użytkowania wieczystego na pozwaną stanowi jednak czynność, o której mowa w art. 120 § 1 zd. 2 kc), to należałoby przyjąć, że powód powołał się w sposób co najmniej dorozumiany na prawo zatrzymania, gdy w dniu 13.12.2007r. złożył oświadczenie o odmowie zawarcia umowy przeniesienia własności i oświadczenie o uznaniu za bezskuteczne oświadczenia o odstąpieniu od umowy z uwagi na zapłacenie kwoty tytułem ceny nabycia(k. 233, k. 237).

Niezasadny jest zatem zarzut naruszenia art. 233 kpc w zw. z art. 227 kpc przez przyjęcie, że powód nie skorzystał z prawa zatrzymania.

Powołanie się na prawo zatrzymania może bowiem nastąpić zarówno w sposób wyraźny jak i dorozumiany (tak Sąd Najwyższy w uzasadnieniu wyroku z dnia 10 września 1993 r., I CRN 115/93 - OSP 1994, p. 113).

Prawem zatrzymania objęte mogą być takie świadczenia, które nadają się do zwrotu.

Dlatego gdy świadczenie polega na złożeniu oświadczenia woli, z natury swej nie może być przedmiotem prawa zatrzymania.

Wyjątkiem będzie sytuacja ( występująca w niniejszej sprawie), gdy w następstwie złożenia oświadczenia woli powstanie obowiązek wydania rzeczy, którego może dotyczyć prawo zatrzymania (por. T. Wiśniewski (w:) Komentarz do kodeksu cywilnego, księga trzecia zobowiązania T.1 s. 613 wyd. Lexis Nexis W-wa 2006r.).

Należy dodatkowo zaakcentować, że jak wskazano w powołanym przez Sąd Okręgowy wyroku Sądu Najwyższego z dnia 7 stycznia 2005 r. IV CK 204/04 wymagalność zobowiązania nie zachodzi, gdy dłużnik dysponuje zarzutem hamującym roszczenie wierzyciela, a takim zarzutem jest niewątpliwie zarzut zatrzymania.

Powód takim zarzutem dysponował i już to, w świetle powołanego judykatu, wystarczało do uznania, że jego roszczenie o zwrot ceny - gdyby wbrew wcześniejszym założeniom przyjąć, że powstało z chwilą odstąpienia pozwanego od umowy - nie było wymagalne do chwili wydania wyroku Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z 25.05.2011r.

W tym miejscu należy jednak wskazać na niekonsekwencję Sądu Okręgowego, który z jednej strony przyjął, że roszczenie powoda stało się wymagalne dopiero od dnia wydania wyroku reformatoryjnego Sądu Apelacyjnego w Szczecinie, z drugie zaś zasądził odsetki ustawowe od dnia 22 listopada 2007r.

Słusznie zatem zarzucił apelujący, że stanowi to oczywiste naruszenie art. 481 kc, zgodnie z którym odsetki należą się za opóźnienie w zapłacie należności pieniężnej, bowiem warunkiem powstania uprawnienia do odsetek( należności akcesoryjnej) jest istnienie i wymagalność długu pieniężnego.

Tymczasem pozwany popadł w opóźnienie dopiero od dnia następnego po wydaniu wyroku przez Sąd Apelacyjny w Szczecinie tj. od dnia 26 maja 2011r., kiedy to roszczenie powoda stało się wymagalne.

Zgodzić się należy z wywodami apelacji, że nie znajdowało uzasadnienia zasądzenie na rzecz powoda zwrotu kwot, które powód wydatkował na zakup wierzytelności (...) Banku SA (...) oraz S. Polska (345.000zł).

W apelacji zarzuca się na tej podstawie naruszenie art. 487 § 2 kc w zw. z art. 535 kc, a także art. 233 kpc w zw. z art. 227 kpc.

