Portal Orzeczeń Sądu Apelacyjnego w Poznaniu

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 18 grudnia 2014 r.

Sąd Apelacyjny w Poznaniu, I Wydział Cywilny w składzie:

Przewodniczący:	SSA Jacek Nowicki (spr.)
Sędziowie:	SA Hanna Małaniuk SA Mikołaj Tomaszewski
Protokolant:	starszy sekretarz sądowy Sylwia Woźniak

po rozpoznaniu w dniu 4 grudnia 2014 r. w Poznaniu

na rozprawie

sprawy z powództwa Miasta P.

przeciwko A. M.

o zapłatę

na skutek apelacji obu stron

od wyroku Sądu Okręgowego w Poznaniu

z dnia 20 maja 2014 r., sygn. akt I C 3243/12

I.  zmienia zaskarżony wyrok:

1.  w punkcie 2 w ten sposób, że nadto zasądza od pozwanego na rzecz powoda kwotę 427.485,89 (czterysta dwadzieścia siedem tysięcy czterysta osiemdziesiąt pięć 89/100) złotych z ustawowymi odsetkami:

a)  od kwoty 369.201,57 złotych od 30 stycznia 2013r. do dnia zapłaty,

b)  od kwoty 58.284,32 złotych od 26 października 2012r. do dnia zapłaty,

a w pozostałym zakresie powództwo oddala;

2.  w punkcie 3 w ten sposób, że zasądza od pozwanego na rzecz powoda kwotę 29.739 (dwadzieścia dziewięć tysięcy siedemset trzydzieści dziewięć) złotych tytułem zwrotu kosztów procesu;

II.  oddala apelację powoda w pozostałym zakresie;

III.  oddala apelację pozwanego;

IV.  zasądza od pozwanego na rzecz powoda kwotę 26.775 złotych tytułem zwrotu kosztów w postępowaniu apelacyjnym.

/-/SSA M. Tomaszewski /-/SSA J. Nowicki /-/H. Małaniuk

Sygn. akt I ACa 912/14

UZASADNIENIE

W pozwie skierowanym przeciwko A. M. powód Miasto P. – Zarząd (...) Zasobów Lokalowych w P. wniósł o zasądzenie na jego rzecz od pozwanego kwoty 444.760,57 zł wraz z ustawowymi odsetkami od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty, kosztów postępowania sądowego, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

W uzasadnieniu swego stanowiska powód wskazał, że pozwany zajmował lokal stanowiący własność powoda i pomimo utraty tytułu prawnego do tego lokalu w okresie od 28 października 2009 roku do 30 stycznia 2012 roku nadal go zajmował.

Postanowieniem z dnia 3 czerwca 2013 roku zawieszono postępowanie na podstawie art. 177 § 1 pkt 6 kpc.

W piśmie z dnia 26 marca 2013 roku powód wniósł o podjęcie zawieszonego postępowania, a precyzując żądanie pozwu wskazał, że od pozwanego dochodzi:

1)  jednorazowej kary umownej przewidzianej w § 13 pkt 2 ppkt

1 umowy najmu w wysokości 17.274,68 zł tj. w wysokości 200% czynszu brutto należnego za ostatni miesiąc najmu;

2)  odszkodowania za każdy rozpoczęty miesiąc bezumownego

korzystania z przedmiotu najmu w wysokości 200% czynszu brutto należnego za ostatni miesiąc kalendarzowy obowiązywania umowy najmu za okres od dnia 28 października 2009 roku do 30 września 2011 roku w łącznej kwocie 369.201,57 zł;

3)  odsetek za opóźnienie w płatności poszczególnych rachun-

-ków w łącznej kwocie 58.284,32 zł za okres od 28 października 2009 roku do 31 stycznia 2012 roku.

Postanowieniem z dnia 24 lipca 2013 roku Sąd podjął zawieszone postępowanie w sprawie.

W piśmie z dnia 24 września 2013 roku pozwany A. M. wniósł o oddalenie powództwa, zasądzenie od powoda na rzecz pozwanego kosztów procesu według norm przepisanych, w tym kosztów zastępstwa procesowego w kwocie 28.817 zł.

