Portal Orzeczeń Sądu Apelacyjnego w Poznaniu

UZASADNIENIE

W. (...), ul. (...), (...) wniosła przeciwko pozwanemu (...) sp. z o.o. w K. o zasądzenie od pozwanego na rzecz powoda kwoty 386.577,56 zł wraz z ustawowymi odsetkami liczonymi od dnia 29 września 2012 roku – do dnia zapłaty.

W piśmie procesowym z dnia 22 października 2013 roku, które do Sądu Okręgowego w Poznaniu wpłynęło tego samego dnia powód zgłosił wniosek o dopozwanie do niniejszej sprawy G. (...) sp. z o/o, sp. komandytowo – akcyjną z/s w K. oraz E. (...) sp. z o/o z/s w K. (k. 1012 – 1013 akt), co nastąpiło postanowieniem z dnia 12 lutego 2014 roku. Pozwani (...) sp. z o.o. s.k.a. w K. oraz (...) sp. z o.o. w K. wnieśli o oddalenie powództwa.

W procesowym piśmie z dnia 29 stycznia 2014 roku powód dokonał modyfikacji swojego powództwa wnosząc o zasądzenie od pozwanych na jego rzecz kwoty 401.042,99 zł wraz z ustawowymi odsetkami liczonymi od dnia 29 września 2012 roku do dnia zapłaty.

W piśmie z dnia 10 marca 2020 roku powód rozszerzył jego powództwo wnosząc o zasądzenie od pozwanych solidarne na jego rzecz kwoty 1.356.173.41 zł z ustawowymi odsetkami za opóźnienie liczonymi:

- co do kwoty 386.577,56 zł od dnia 29 września - do dnia zapłaty,

- co do kwoty 969.595,85 zł od dnia następnego po doręczeniu tego pisma pozwanym – do dnia zapłaty,

Pozwani wnieśli o oddalenie powództwa.

Wyrokiem z dnia 19 stycznia 2021r. Sąd Okręgowy w Poznaniu:

I . zasądził od pozwanych na rzecz powoda:

- kwotę 386.577,56 zł z ustawowymi odsetkami za opóźnienie liczonymi od dnia 29 września 2012 roku do dnia zapłaty,

- kwotę 969.595,85 zł z ustawowymi odsetkami za opóźnienie liczonymi od dnia 7 lipca 2020 roku do dnia zapłaty,

II . kosztami postępowania obciążył pozwanych i w związku z tym:

- zasądził od nich na rzecz powoda kwotę 10.000,-zł z tytułu zwrotu części uiszczonej przez niego opłaty sądowej, kwotę 118.305,17 zł z tytułu zwrotu części wydatków poniesionych przez niego na przeprowadzone w niniejszej sprawie dowody z opinii biegłych oraz kwotę 21.600,-zł z tytułu zwrotu poniesionego przez niego kosztu jego procesowego zastępstwa;

- nakazuje ściągnąć od nich na rzecz Skarbu Państwa - Sądu Okręgowego w Poznaniu kwotę 57.809,- zł z tytułu pozostałej części opłaty sądowej oraz kwotę 42,173,71 zł z tytułu pozostałej części wydatków poniesionych na przeprowadzone w niniejszej sprawie dowody z opinii biegłych

- kosztem procesowego zastępstwa pozwanych obciąża ich we własnym zakresie.

W motywach rozstrzygnięcia Sąd Okręgowy wskazał, że związana z niniejszym postępowaniem inwestycja nosiła nazwę Budowa (...) o numerach (...) oraz typu(...) o numerze (...) w zespole (...) przy ul. (...) w P. wraz z wewnętrznymi instalacjami elektrycznymi, gazowymi, wodno – kanalizacyjnymi oraz budową ogrodzenia od strony ul. (...); jej inwestorem był deweloper działający pod firmą (...) sp. z o/o z/s w K..