Strona powodowa wyraźnie przyznała, że wierzytelności te zostały przez powoda nabyte(k. 1102),

Trzeba wskazać, że w umowa z 21.03.2007r. jest umową sprzedaży, co prejudycjalnie przesądzono w prawomocnym wyroku Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 25 maja 2011r. gdzie wskazano też, że część ceny mogła być zapłacona podmiotom trzecim(k.1453 akt. IA Ca 242/11).

Sposób zapłaty ceny został w umowie ustalony w sposób specyficzny, bowiem na poczet ceny miały zostać zaliczone kwoty, które powód zapłaci w związku ze spłatą zadłużenia obu kupujących spółek oraz Spółki Fabryki (...) SA w S.( por. m.in. § 18 ust3 umowy).

Takie uregulowanie sposobu zapłaty ceny przez powoda było konsekwencją następujących uwarunkowań.

Jak wskazał Sąd Okręgowy pozwana spółka, jak również (...) sp. z o. o. były spółkami celowymi i miały posłużyć do spłaty zadłużenia spółki (...). Spółka ta wniosła do w/w spółek sporne prawa użytkowania wieczystego w drodze aportu. Intencją zawarcia umowy z dnia 21 marca 2007 roku było umożliwienie powodowi zagospodarowania spornych nieruchomości, a jednocześnie spłata zobowiązań P. i w konsekwencji umożliwienie jej dalszej działalności.

Wolą stron było, aby powód spłacił określone zobowiązania i o te kwoty pomniejszył umowną cenę sprzedaży.

Jeżeli po dokonaniu tego zaliczenia pozostałaby jakakolwiek kwota, to wówczas powód winien był zapłacić ją pozwanemu i (...) sp. z o. o.

Również Prezes Zarządu pozwanej J. K. wskazała w swych zeznaniach, że celem umowy z 21.03.2007r. była spłata zobowiązań P. i restrukturyzacja tej firmy(k.1166).

Skoro stanowiące przedmiot sprzedaży użytkowanie wieczyste było obciążone licznymi hipotekami, to jest oczywiste, że strony właśnie we wskazany wyżej właśnie sposób ustaliły zapłatę ceny.

Powód nabywając użytkowanie wieczyste chciał mieć pewność, że z ksiąg wieczystych zostaną wykreślone obciążenia tego prawa.

Zapłata ceny do rąk obu sprzedających nie gwarantowała powodowi osiągnięcia zamierzonego celu.

Powód miał zatem sam spłacić zadłużenie sprzedających oraz P. i w ten sposób uzyskać wykreślenie obciążeń hipotecznych (wynika to zeznań św. A. G. (k. 1041-42), które zgodne są zasadami doświadczenia życiowego i racjonalnego rozumowania).

To powód uczynił i bezsporne jest w sprawie, że hipoteki wpisane w księgach wieczystych na nabytym przez powoda prawie użytkowania wieczystego zostały wykreślone.

Wbrew stanowisku Sądu Okręgowego nie oznacza to jednak, że fakt, iż w przypadku wskazanych wierzytelności (...) Banku (...) powód przez spłatę zadłużenia P. nabył te wierzytelności i zgłosił je w postępowaniu upadłościowym tego podmiotu, jest bez znaczenia dla sprawy.

Skoro zgodnym zamiarem stron i celem umowy było m.in. oddłużenie (...) SA, to jest oczywiste, że celu tego nie spełniało jedynie nabycie wierzytelności tego podmiotu i uzyskanie w ten sposób prawa do wykreślenia hipotek zabezpieczających te wierzytelności.

Wprawdzie dłużnikami rzeczowymi byli w chwili zawierania umowy z 21.03.2007r. jedynie sprzedający, to jednak wyraźne wskazanie w umowie, że powód ma spłacać nie tylko wierzycieli sprzedających, lecz również (...) SA, nie pozwala na przyjęcie, iż powód mógł uczynić obowiązkowi zapłaty ceny jedynie poprzez nabycie zabezpieczonych hipotecznie wierzytelności P. i uzyskaniu w konsekwencji statusu wierzyciela tego podmiotu oraz uprawnienia do złożenia wniosku o wykreślenie hipotek obciążających przedmiot sprzedaży.