W uzasadnieniu pozwany podał, że kwestionuje roszczenie powoda tak co do zasady, jak i wysokości. Pozwany wskazał, że zwrócił powodowi lokal użytkowy w dniu 16 września 2011 roku, co znalazło potwierdzenie w protokole zdawczo – odbiorczym. Pozwany podniósł jednocześnie zarzut przedawnienia roszczeń dochodzonych przez powoda w procesie.

Wyrokiem z 20 maja 2014 roku Sąd Okręgowy zasądził od pozwanego na rzecz powoda kwotę 17.274,68 zł, a w pozostałym zakresie powództwo oddalił w oparciu o następujące ustalenia faktyczne i prawne.

W dniu 20 listopada 2007 roku pomiędzy pozwanym a powodem doszło do podpisania umowy najmu lokalu użytkowego położonego w P. przy ul. (...). W § 6 umowy strony uregulowały problematykę rozwiązania umowy bez wypowiedzenia, natomiast w § 13 ust. 2 uregulowały kwestie dotyczące kary umownej oraz odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu w przypadku nie wydania przez najemcę (pozwanego) przedmiotu najmu w terminie wskazanym w ust. 1 § 13 umowy.

Wyżej wymienione postanowienia umowne nie były objęte aneksem nr (...) do ww. umowy zawartym w dniu 20 listopada 2007 roku.

Pismem z dnia 23 października 2009 roku powód wypowiedział pozwanemu umowę najmu bez zachowania okresu wypowiedzenia wskazując w treści pisma, że pozwany ma zaległość czynszową w kwocie 67.004,17 zł oraz zaległość odsetkową w wysokości 4.973,87 zł. W piśmie wskazano również, że utrata tytułu prawnego do zajmowanego lokalu użytkowego skutkuje naliczaniem odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu w kwocie 17.274,68 zł.

Wyrokiem zaocznym z dnia 22 lipca 2011 roku Sąd Rejonowy Poznań – Stare Miasto w P. nakazał pozwanemu opróżnić, wydać i opuścić lokal użytkowy położony w P. przy ul. (...).

Pozwany wydał wierzycielowi wyżej wymieniony lokal na podstawie protokołu zdawczo – odbiorczego sporządzonego w dniu 16 września 2011 roku.

W sprawie swojego zadłużenia pozwany wystosował do Prezydenta Miasta P. (odpowiednio do Zastępcy) dwa pisma. W piśmie z dnia 22 kwietnia 2011 roku pozwany podnosił kwestie bezumownego korzystania z nieruchomości położonej w P. przy ul. (...), akcentując, że otrzymuje rachunki nie zaś faktury za bezumowne korzystanie z lokalu, a dodatkowo rachunki dotyczą odszkodowania, co uniemożliwia pozwanemu ich traktowania jako kosztu uzyskania przychodu. Z kolei w piśmie z dnia 28 września 2011 roku pozwany wnosił o rozłożenie na raty jego zadłużenia wynikającego z niezapłaconych opłat za wynajem pomieszczeń przy ul. (...) na osiemnaście rat.

Pozwany na rzecz powoda dokonał następujących płatności:

1)  w dniu 12 stycznia 2010 roku kwoty 20.000 zł;

2)  w dniu 17 marca 2011 roku kwoty 17.000 zł;

3)  w dniu 24 sierpnia 2012 roku kwoty 15.000 zł;

4)  w dniu 31 sierpnia 2012 roku kwoty 15.000 zł;

W tytule wpłat z 2012 roku pozwany wskazywał, że płatność

następuje „za faktury”. Z wyciągu prowadzonego przez powoda dla pozwanego wynika, że wpłaty z 2011 roku (2 x 8.500 zł) również dotyczyły należności za faktury.