Dotyczący jej projekt o oznaczeniu numerem (...) z daty 29 kwietnia 2004 roku o charakterze wielobranżowym opracowany został przez podmiot działający pod firmą (...) sp. z o/o z/s w P. – zatwierdzony on został decyzją o oznaczeniu (...) wydaną przez Wydział Urbanistyki i Architektury Urzędu Miasta P..

Z 23 czerwca 2004 roku pochodzi – zgodna z zapisami Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego (...) – ul. (...) – część południowa w P. – decyzja Prezydenta Miasta P. o pozwoleniu na budowę.

W jej ramach j.w. w rejonie zespołu (...) w nieruchomości przy ul. (...) w P. (nieruchomość ta objęta jest księga wieczystą o oznaczeniu (...) prowadzoną dla niej przez Sąd Rejonowy Poznań Stare Miasto w P., Wydział XIII Ksiąg Wieczystych stanowiąc działkę o oznaczeniu geodezyjnym (...); obręb N.) powstało (...) budynków wielorodzinnych o oznaczeniach (...) z lokalami mieszkaniowymi (...) pokojowymi; w lokalach położonych na wyższych kondygnacjach znajdują się tarasy i balkony. Dotycząca tego przedsięwzięcia dokumentacja powykonawcza opracowana została w grudniu 2005 roku przez podmiot działający pod firmą R. (...) z/s w R..

W dniu 24 stycznia 2006 roku Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego dla Miasta P. wydał decyzję o oznaczeniu numerem (...) o pozwoleniu na użytkowanie budynków mieszkalnych wielorodzinnych o numerach (...) przy ul. (...) – L w P..

Po zawarciu umów ustanowienia odrębnej własności w/w lokali mieszkalnych i ich sprzedaży – zaczęły ujawniać się w nich i w częściach wspólnych cyt. nieruchomości trudności, nieprawidłowości i wady techniczne wpływające na procesy degradacyjne ich substancji i w następstwie tego na obniżanie ich wartości. Koncentrowały się one w obszarze dachów w/opisanych budynków; ich balkonów i tarasów; ich poddaszy; instalacji wentylacyjnej; ich fundamentów; także montażu rur spustowych. W związku z tym doszło między stronami do wymiany korespondencji; pozwani podjęli co do dachów tych budynków szereg nieskutecznych napraw; prawdą jest, że niektórym członkom powoda wypłacili tytułem odszkodowania pewne kwoty pieniężne Każda z nich zasięgnęła w związku z tym specjalistycznych porad – efektem tego było powstanie następujących opracowań:

1.z inicjatywy powoda:

*Opinia techniczna - z sierpnia 2010 roku - opracowana przez (...) i M. W.;

*Ocena stanu technicznego uszkodzeń na osiedlu mieszkaniowym przy ul. (...) w P. - z marca 2003 roku - opracowana przez podmiot o nazwie (...) badania budowlane P. S. oraz tego samego autorstwa - Ocena stanu technicznego uszkodzeń na osiedlu mieszkaniowym przy ul. (...) (...),

*Sprawozdanie z badań termowizyjnych - z grudnia 2009 roku - opracowane przez L. R. oraz M. S. z Pracowni (...) Termowizyjnej Politechniki (...)

*Orzeczenie techniczne z korektami - z maja 2013 roku - dotyczące zakłóceń w pracy systemów wentylacyjnych lokali mieszkalnych o oznaczeniach (...) (k. 137 – 142.

Koszt powyższego obciążył budżet powoda kwotą równą 18.007,76 zł. 2. z inicjatywy pozwanych:

*Opinia techniczna dotycząca pokrycia dachowego na budynkach przy ul. (...), (...) w P. oraz Opinia techniczna dotycząca zgodności wykonania niektórych prac wykończeniowych z dokumentacją powykonawczą oraz wiedzą techniczną – w kontekście zarzutów postawionych przez Wspólnotę i Administratora zasobów mieszkaniowych przy ul. (...) – (...) w P. autorstwa J. R. (1) W zaistniałej sytuacji powód poczynił w w/opisanych budynkach wielorodzinnych o oznaczeniach (...) (13,843,80 zł) i (...) (5.130,- zł) położonych w nieruchomości przy ul. (...) w P. doraźne i w pełni uzasadnione naprawy pokryć dachowych.