Akcentowana przez Sąd Okręgowy okoliczność, że powód jak dotychczas nie uzyskał od (...) SA zaspokojenia nabytych wierzytelności nie ma dla sprawy znaczenia, skoro zgodnym zamiarem stron i celem umowy było m.in. oddłużenie P. i tylko kwoty w sposób rzeczywisty wydatkowane przez powoda na ten cel, miały być zaliczane na poczet ceny.

Z całą pewnością nabycie wierzytelności wobec (...) od wierzycieli, co umożliwia dochodzenie przez powoda należności z tego tytułu w postępowaniu upadłościowym por. k. 609-612 (niezależnie od rezultatu tego dochodzenia) nie spełniało wymogów spłaty wierzytelności P. w rozumieniu umowy stron.

Przyjęta przez Sąd Okręgowy wykładnia umowy stron naruszała w tej części art. 65 § 2 kc.

W świetle postanowień tej umowy nie może być tak, że powód może dochodzić zaspokojenia nabytej wierzytelności od (...) SA i jednocześnie domagać się zwrotu tej kwoty od pozwanego.

Uznanie przez Sąd Okręgowy, że kwota wydatkowana przez powoda na nabycie wierzytelności (...) Banku SA oraz (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością było realizacją obowiązku zapłacenia ceny za nabycie użytkowania wieczystego, stanowiło naruszenie art. 535 kc.

Należy wskazać, że w umowie z 21.03.2007r. strony postanowiły, że spłata wierzycieli sprzedających i (...) SA stanowić będzie zapłatę w ramach ceny i nie powoduje powstania dodatkowych roszczeń wobec sprzedających spółek i (...) SA z tytułu tych spłat( § 18 ust. 3 umowy).

Skoro zatem powód nabył wierzytelności od (...) Banku SA oraz (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, a nie jedynie je spłacił, to takie nabycie nie może w myśl tego postanowienia umownego stanowić zapłaty na poczet ceny.

W konsekwencji powód nie może w omawianym zakresie domagać się zwrotu tej kwoty - jako nie stanowiącej uiszczonej ceny - po odstąpieniu przez pozwanego od umowy.

Okoliczność, że pozwana w aneksie nr (...) do umowy zawartej w dniu 25.04.2005r. w związku z brzmieniem § 18 ust.2 umowy z 21.03.2007r. zaakceptowała jako wpłatę na poczet ceny spłatę należności (...) Banku SA do kwoty 7.132.000zł i (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością do kwoty 345.000zł (k. 101v) nie daje podstaw do zajęcia stanowiska odmiennego od przedstawionego w poprzednim zdaniu.

W aneksie nr (...) tym nie było mowy o traktowaniu przez kupujących nabycia przez powoda wierzytelności (...) Banku (...) jako wpłaty na poczet ceny.

Gdyby uznać, że w aneksie tym sprzedawcy dokonali pokwitowania zapłaty części ceny to i tak konsekwencją przyjęcia w orzecznictwie, że pokwitowanie stanowi oświadczenie wiedzy, a nie woli, jest wniosek, iż podważenie prawdziwości oświadczenia zawartego w pokwitowaniu może być dokonane wszelkimi środkami dowodowymi i nie mają przy tym zastosowania ograniczenia przewidziane w art. 247 k.p.c., które odnoszą się do treści czynności prawnej, to znaczy do oświadczeń woli zawartych w dokumencie, a nie do ujętych w nim oświadczeń wiedzy (wyrok SN z dnia 2 lipca 2009 r., V CSK 4/09).

W niniejszym procesie pozwany skutecznie tymczasem zakwestionował charakter tej wpłaty jako zaliczanej na cenę nabycia z umowy z 21.02.2007r.