Powód, począwszy od 29 października 2009 roku, wystawiał pozwanemu rachunki za korzystanie z nieruchomości oddanej uprzednio w najem, wskazując w ich tytule, że płatności dotyczą odszkodowania za lokal użytkowy, za drogę dojazdową i za teren. W rachunku obejmującym okres od dnia 1 listopada 2009 r. do 30 listopada 2009 roku dodatkowo wskazano pozycję kara umowna – kwota w wysokości 17.274,68 zł.

Od dnia 27 stycznia 2011 roku powód podjął działania mające na celu uruchomienie lokaty terminowej pozwanego złożonej jako zabezpieczenie umowy najmu lokalu użytkowego położonego w P. przy ul. (...), o czym pozwany był informowany. W wyniku tych działań powód pozyskał kwotę 34.143,20 zł, którą zaliczył na zaległości czynszowe, a nadpłatę ostatecznie w kwocie 3.442,76 zł przeksięgował na konto odszkodowawcze dotyczące zaległości pozwanego z tytułu bezumownego korzystania z lokalu użytkowego.

W ocenie Sądu pierwszej instancji, powód z uwagi na przedmiotowy zakres przepisu, nie może powoływać się na normę ulokowaną w art. 677 kc. Bez wątpienia nieprawidłowe będzie też odwoływanie się do przepisu art. 118 kc poprzez traktowanie roszczenia określonego w pkt. 2 pisma z 26 marca 2013 roku jako wynikającego z niewykonania zobowiązania. W istocie zaś, zdaniem Sądu Okręgowego pod pojęciem odszkodowania w § 13 ust. 2 pkt. 2 kryje się wynagrodzenie za bezumowne korzystanie, które przedawnia się zgodnie z regułami wynikającymi z art. 229 kc.

Niezwrócenie przedmiotu najmu przez najemcę w umówionym terminie lub po rozwiązaniu umowy najmu w wyniku wypowiedzenia narusza przepis art. 675 § 1 kc i może stanowić nienależyte wykonanie umowy. Taki stan stwarza z kolei obowiązek naprawienia wynikłej z niego szkody na podstawie art. 471 kc. Natomiast z przepisów o ochronie własności, tj. art. 224 kc i art. 225 wynika, że samoistny posiadacz lokalu w złej wierze, jak również samoistny posiadacz lokalu w dobrej wierze, który dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie lokalu, jest zobowiązany do wynagrodzenia właścicielowi za korzystanie z tego lokalu (art. 224 – 225 kc). W tym ostatnim wypadku co do zasady nie ma potrzeby badania z jakich konkretnie przyczyn dana osoba nie opuściła lokalu, tj. czy było to skutkiem okoliczności przez nią zawinionych, czy też nie. Tym niemniej wybór określonego roszczenia należy do powoda, a z okoliczności faktycznych przytoczonych przez powódkę wynika, że dochodzi ona wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z lokalu. W ocenie Sądu Okręgowego o możliwości zakwalifikowania dochodzonego przez powódkę roszczenia, jako roszczenia odszkodowawczego, nie może przesądzać posługiwanie się przez powódkę określeniem, iż powódka dochodzi odszkodowania za bezumowne korzystanie z przedmiotu najmu. W tym sformułowaniu dostrzec można wewnętrzną sprzeczność. Jeśli bowiem powódka dochodziłaby odszkodowania, to nie za bezumowne korzystanie z lokalu, lecz za niewykonanie swego zobowiązania do zwrotu lokalu. Natomiast kwestia bezumownego korzystania z lokalu ma znaczenie z punktu widzenia roszczenia o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z lokalu, tym niemniej, za ugruntowany zarówno w orzecznictwie, jak i doktrynie uznać należy pogląd, iż roszczenie o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z rzeczy nie ma charakteru odszkodowawczego.

Natomiast podniesiony w sprawie zarzut przedawnienia zwalczany był przez stronę powodową m.in. akcentowaniem uznania długu, którego w ocenie powódki miał dokonać pozwany.