Po zrealizowaniu omawianej inwestycji okazało się, iż w jej trakcie doszło do powstania wielu wad wykonawczych i projektowych, w tym:

*w budynkach o oznaczeniach (...) nastąpiła samowola budowlana – w postaci, niezgodnego z w/wskazanym projektem budowlanym, montażu gontów bitumicznych, a w budynkach o oznaczeniu (...) niestarannego położenia na powierzchni ich dachów papy wierzchniego krycia i obróbek blacharskich przy włazach i kominach; co uruchomiło zjawisko przecieków do lokali mieszkalnych;

*na tarasach i balkonach lokali mieszkalnych nie zamontowano instalacji przeciwwilgociowej pod-płytkowej i termicznej powodując powstanie tzw. mostków termicznych – w konsekwencji degradacji ich wierzchnich warstw; wadliwy okazał się też montaż balustrad na nich;

*w nieprawidłowo funkcjonującej instalacji wentylacyjnej zbyt nisko wyprowadzono kanały wentylacyjne ponad połać dachową oraz dopuszczono do destrukcji wywiewek kanałów wentylacyjnych;

*na poddaszach budynków o oznaczeniu (...) powstały zawilgocenia warstw ocieplających stropy oraz sufitów z uwagi na brak założenia paroizolacji zabezpieczającej wełnę mineralną przed tymi zjawiskami;

*na wierzchach ław fundamentowych nie zamontowano izolacji poziomej, co nie jest zgodne ze sztuką budowlaną;

*dopuszczono się błędów montażowych co do rur spustowych doprowadzając do odprowadzania wód opadowych z dachów, balkonów i tarasów przy ławach fundamentowych - i w konsekwencji tego do ich zawilgocenia, także ścian w lokalach mieszkalnych.

-Koszt ich usunięcia obejmował kwoty:

*260.455,37 zł w odniesieniu do budynku o oznaczeniu (...),

*260.455,37 zł w odniesieniu do budynku o oznaczeniu (...),

*233.976,05 zł w odniesieniu do budynku o oznaczeniu (...),

*233.976,05 zł w odniesieniu do budynku o oznaczeniu (...),

*200.913,29 zł w odniesieniu do budynku o oznaczeniu (...),

*200.913,29 zł w odniesieniu do budynku o oznaczeniu (...),

łącznie – 1.390.689,42 zł.

W dniu 22 grudnia 2011 roku odbyło się zebranie powoda w sprawie upoważnienia jego zarządu do zawierania z jego członkami umów cesji przysługujących im roszczeń w stosunku do Projektu (...) sp. z o/o z/s w K. z tytułu wad fizycznych istniejących we wspólnej części – w jego trakcie podjęto uchwałę o numerze (...) upoważniającej go do podjęcia takich czynności oraz do prowadzenia p –ko cyt. podmiotowi postępowań z tego zakresu.

Z kolei na zebraniu powoda odbytym w dacie 23 maja 2012 roku ogłoszone zostały wyniki głosowania nad nią – a jego członków zapoznano z treścią opracowanych na jego zlecenie j.w. orzeczeń i opinii technicznych.

Do czasu zamknięcia niniejszej sprawy – w wyniku powyższych umów cesji – na powoda przeniesiono wskazane roszczenia o poziomie równym 306.935/332.557 części tj. w ok. 92,30 %). W oparciu o powyższe ustalenia Sąd Okręgowy uznał, iż żądanie powoda zasługuje na uwzględnienie.

Rozważenia wymagały dwa zarzuty pozwanych zredagowane w ich opozycji wobec roszczenia powoda.