Co do zarzutu naruszenia art. 77 § 1 kc oraz art. 365 § 1 kpc.

Rzeczywiście Sąd Apelacyjny w Szczecinie w uzasadnieniu reformatoryjnego orzeczenia z 25.05.2011r. wskazał, że zmiana umowy z 21.03.2007r. wymagała z mocy art. 77 § 1 kc zachowania tej samej formy i w konsekwencji umowa z 25.04.2007r. wraz z dwoma aneksami nie mogła(wobec niezachowania formy aktu notarialnego) zmienić ustaleń umownych uregulowanych w umowie z 21.03.2007r.

Jednak Sąd Okręgowy w niniejszej sprawie opierał się na takim samym rozumieniu treści art. 77§1 kc i wskazał jedynie , że umowa z 25.04.2011r. wraz z dwoma aneksami nie stanowiła zmiany umowy z 21.03.2007r., a jedynie jej uszczegółowienie.

Sąd Okręgowy naruszyłby art. 365§1 kc, tylko wówczas, gdyby niezgodnie ze stanowiskiem zawartym w wyroku z 25.05.2011r. uznał, że konkretne postanowienia umowy z 25.04.2007r. (lub aneksów do tej umowy) nie stanowiły - wbrew wyraźnemu odmiennemu stanowisku Sądu Apelacyjnego w Szczecinie - zmiany umowy z 21.03.2007r.

Sąd Apelacyjny w Szczecinie nie wskazał bowiem, że umowy te były nieważne w całości z uwagi naruszenie art. 77§1 kc.

Sąd ten uwzględnił powództwo uznając, że powód(pozwany w tamtej sprawie) nie wykazał, by zapłacił na poczet umówionej ceny kwotę 2.000.000zł i powołał się na fakt, że nieskuteczne była zmiana umowy z 21.03.2007r., dokonana oświadczeniem z 30.05.2007r. (k. 97-99), a dotycząca odroczenia zapłaty części ceny w kwocie 2.000.000zł.

Jednak ten dokument dotyczył jedynie kwestii rozliczeń stron związanych z przewidzianą w § 17 ust. 4 d umowy sprzedaży możliwością potrącenia z ceny kwoty wydatkowanej przez powoda na zakup nieruchomości stanowiącej działkę nr (...) od licytanta, który wylicytował najwyższą cenę (k. 46).

Tymczasem Sąd Okręgowy w niniejszej sprawie nie przyjął, by oświadczenie z 30.05.2007r. stanowiło skuteczną i ważną zmianę umowy z 21.03.2007r. i kwestią rozliczeń stron związanych z treścią § 17 ust. 3 d umowy z 21.03.2007r. w ogóle się nie zajmował, a w szczególności nie zasądził na tej podstawie żadnej kwoty od pozwanego na rzecz powoda.

W uzasadnieniu wyroku Sądu Apelacyjnego w Szczecinie nie wskazano, jakie konkretne postanowienia umowy z 25.04.2007r. oraz aneksów do tej umowy stanowiły niedopuszczalną zmianę umowy z 21.03.2007r.; w kontekście art. 77§1 kc Sąd Apelacyjny zajmował się jedynie oświadczeniem z 30.05.2007r.

Zarzut naruszenia art. 77 § 1 kc przedstawiono w apelacji w sposób bardzo ogólny nie wskazując w jakich konkretnie przypadkach Sąd Okręgowy miał naruszyć ten przepis przez bezpodstawne przyjęcie, że umowa z 25.04.2007r. wraz z aneksami nie stanowiła nieważnej w kontekście tego przepisu zmiany umowy z 21.03.2007r.

Nie może to być zabieg skuteczny.