Zdaniem Sądu Okręgowego pozwany nawet w sposób niewłaściwy nie uznał roszczeń powódki wynikających z § 13 ust. 2 pkt. 2 umowy z dnia 20 listopada 2007 roku. Skoro od momentu zwrotu lokalu tj. 16 września 2011 roku do momentu wniesienia pozwu w sprawie upłynął rok, o którym mowa w przepisie art. 229 kpc roszczenia powódki z wyżej wymienionej podstawy traktować należało jako przedawnione.

Natomiast odmiennie, w ocenie Sądu pierwszej instancji wypadała ocena roszczenia czerpiącego swe źródło w § 13 ust. 2 pkt. 1 umowy z dnia 20 listopada 2007 roku. Nie ulega wątpliwości, że w tym konkretnym przypadku strony określiły karę umowną.

Nie jest zasadne dopatrywanie się w art. 483 § 1 kc normy uzależniającej roszczenie o zapłatę kary umownej od faktu powstania lub zwiększenia się szkody. Zerwaniu ulega także związek przyczynowy pomiędzy sankcją w postaci kary umownej a poniesieniem szkody przez wierzyciela.

Wystąpienie szkody po stronie wierzyciela nie jest w ogóle przesłanką powstania roszczenia o zapłatę kary umownej. Bez znaczenia pozostaje zatem fakt czy powódka poniosła szkodę czy też nie. Także wyliczenie kary umownej w kwocie 17.274,68 zł nie budziło wątpliwości, albowiem suma ta wynika z wartości czynszu na poziomie 200% za ostatni miesiąc najmu. Karę umowną wobec jej wysokości i metodyki wyliczenia nie sposób uznać za wygórowaną, abstrahując od tego, że pozwany nie zażądał jej miarkowania. Nie budzi też wątpliwości że zarzut przedawnienia nie mógł odnieść skutku w stosunku do przedmiotowego roszczenia, albowiem kara umowna ściśle powiązana jest z regulacją z art. 471 kc. Z tej regulacji następuje z kolei odniesienie do przepisu art. 118 kc według którego zastosowanie znajdzie 10 letni termin przedawnienia.

Z kolei żądanie odsetkowe nie dotyczyło kary umownej, ale wynagrodzenia z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości toteż nie było podstaw do jego uwzględnienia z uwagi na akcesoryjność świadczenia głównego i ubocznego, gdzie to drugie przedawnia się jak świadczenie główne, z którym uboczne jest ściśle związane.

W apelacji z 20 czerwca 2014 roku powód zaskarżył wyrok w punktach 2 i 3 wnosząc o zmianę zaskarżonego wyroku poprzez zasądzenie od pozwanego na rzecz powoda kwoty 427.485,89 zł z ustawowymi odsetkami od wniesienia powództwa do dnia zapłaty oraz zasądzenie kosztów procesu za obie instancje.

Powód zarzucił zaskarżonemu wyrokowi naruszenie prawa materialnego poprzez jego niewłaściwe zastosowanie, a mianowicie art. 225 kc w zw. z art. 224 § 2 kc, art. 65 kc w zw. z art. 483 kc, art. 353 ¹ § 1 kc, art. 229 kc, art. 65 kc w zw. z art. 471 kc i art. 675 kc, art. 65 kc w zw. z art. 123 § 1 pkt 2 kc, a nadto naruszenie przepisów postępowania mające wpływ na treść orzeczenia, a w szczególności art. 232 kpc w zw. z art. 233 kpc oraz art. 321 kpc.

Pozwany w apelacji z 23 czerwca 2014 roku zaskarżył wyrok w punkcie 1 wnosząc o oddalenie powództwa również co do kwoty 17.274,68 zł i zasądzenie kosztów procesu za obie instancje. Pozwany zarzucił zaskarżonemu wyrokowi naruszenie prawa materialnego, to jest art. 118 kc, art. 119 kc, art. 229 kc w zw. z art. 230 kc oraz art. 483 kc.