1. Najdalej idącym – w aspekcie części rozszerzonego przez niego roszczenia – był zarzut jego przedawnienia przy ich założeniu, że jego początek liczyć należy od daty 24 stycznia 2006 roku, kiedy to j.w. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego dla Miasta P. wydał decyzję o oznaczeniu (...) w przedmiocie zezwolenia na użytkowanie w/opisanych budynków determinującą rozpoczęcie zawierania umów o ustanowieniu odrębnej własności położonych w nich lokali mieszkalnych i ich sprzedaży. Poglądu tego nie można było podzielić.

a. Norma z par. 1 art. 117 k.p.c. ustanawia jedną z kilku instytucji prawa cywilnego , której działanie polega na zmianie treści stosunku prawnego ze względu na upływ czasu. Podlegają mu wyłącznie cywilnoprawne roszczenia majątkowe – materialnoprawne; następujący po upływie określonego terminu skutek przedawnienia sprowadza się do tego, że choć konkretne roszczenie nadal istnieje, to ten, p – ko komu jest ono skierowane może uchylić się od jego zaspokojenia. Norma z art. 118 k.p.c. mająca zastosowanie w niniejszej sprawie w brzmieniu sprzed wejścia w życie ustawy o zmianie ustawy – kodeks cywilny oraz niektórych innych ustaw z daty 13 kwietnia 2018 roku (DU z 2018 roku, p. (...)), ustanawia – jeśli przepis szczególny nie stanowi inaczej – tego terminy, w tym – przypadku roszczeń nie okresowych – termin 10 letni.

-Istotnym elementem zastosowania powyższej instytucji jest ustalenie początku jej biegu – norma z art. 120 k.c. nakazuje liczyć go od dnia, w którym roszczenie stało się wymagalne; a więc od momentu, od którego uprawniony może domagać się realizacji roszczenia; jego powództwo nie jest przedwczesne. Rozumieć to należy, iż jest nim ostatni dzień przewidziany dla zobowiązanego do spełnienia świadczenia.

-Unormowania kodeksu cywilnego przewidują sytuacje jego przerwania – mówi o tym redakcja normy z art. 123 k.c. ustanawiając 3 takie przypadki; poza marginesem zastrzeżeń pozostawało, że nie miały one zastosowania w rozpatrywanych okolicznościach.

b. Z punktu widzenia istoty tego sporu w kontekście z powyższym zarzutem szczególnie ważnym było ustalenie cyt. początku biegu przedawnienia roszczenia zgłoszonego w tym sporze. Ma racje powód powołując się na obowiązujący w praktyce i w teorii – przyjęty za orzecznictwem Sądu Najwyższego, w tym jego uchwałą z daty 22 listopada 2013 roku podjętej w sprawie o sygn. akt III CZP 72/13 (Lex numer 1391775) pogląd , iż w odniesieniu do roszczeń zasadzających się na szkodzie powstałej w następstwie niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania bieg ten rozpoczyna się w momencie zrealizowania się przesłanki w postaci powstania po stronie uprawnionego szkody w przyczynowym związku z powyższym zachowaniem zobowiązanego. Niezasadnym – w świetle tego – byłoby uznanie za tego początek momentu podanego przez pozwanych; absurdem byłoby, bowiem, przyjęcie powstania świadomości po stronie nabywców cyt. lokali istnienia szkody zaraz po ich objęciu zwłaszcza, że degradacja części wspólnych zajmowanych przez nich nieruchomości następowała w czasie; nie od razu ujawniały się też tego przyczyny. Oczywiste jest, więc, że decydować o tym muszą konkretne realia danego przypadku. Rzeczywiście – w niniejszej sprawie na roszczenie powoda w niej rozpatrywane składają się legitymacje jej członków, dla których spełnienie się tych przesłanek datowało się inaczej. Prawdą jest, że już na zebraniu powoda odbytym w dacie 11 października 2007 roku niektórzy z jego uczestników zgłaszali problemy dotyczące wentylacji, sterowników ogrzewania w zajmowanych przez nich lokalach mieszkalnych w budynkach o oznaczeniu (...) – niemniej nie mieściło się to w pojęciu powyższych przesłanek; nie operowali oni pojęciem szkody, nie istniały jeszcze wówczas nawet hipotezy co do tego podłoża (k. 23 akt).