W ocenie Sądu Apelacyjnego wobec charakteru umowy sprzedaży z 21.03.2007r. i przyjętej w niej skomplikowanej formuły sposobu uregulowania ceny, zawieranie umów precyzujących w jaki szczegółowy sposób ma zostać spełniony obowiązek uregulowania należności sprzedawców, nie sposób przyjąć, że umowa z 25.04.2007r. wraz z aneksami stanowiła zmianę umowy, wymagającą zachowania formy aktu notarialnego.

Jak to już wyżej wskazano, to apelujący winien wykazać w jakim konkretnie zakresie przyjęcie przez Sąd Okręgowy, że powód zapłacił dane kwoty tytułem ceny było nieuzasadnione z uwagi na naruszenie postanowień umowy z 21.03.2007r. i niedopuszczalne oparcie się na postanowieniach umowy z 25.04.2007r. oraz aneksów do tej umowy.

Tego apelujący nie wykazał.

Sąd Apelacyjny stwierdził natomiast, że żadna z kwot, które uwzględnił w swym rozstrzygnięciu Sąd Okręgowy nie została zasądzona z naruszeniem art. 77§1 kc.

Sąd Apelacyjny zmienił zaskarżony wyrok w niebagatelnym zakresie ale wynikało to z innych przyczyn.

Gdyby natomiast nawet ewentualnie założyć, że postanowienia aneksu nr (...) do umowy z 25.04.2007r. stanowiły zmianę umowy w odniesieniu do wskazanych wpłat na rzecz (...) Banku SA (7.131.526,65 zł) oraz S. Polska (345.000zł), to wówczas stanowiłoby to jedynie dodatkową podstawę do niezaliczenia tych wpłat na cenę nabycia.

Uzasadniony okazał się zarzut nie uwzględnienia przez Sąd Okręgowy zapłaty przez powoda na rzecz drugiego ze sprzedających z umowy z 21.03.2007r. ( (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością) całej umówionej ceny w kwocie 4.984.821,00zł (zarzut ten pozwany zakwalifikował jako naruszenie art. 231 kpc i 229 kpc).

Skoro złożone przez tego sprzedającego oświadczenie o odstąpieniu od umowy z 21.03.2001r. okazało się bezskuteczne, bowiem powództwo tego podmiotu o zobowiązanie powoda do złożenie oświadczenia woli zostało prawomocnie oddalone( k. 1397 akt VIII Gc 160/08) wobec stwierdzenia braku podstaw do skutecznego odstąpienia od umowy(k. 1423 ww. akt), to jest oczywiste, że podmiot ten ma prawo zachować całą otrzymaną od powoda cenę w powyżej wskazanej wysokości.

W umowie z 21.03.2007r. nie wskazano, który konkretny dług zaspokojony przez powoda należało zaliczać na poczet ceny ( §18 ust.3) należnej danemu sprzedającemu.

W istocie sprzedający potwierdzali zawsze wspólnie, że powód z uwagi na spłatę danego długu dokonał zapłaty ceny w określonej wysokości i nie wskazywali jaka część tej ceny przypada poszczególnym sprzedającym.

Nie znajdowało jednak uzasadnienia stanowisko Sądu Okręgowego, który z naruszeniem przede wszystkim art. 365 § 1 kpc uznał, że na rzecz powoda należy zasądzić taką część zapłaconej przez niego łącznie obu kupującym kwoty z tytułu ceny, która odpowiada proporcji ceny nabycia użytkowania wieczystego nieruchomości sprzedanych przez pozwanego do ceny nabycia użytkowania wieczystego sprzedanych przez (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością.

Należało bowiem od sumy wpłat dokonanych przez powoda na rzecz obu kupujących tytułem ceny odjąć kwotę odpowiadającą cenie nabycia użytkowania wieczystego przez (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, czyli 4.984.821,00zł.

Jest bowiem oczywiste, że ta część sumy wpłaconej przez powoda łącznie obu sprzedającym należała się (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, i tylko pozostała część tej kwoty winna być traktowana jako podlegająca zwrotowi wpłata na rzecz pozwanego.