Zarówno powód jak i pozwany wnieśli o oddalenie apelacji, odpowiednio pozwanego i powoda.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje :

1.  Apelacja powoda jest zasadna. Istota sporu sprowadza się

do rozstrzygnięcia czy w § 13 ust. 2 pkt. 2 umowy z 20 listopada 2007 roku strony zastrzegły odszkodowanie zryczałtowane rozumiane jako kara umowna za niezwrócenie przedmiotu najmu po wypowiedzeniu umowy, czy wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości zgodnie z art. 225 kc w zw. z art. 230 kc. Sąd Okręgowy uznał, że jest to wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości natomiast zdaniem powoda jest to kara umowna. Rozstrzygnięcie tej kwestii ma istotne znaczenie z uwagi m.in. na zarzut przedawnienia roszczenia. Według pozwanego roszczenie powoda to roszczenie o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości i w sprawie ma zastosowanie art. 229 kc. Zgodnie z tym przepisem roszczenie właściciela przeciwko samoistnemu posiadaczowi o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy, o zwrot pożytków lub o zapłatę ich wartości, jak również roszczenia o naprawienie szkody z powodu pogorszenia rzeczy przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy. Pozwany powołuje się także na orzecznictwo, zgodnie z którym termin przedawnienia o którym mowa w art. 229 § 1 kc ma zastosowanie także wówczas, gdy wynajmujący odmówił zwrócenia rzeczy po zakończeniu stosunku prawnego uprawniającego go do korzystania z rzeczy (wyrok SN z 25 marca 1986, IV CR 29/86, OSNCP 1987 nr 2- 3 poz. 44).

Przytoczony wyżej § 13 ust. 2 pkt. 2 umowy z 20 listopada 2007 roku stanowi, że w przypadku nie wydania przez najemcę przedmiotu najmu w terminie 30 dni po rozwiązaniu lub wygaśnięciu stosunku najmu najemca zobowiązuje się zapłacić wynajmującemu odszkodowanie za każdy rozpoczęty miesiąc bezumownego korzystania z przedmiotu najmu w wysokości 200% czynszu brutto należnego za ostatni miesiąc kalendarzowy obowiązywania umowy najmu.

Zarzuty apelacji powoda w pierwszej kolejności kwestionują ustalenia Sądu Okręgowego w zakresie treści zgłoszonego przez powoda roszczenia i przytoczonych okoliczności faktycznych oraz wykładni § 13 ust. 2 pkt. 2 umowy, a następnie dopuszczalności zastrzeżenia kary umownej w razie nie zwrócenia przedmiotu najmu po wygaśnięciu umowy.

Powód w pozwie z 21 września 2012 roku sformułował swoje żądanie co do kwoty 386.476,25 zł jako wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z lokalu. Jednakże w dalszych pismach procesowych z 26 marca 2013 roku i z 15 października 2013 roku podał, że domaga się odszkodowania na podstawie art. 471 kc w zw. z art. 675 kc z tytułu niewłaściwego wykonania zobowiązania. Pozwany po wypowiedzeniu najmu był bowiem zobowiązany do zwrotu przedmiotu umowy, czego nie uczynił. Zwrot lokalu nastąpił po około dwóch latach po wypowiedzeniu umowy. A zatem, nie można zgodzić się z Sądem pierwszej instancji, że powód dochodzi wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości (lokalu). Także okoliczności faktyczne przytoczone przez powoda nie wskazują, że żąda on wynagrodzenia z art. 225 kc w zw. z art. 230 kc. Powód począwszy od pisma procesowego z 26 marca 2013 roku precyzującego żądanie pozwu konsekwentnie podnosił, że pozwany naruszając § 13 ust. 1 umowy i art. 675 kc nie zwrócił lokalu, pozbawiając go korzystania z lokalu.

Rację ma skarżący, że przymiot właściciela lokalu nie ograniczał go w żądaniu wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z rzeczy w trybie art. 225 kc w zw. z art. 230 kc, ponieważ jako wynajmujący mógł realizować roszczenie w postaci żądania odszkodowawczego.