-Na jego zebraniu – natomiast – odbytym w dacie 22 grudnia 2011 roku j.w. w sprawie upoważnienia jego zarządu do zawierania z jego członkami umów cesji przysługujących im roszczeń w stosunku do Projekt (...) sp. z o/o z/s w K. z tytułu wad fizycznych istniejących w nieruchomości wspólnej podjęto w jej par. 1 taką uchwałę. Niemniej dopiero na jego zebraniu w dniu 23 maja 2012 roku nastąpiło podsumowanie głosowania nad nią, co z rozważanej perspektywy nie ma znaczenia – znaczenie ma to, że przedstawiono na nim w/opisane opinie i orzeczenia techniczne powstałe z inspiracji powoda (ostatnie właśnie z maja 2013 roku), co ujawniło zaistnienie przesłanki związku przyczynowego między zaobserwowanymi nieprawidłowościami i wadami we wskazanych wyżej częściach wspólnych opisanej nieruchomości, a działaniami pozwanych podejmowanych w ramach wykonywania spornej inwestycji. Dlatego też uznano, że analizowany początek biegu podnoszonego przez nich przedawnienia ma swoje źródło w tej dacie, a co za tym idzie analizowany zarzut pozwanych okazał się on niezasadny – a zawarte umowy cesji skuteczne.

2. Pozwani sprzeciwiali się także temu, by w uprawnieniach powoda do wytoczenia objętego tym sporem roszczenia mogły znaleźć się pretensje dotyczące balkonów i tarasów oraz poddaszy znajdujących się w tych budynkach – argumentując swoje stanowisko w tej płaszczyźnie tym, iż nie są to w rozumieniu normy z art.3.1 ustawy o własności lokali z 24 czerwca 1994 roku (DU 1994, numer 85, p. 388 i dalsze zmiany) części wspólne nieruchomości obejmujące w myśl tego unormowania grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Nie mają oni racji – jako, że od dawna w orzecznictwie przyjęło się, że wszelkie instalacje, w tym istniejące na balkonach i tarasach antywilgociowe pod-płytkowe, termiczne mieszczą się w tym pojęciu, a tylko zindywidualizowane, jak płytki, urządzenia ogrodnicze, meble pod nie nie podpadają. Co do poddaszy pozwani twierdzili, iż zawierali odnośnie nich umowy o ich sprzedaży (?) – analiza zgromadzonych w przebiegu tego postępowania aktów notarialnych dokumentujących ich zawieranie nie dała pozytywnej odpowiedzi na to pytanie.

B. Norma z art. 353 par. 1 k.c. definiuje, że …zobowiązanie polega na tym, iż wierzyciel może żądać od dłużnika świadczenia , a dłużnik powinien świadczenie spełnić…;prowadzi to do zaspokojenia jego interesu, wskutek czego zobowiązanie wygasa. Niekiedy jednak tak nie jest z racji tego, że dłużnik albo uchyla się od jego spełnienia albo świadczy niezgodnie z jego treścią. Dlatego też podstawy prawnej jego roszczenia skierowanego w tej sprawie do pozwanych powód poszukiwał w normie z art. 471 k.c. – regulującej właśnie skutki niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania. Z racji tego, że takie ujemne postepowanie dłużnika mieści się w ogólnym pojęciu odpowiedzialności, a przywołane unormowanie operuje jako tego sankcją roszczeniem odszkodowawczym, to wysuwa się ono na pierwszy plan.

-Kontraktowa odpowiedzialność dłużnika powstaje między stronami konkretnego zobowiązania –zagadnieniem wstępnym w tego typu sprawach jest, więc, ich ustalenie.