Co do zarzutu naruszenia art. 233 kpc w zw. z art. 227 kpc poprzez zaliczenie dopiero w pozwie na poczet ceny spłaty niektórych wierzytelności.

Powód wskazał w pozwie, że nie zaliczył pierwotnie na poczet ceny należności z tytułu części zapłaconych przez niego należności Banku (...) SA w wysokości 299.408,09 zł, opłat z tytułu użytkowania wieczystego w kwocie 32.169,11 zł oraz części należności (...) Bank SA w wysokości 1.131.847,02 zł ( z kwoty 7.131.526,65 zł) oraz należności z tytułu spłaty zadłużenia wobec (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w wysokości 345.000zł).

Jeżeli chodzi o należności dwóch ostatnio wymienionych podmiotów, to wyżej już wskazano, że powód nie mógł potrącić sobie z ceny wydatków, które poniósł na nabycie wierzytelności tych podmiotów względem (...) SA w S..

Należy wskazać, że nie wchodzi w tym wypadku w grę bezpodstawne wzbogacenie pozwanego( alternatywna podstawa roszczeń powoda), gdyż powód nabywając wierzytelność względem (...) SA nie może być traktowany jako zubożony.

Zaliczenie przez powoda na poczet ceny pozostałych należności może budzić wątpliwości jako dokonane po złożeniu przez pozwaną oświadczenia o odstąpieniu od umowy, ale w ocenie Sądu Okręgowego, skoro powód spełniał spłacał w ten sposób zadłużenia kupujących, to w myśl umowy z 21.03.2007r. świadczenia te winny być traktowane jako spełnione na poczet ceny zwłaszcza, że kwoty, o które chodzi w tym wypadku powód zapłacił wierzycielom kupujących przed złożeniem przez pozwanego oświadczenia o odstąpieniu bowiem:

- zapłata na rzecz M. Banku nastąpiła w czerwcu 2007r. i sprzedający wskazali, że akceptują spłatę przez powoda zadłużenia na rzecz tego Banku w kwocie 2.299.408,09 zł ( czyli inaczej mówiąc postanowili, że spłata tego zadłużenia będzie zaliczona na cenę nabycia) i oświadczyli, że bankowe polecenia przelewu kwoty nie wyższej niż powyżej wskazanym będzie równoznaczne z pokwitowaniem sprzedających bez konieczności składania przez te spółki odrębnych oświadczeń (k. 101 i 101v.),

- zapłata opłat za użytkowanie wieczyste nastąpiła we wrześniu 2007r.(k. 214).

Należy wskazać, że w myśl § 17ust.4 lit b umowy z 21.03.2007r. z ceny miały ulec potrąceniu m.in. „obciążające spółki(sprzedających)opłaty za wieczyste użytkowanie nabywanych nieruchomości) k. 46.

Gdyby nie podzielić tego stanowiska to i tak Sąd Okręgowy słusznie zaliczył wskazane wpłaty powoda na poczet ceny nabycia.

Trzeba bowiem zauważyć, że powód jako alternatywną podstawę dochodzenia roszczeń wskazywał przepisy o bezpodstawnym wzbogaceniu

(k. 24 k. 970 i 970v. ) i podtrzymał to stanowisko także w postępowaniu odwoławczym.

Powód wykazał, że zapłacił opłatę za będące przedmiotem umowy z 21.03.2007r. użytkowanie wieczyste nieruchomości za cały rok 2007r. w kwocie 146.369,46 zł, mimo że co najmniej do 21.03.2007r. prawo to przysługiwało sprzedającym z tej umowy.

Kwota 32.169,11 zł stanowi odpowiednią część tej opłaty wyliczoną za okres od 1.01.2007r. do 21.03.2007r.

Zapłata przez powoda tej kwoty dokonana była bez podstawy prawnej i bezpodstawnie wzbogacała sprzedawców ( w tym pozwanego), zwalniając ich z tego zobowiązania( art. 405 kc).