W razie zajścia określonych zdarzeń np. wypowiedzenia umowy stosunek prawny najmu wygasa w tym znaczeniu, że dalej już się nie rozwija, ale między stronami utrzymuje się stosunek zobowiązaniowy wynikający z zawartej umowy w ramach którego przesłankę powstania określonych obowiązków stanowi właśnie ustanie najmu jako stosunku trwałego. Jednym z takich obowiązków jest obowiązek zwrotu rzeczy najętej. Roszczenie o zwrot przysługuje wynajmującemu bez względu na to, czy jest właścicielem rzeczy. Jeżeli najemca nie wywiązuję się z obowiązku zwrotu rzeczy, wynajmujący może domagać się naprawienia wynikłej stąd szkody na podstawie art. 471 kc. Wysokość szkody i odpowiadającego jej odszkodowania są w zasadzie równe sumie czynszu za okres, w którym wynajmujący nie mógł dysponować daną rzeczą (J. Panowicz – Lipska w: System Prawa Prywatnego, tom 8, Prawo zobowiązań – część szczegółowa, C.H. Beck, Warszawa 2004, s. 64). Nie budzi wątpliwości, że powodowi po zakończeniu najmu przysługiwało uprawnienie do dysponowania rzeczą.

W kodeksie cywilnym przepisy o karze umownej (art. 483 – 484) są zlokalizowane wśród przepisów regulujących skutki niewykonania zobowiązań i stanowią rozwinięcie przepisów reżimu kontraktowego. Suma ustalona przez strony jako kara umowna zajmuje miejsce odszkodowania. Kara umowna stanowi zatem umowę w przedmiocie odszkodowawczej odpowiedzialności kontraktowej i zakłada zryczałtowanie odpowiedzialności.

W obrocie występują instytucje, które funkcją lub konstrukcją przypominają karę umowną. Ich kwalifikacja jako kar umownych ma istotne znaczenie, ponieważ wpływa na możliwość stosowania przepisów art. 483 – 484 kc.

Polskie prawo przyjęło szerokie pojęcie kary umownej i nie ma miejsca na wyodrębnienie ryczałtu odszkodowania jako instytucji odrębnej względem kary umownej. Zryczałtowane odszkodowanie ex contractu jest zatem karą umowną (J. Jastrzębski, Kara umowna, Oficyna Wolters Kluwer business, Warszawa 2006, s. 79- 81).

W § 13 ust. 2 pkt. 2 umowy strony zastrzegły zatem zryczałtowane odszkodowanie, które w istocie jest karą umowną.

Dokonując wykładni oświadczeń woli w trybie art. 65 kc należy zauważyć, że ust. 2 § 13 umowy określa sankcje obciążające najemcę na wypadek nie wydania przedmiotu najmu. Istotny jest zwrot „na wypadek nie wydania przedmiotu najmu”, a zatem niewykonania obowiązku zwrotu rzeczy najętej. Sankcją jest zapłata przez najemcę odszkodowania w postaci kary umownej. Zwykle kara umowna wyrażona jest jako z góry określona kwota lub ułamek od innej wartości np. 5% od wartości wykonanych robót. Nie ma jednak przeszkód, aby karę umowną ustalić jako periodycznie wypłacane odszkodowanie za dany okres. A zatem, skoro celem § 13 umowy było ustanowienie odpowiedzialności kontraktowej najemcy za niewykonanie zobowiązania, nie sposób uznać, że jest to wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z rzeczy. Żądanie wynagrodzenia jest elementem rozliczeń między właścicielem a posiadaczem rzeczy, bez istniejącego stosunku prawnego. Strony łączyła umowa najmu i roszczenie o zwrot rzeczy, zostało powiązane z obowiązkiem odszkodowawczym w razie, gdyby rzecz nie została zwrócona. Wysokość szkody i odpowiadającego jej odszkodowania są w zasadzie równe sumie czynszu za okres, w którym wynajmujący nie mógł dysponować rzeczą.

W przypadku kary umownej, żądanie jej zapłaty nie jest jednak uzależnione od wykazania, że wierzyciel poniósł szkodę.