*Poza kwestią pozostawało, że w w/opisanych budynkach mieszkalnych członkowie powoda w ramach umów deweloperskich nabywali od pozwanych znajdujące się w nich lokale mieszkalne w ramach umów o ustanowienie ich odrębnej własności wraz z regulowanym w/naprowadzonym unormowaniem adekwatnym udziałem w częściach wspólnych obejmującej je nieruchomości – pociągało to za sobą powstanie po ich stronie wyłącznego uprawnienie do dochodzenia odszkodowań za istniejące/powstałe wady w nich wady fizyczne. Niemniej – w myśl uchwały Sądu Najwyższego podjętej w dacie 23 września 2004 roku w sprawie o sygn. akt III CZP 48/04 – na zebraniu W. (...) podjęta została stosowna j.w. uchwała; a w jej konsekwencji zgodnie z normą z art. 509 k.c. zawarte zostały j.w. umowy cesji. W tym świetle istnienie legitymacji czynnej (nie kontestowanej zresztą przez pozwanych) po stronie powoda w niniejszej sprawie pozostawało poza obrębem wątpliwości – tym samym poczynienie ustaleń co do osoby wierzyciela i co do osoby dłużnika; oczywiście także generalnie co do istnienie zobowiązania.

*Powodzenie roszczenia wspartego na powołanej konstrukcji prawnej uzależnione jest, poza powyższym, od zrealizowania się przesłanek w postaci szkody doznanej wbrew woli i pojmowanej jako uszczerbek w dobrach lub interesach prawnie chronionych, pozostającej w przyczynowym związku z wyżej opisanym nagannym zachowaniem się dłużnika.

a. Szkody tej powód dopatrywał się w niższej wartości nieruchomości posiadającej wady od nieruchomości jej nie posiadającej – rachując ją na poziomie wydatków, jakie musi ponieść w celu ich usunięcia i powiększonej o już przez niego poniesione. W pierwszym rzędzie zaakcentować należało, zgodnie z naprowadzonym stanem faktycznym tej sprawy, że rzeczywiście w częściach wspólnych właścicieli cytowanych lokali mieszkalnych istnieją one oraz, że – by zapobiec dalszej ich degradacji – konieczne jest wykreowanie adekwatnych kosztów.

b. Roszczenie odszkodowawcze nie powstanie, jednak, jeśli miedzy nią, a zachowaniem zobowiązanego do odszkodowania nie istnieje związek przyczynowy rozumiany normą z art. 361 par. 1 k.c. Na gruncie kodeksu cywilnego istnieje on wówczas, gdy w łańcuchu kolejnych przyczyn i skutków dochodzi do powstania typowych, normalnych następstw. Nie można było zanegować – po analizie materiału dowodowego zgromadzonego w przebiegu niniejszego procesu – że w rozpatrywanych realiach miało to miejsce; w pomocnych wiadomościach specjalnych zawartych w opracowanych w jego toku opiniach jednoznacznie zobrazowano, jakie nieprawidłowości i wady były udziałem błędów wykonawczych; odstępstw od założeń projektowych (nie uzgodnionych z ich autorami) poczynionych przez pozwanych realizujących ta inwestycję i jakie typowe ujemne tego następstwa już powstały z prognozą pewności ich pogłębień w przypadku ich nie usunięcia. Treść powołanego unormowania z art. 471 k.c. uzupełnia treść normy z art. 472 k.c. poprzez wskazanie podstawowej okoliczności obciążającej dłużnika. Przy wykonywaniu zobowiązania ciąży, bowiem, na nim powinność dołożenia należytej staranności, której miernik definiuje norma z art. 355 k. c. wymagająca zachowania jej w wymiarze ogólnym tj. takiej, jakiej powszechnie oczekuje się w danej sytuacji i jaka jest uważana za prawidłową w konkretnych realiach. W kontekście z tym trudno nie byłoby zgodzić się z zapatrywaniem, iż taki zarzut można postawić pozwanym. Od lat prowadzą oni profesjonalną działalność na takim rynku – trudno, wiec, znaleźć inną, poza powyższą, motywację dopuszczenia się przez niego do tak podstawowych odstępstw od sztuki budowlanej. Marginesowej uwagi wymaga tylko to, że nabywcy w/w lokali mieszkalnych, często czyniący na ten cel oszczędności przez wiele lat; często zawierający obciążający ich budżety umowy – mieli pełne prawo spodziewać się, że warunki zawartej przez nich z pozwanymi umowy potraktowane będą z ową należytą starannością bez narażania ich na pokrywanie kolejnych kosztów napraw czy likwidacji tych nieprawidłowości.