Nie było też kwestionowane, że powód spłacił zadłużenie sprzedawców i (...) SA wobec Banku (...) w kwocie 2.299.408,09 zł, co wynika z dokumentów bankowych na k. 172-173).

Powód przed złożeniem przez sprzedawców oświadczenia o odstąpieniu od umowy zaliczył na poczet ceny z umowy z 21.03.2007r. jedynie kwotę 2.000.000zł.

Nie ulega jednak wątpliwości, że skoro powód spłacił dług sprzedawców i nie uzyskał za to ekwiwalentu, to może dochodzić na tej podstawie roszczenia z tytułu bezpodstawnego wzbogacenia art. 405 kc także w pozostałym zakresie.

Jak z tego wynika powód może dochodzić zwrotu całej kwoty z tytułu spłaty zadłużenia w M. Banku.

Co do zarzutu naruszenia art. 65 kc i art. 233 kpc w zw. z art. 231 kpc.

Skarżący kwestionuje stanowisko Sądu Okręgowego, który przyjął, że w oświadczeniu z 21.11.2007r. o odstąpieniu od umowy (k. 227-228) pozwany przyznał, że powód nie zapłacił tytułem ceny jedynie kwoty 2.248.352,80 zł.

Trzeba zatem wskazać, że w oświadczeniu tym pozwany przedstawił okoliczności mające uzasadniać przyczyny odstąpienia od umowy i z tego punktu widzenia istotne było zaakcentowanie, że powód nie zapłacił „reszty ceny” w wysokości 2.248.352,80 zł, gdyż już to było wystarczające do osiągnięcia tego celu.

Takie sformułowanie może być traktowane jako dorozumiane przyznanie zapłaty pozostałej części ceny, lecz nie wyłączało to prawa pozwanej do twierdzenia i udowodnienia w niniejszym procesie, że w rzeczywistości powód nie zapłacił większej niż wyraźnie wskazana w oświadczeniu części ceny.

Gdyby bowiem nawet owo oświadczenie uznać za rodzaj pokwitowania w rozumieniu art. 462 kc, to i tak konsekwencją przyjęcia w orzecznictwie poglądu, że pokwitowanie stanowi oświadczenie wiedzy, a nie woli, jest wniosek, iż podważenie prawdziwości oświadczenia zawartego w pokwitowaniu może być dokonane wszelkimi środkami dowodowymi i nie mają przy tym zastosowania ograniczenia przewidziane w art. 247 k.p.c., które odnoszą się do treści czynności prawnej, to znaczy do oświadczeń woli zawartych w dokumencie, a nie do ujętych w nim oświadczeń wiedzy (wyrok SN z dnia 2 lipca 2009 r., V CSK 4/09).

Chodzi tu w szczególności o wykazywaną przez powoda spłatę należności na rzecz (...) Banku (...).

Skoro w istocie powód nabył w tym wypadku wierzytelności tych podmiotów w stosunku do (...) SA, to nie było stosownie do powyższych wskazań podstaw do zaliczenia tego świadczenia powoda na poczet ceny i to niezależnie od treści oświadczenia o odstąpieniu od umowy.

Pozwana nie zakwestionowała natomiast skutecznie faktu zapłacenia przez powoda tytułem ceny nabycia pozostałych kwot uwzględnionych przez Sąd Okręgowy( z powyższym zastrzeżeniem dotyczącym konsekwencji niedostatecznego uwzględnienia faktu zapłaty przez powoda całej ceny na rzecz sprzedawcy E. D.).