Wbrew stanowisku Sądu pierwszej instancji, strony mogą w umowie zastrzec, że uregulowania dotyczące kary umownej będą obowiązywały po ustaniu stosunku prawnego. W odróżnieniu od odstąpienia od umowy, wypowiedzenie umowy nie niweczy stosunku prawnego, a obowiązek zwrotu rzeczy przez najemcę jest jednym z obowiązków umownych (art. 675 § 1 kc).

Podobne w swej istocie uregulowanie zawiera art. 18 ust. 1 i 2 ustawy z 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (Dz.U. z 2005 nr 31 poz. 266 ze zm.). Zgodnie z tym przepisem osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego są obowiązane do dnia opróźnienia lokalu co miesiąc uiszczać odszkodowanie odpowiadające wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymywać z tytułu najmu lokalu.

W tej sytuacji nie jest wymagane zawarcie dodatkowego porozumienia, po ustaniu pierwotnego stosunku prawnego w celu zastrzeżenia kary umownej (zryczałtowanego odszkodowania).

Reasumując, w świetle art. 321 kpc zasadne jest uznanie żądania powoda jako kary umownej (zryczałtowanego odszkodowania), ponieważ powód zgłosił takie żądanie i przytoczył okoliczności faktyczne, które je uzasadniają. W § 13 ust. 2 pkt. 2 umowy strony zastrzegły zryczałtowane odszkodowanie, które należy zakwalifikować jako karę umowną, a nie wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości.

Co do zarzutu przedawnienia, to w związku z przyjęciem, że jest to kara umowna a nie wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości, nie ma zastosowania art. 229 § 1 kc i przewidziany w tym przepisie roczny termin przedawnienia. W tej sytuacji, przyjmując 3 letni termin przedawnienia (art. 118 kc in fine), upłynął on 29 października 2009 roku, ponieważ w tym dniu pozwany otrzymał pismo o wypowiedzeniu umowy. Skoro zaś powództwo zostało wytoczone 26 października 2012 roku, termin trzyletni nie został przekroczony. Tym samym odpada potrzeba analizowania, czy i kiedy nastąpiło uznanie roszczenia.

2.  Natomiast apelacja pozwanego jest bezzasadna. Dotyczy

ona punktu 1 zaskarżonego wyroku, w którym Sąd Okręgowy zasadził przewidzianą w § 13 ust. 2 pkt. 1 karę umowną w wysokości 17.274,68 zł. Zastrzeżenie tej kary nie budziło wątpliwości.

Całkowicie chybiony jest zarzut naruszenia art. 118 kc, art. 119 kc, art. 229 kc i art. 230 kc. W istocie zaś, zarzuty apelacji są niezrozumiałe, ponieważ w przypadku § 13 ust. 2 pkt. 1 umowy nie budziło żadnych wątpliwości, że jest to kara umowna, a zatem odwoływanie się do przepisu art. 229 kc jest bezzasadne. W tej sytuacji dywagacje zawarte w apelacji, że roszczenie o świadczenie kary umownej podlega przedawnieniu właściwemu dla roszczeń przysługujących na zasadach ogólnych są bezprzedmiotowe.

W tym stanie rzeczy Sąd Apelacyjny na podstawie art. 386 § 1 kpc i art. 385 kpc orzekł jak w punktach (...) i (...) oraz II i III sentencji wyroku.

Ponieważ w związku ze zmianę wyroku powód przegrał spór w całości, na podstawie art. 98 § 1 kpc w zw. z art. 391 § 1 kpc należało obciążyć powoda wszystkimi kosztami postępowania. Zasądzona w punkcie I 1 2 kwota 29.793 zł, to suma opłaty od pozwu (22.239 zł) i wynagrodzenia pełnomocnika (7.500 zł). Natomiast zasądzona w punkcie IV kwota 26.775 zł, to suma opłaty od apelacji (21.375 zł) i wynagrodzenia pełnomocnika (5.400zł).

/-/ SSA M. Tomaszewski /-/ SSA J. Nowicki /-/ SSA H. Małaniuk