Reasumpcja powyższego spokojnie pozwoliła na budowę konstatacji, iż powód uczynił zadość i podołał udowodnieniu zrealizowania się przesłanek jego roszczenia objętego tym postępowaniem.

C. Ma on rację, gdy twierdzi, że w myśl normy z par. 1 art. 363 k.c. do niego należy wybór sposobu naprawienia poniesionej przez niego szkody – dokonał on wyboru skorzystania z roszczenia odszkodowawczego w postaci zapłaty odpowiedniej sumy pieniężnej. Złożyły się nań: kwota 1.390.698,42 zł (niezbędna do usunięcia powyższych nieprawidłowości); kwota 18.007,76 zł (prywatne ekspertyzy techniczne – zasadność jej zasądzenia determinowana była koniecznością ich opracowania dla ustalenia genezy tych nieprawidłowości; w konsekwencji udowodnienia przesłanek rozpatrywanego roszczenia m.in. co do przyczynowego związku); 18.964,80 zł (kwota już poniesiona dla doraźnych napraw pokryć dachowych – z opinii sporządzonych w tej sprawie wynikała nie tylko ich zasadność, ale i ich konieczność) oraz kwota 41.720,68 zł (nadzór inwestorski przy koniecznych pracach zapobiegania dalszej dewastacji i usuwaniu wad części wspólnych spornej nieruchomości); ich wysokość generalnie nie była kwestionowana przez pozwanych.

D. Orzeczenie o odsetkach znalazło wsparcie w normie z par. 1 art. 481 k.c. – odsetki za opóźnienie mają przede wszystkim charakter stymulujący służąc wywarciu na dłużniku presji, by bezwzględnie spełnił świadczenie; stąd reguluje ona odpowiedzialność za sam skutek pasywności w realizacji zobowiązania. Dlatego też w niniejszej sprawie ustalono je od daty kierowanych przez powoda do pozwanych bezskutecznych wezwań do zapłaty

Koszty niniejszego postępowania: Orzekając o wysokości przyznanego stronom zwrotu kosztów danego procesu bierze się pod uwagę celowość oraz niezbędność ich poniesienia z uwagi na charakter sprawy; przy ustalaniu wysokości kosztów dotyczących strony reprezentowanej przez pełnomocnika będącego adwokatem, radcą prawnym lub rzecznikiem patentowym bierze się pod uwagę niezbędny nakład ich pracy oraz czynności podjęte przez niego w danej sprawie; w tym czynności podjęte w celu polubownego rozwiązania sporu, również przed wniesieniem pozwu, a także charakter sprawy i wkład pełnomocnika w przyczynienie się do jej wyjaśnienia i rozstrzygnięcia.. (norma z art. 109 par. 2 k.p.c.).