Jak z tego wynika powód wykazał ostatecznie, że na poczet ceny zapłacił skutecznie sprzedawcom następujące kwoty:

a) należności wierzycieli egzekwujących oraz wierzycieli hipotecznych, a także opłaty egzekucyjne i koszty komornicze w kwocie 21.041.421,91 złotych,

b) należności pracowników (...) w kwocie 854.937,66 złotych przekazanych komornikowi oraz 114.167,70 złotych i 86.004,15 złotych wypłaconych z depozytu notarialnego,

c) wpłaty dokonane przez (...) sp. z o.o. oraz (...) w kwocie 1.476.000,00 złotych,

d) należności radcy prawnego M. I. w kwocie 60.100,00 złotych,

e) opłaty sądowe zgodnie z § 17 ust. 4c umowy w kwocie 75.000,00 złotych,

f) należności Bank (...) S.A. w kwocie 2. 299.408,09 złotych,

g) kwota 32.169,11 zł z tytułu opłat za użytkowanie wieczyste ( jak wyżej wskazano ta kwota oraz część kwoty, którą powód spłacił wierzyciela Bank (...) S.A – 299,408,09 zł łącznie 331.577,20 znajduje także alternatywną podstawę w przepisach o bezpodstawnym wzbogaceniu).

Suma tych kwot wynosi 26.039.208,62 zł.

W apelacji nie odniesiono się do ustaleń i wniosków Sądu Okręgowego dotyczących zaliczenia na poczet ceny należności wskazanych powyżej w punktach b - e i jedynie ogólnie zakwestionowano zasadność zaliczenia przez Sąd Okręgowy jakiejkolwiek kwoty na poczet ceny i wystarczające będzie stwierdzenie, że Sąd Apelacyjny podziela to stanowisko brak jest podstaw, by powielać w tym miejscu argumentację przedstawioną w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku i przytoczoną w powyżej w części historycznej uzasadnienia.

Od wskazanej ostatnio kwoty należy stosownie do powyższych wskazań odjąć kwotę 4.984.821,01 zł z tytułu ceny skutecznie zapłaconej na rzecz (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, co daje 21.054.347,61 zł.

Wobec powyższego Sąd Apelacyjny na podstawie art. 386 § 1 i 385 kpc k.p.c. zmienił zaskarżony wyrok:

- w punkcie 1 w ten sposób, że zasądzoną od pozwanego na rzecz powoda kwotę obniża do 21.054.347,61 zł z ustawowymi odsetkami od dnia 26 maja 2011r. do dnia zapłaty, a w pozostałym zakresie powództwo oddala;

- w punkcie 2 w ten sposób, że tytułem zwrotu kosztów procesu zasądził od pozwanego na rzecz powoda 78.610 zł; a w pozostałym zakresie apelacja podlegała oddaleniu.

Orzeczenie o kosztach postępowania przed Sądem Okręgowym znajduje oparcie w art. 100 kpc.

Powód wygrał ostatecznie proces w 3/4 poniósł koszty w wysokości 107.217 zł z czego 75% wynosi 80.413 zł.

Pozwany, który wygrał w ¼ poniósł koszty w wysokości 7.217 zł z czego ¼ wynosi 1.1804zł.

Różnica kwot 80.413 zł i 1.1804zł daje kwotę 78.610 zł z punktu I.b. wyroku Sądu Apelacyjnego.

Sąd Apelacyjny zasądził od powoda na rzecz pozwanego 22.300 zł tytułem zwrotu kosztów postępowania odwoławczego.

Orzeczenie o kosztach procesu w II instancji uzasadnia art. 100 kpc w zw. z art. 391 § 1 kpc.

Pozwany wygrał w tym postępowaniu w 25% i poniósł koszty w wysokości 105.400 zł, z czego 25% wynosi 26.350 zł.

Powód poniósł w instancji odwoławczej koszty zastępstwa procesowego w kwocie 5.400zł z czego 75% wynosi 4.050 zł

Różnica kwot 26.350 zł i 4.050 zł wynosi 22.300 zł( punkt III wyroku Sądu Apelacyjnego).

Mikołaj Tomaszewski Marek Górecki Ewa Staniszewska