-W ich skład w przedmiotowej sprawie weszły: opłata sądowa (67.809,- zł), koszt procesowego zastępstwa stron (21.600,- zł; powiększona 3-krotnie tj. 3 *7.200,- zł z uwagi na zawiłość tego sporu; jego długość; składanie szeregu obszernych pism procesowych) oraz wydatki na przeprowadzone w niniejszej sprawie dowody z opinii biegłych (160 478,88 zł) Prawnym wsparciem orzeczenia o nich były unormowania z art. 108 par. 1 k.p.c.; z art. 98 par. 1 i par. 3 k.p.c., ustawy z dnia 28 lipca 2005 roku o kosztach sądowych w sprawach cywilnych oraz rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 roku w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nie opłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu i rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 roku w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu. Mając na uwadze dwie zasady w postaci wyniku sporu i zasady niezbędności oraz celowości kosztów – obciążono nimi w całości pozwanych.

Powyższy wyrok zaskarżyli apelacją pozwani, którzy powołując się na naruszenie prawa procesowego w postaci art. 229 § 1 kpc, 233 § 1 kpc w zw. z art. 290 § 1 w zw. z art. 278 § 1 w zw. z art. 285 § 1 kpc, art. 233 § 1 kpc w zw. z art. 278 § 1 kpc, art. 286 kpc w zw. z art. 278 § 1 kpc, art. 233 § 1 kpc w zw. z art. 245 kpc, błędy w ustaleniach faktycznych, naruszenie przepisów prawa materialnego w postaci art. 120 kc w zw. z art. 471 kc, art. 363 kc, art. 363 § 1 kc w zw. z art. 365 kc, art. 509 kc, art. 481 kc w z art. 455 kc, art. 361 § 1 kc w zw. z art. 471 kc, art. 471 kc, art. 472 kc w zw. z art. 355 § 1 i 2 kc, art. 363 § 1 kc wnieśli o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi I instancji ewentualnie o zmianę zaskarżonego wyroku i oddalenie powództwa.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:

Sąd Okręgowy na podstawie zebranego w sprawie materiału dowodowego, ocenionego bez przekroczenia granic określonych treścią art. 233§1 kpc dokonał prawidłowych ustaleń faktycznych oraz trafnie określił ich prawne konsekwencje. Ustalenia te oraz ich prawną ocenę Sąd Apelacyjny podziela, przyjmując je jako własne.

Niezasadne okazały się zarzuty naruszenia prawa procesowego.

Naruszenia art. 245 kpc w zw. z art. 233 § 1 kpc doszukują się skarżący w nieuzasadnionym ich zdaniem zignorowaniem przez Sąd Okręgowy wniosków wynikających z opinii prywatnej J. R. (1) sporządzonej na zlecenie strony pozwanej.

Jak wskazuje się w judykaturze dowód z opinii biegłego nie może być zastąpiony przez opinię wykonaną przez biegłego na zlecenie prywatne strony, gdyż nie jest to tryb przewidziany w kodeksie postępowania cywilnego. Opinia taka jest dokumentem prywatnym, a nie jest dowodem z opinii biegłego. Jako dokument prywatny potwierdza jedynie, że osoba, która go podpisała złożyła oświadczenie zawarte w dokumencie (art. 245 k.p.c.). Treść tego oświadczenia nie jest jednak objęta domniemaniem zgodności z prawdą zawartych w nim twierdzeń(por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 17 listopada 2010 r., I CSK 57/10).

Wbrew twierdzeniom środka odwoławczego Sąd Okręgowy nie stwierdził przy tym, że przy dokonywaniu istotnych ustaleń oparł się na ekspertyzie wykonanej przez J. R..

Wyraźnie zaakcentował bowiem Sąd Okręgowy, że ustalenia wymagające wiedzy specjalnej poczynił na podstawie opinii sporządzonej przez Instytut) Instytut (...) w G. W..(dalej Instytut i również zeznania świadków autorów opinii prywatnych - w tym J. R.- ocenił przez pryzmat wskazań zawartych w opinii Instytutu).

Brak jest podstaw do zakwestionowania dokonanej przez Sąd Okręgowy oceny opinii biegłego K. J..

Słusznie zaakcentował Sąd Okręgowy, że biegły dokonał bardzo ograniczonych ustaleń własnych, bowiem przeprowadził wprawdzie wizję lokalną nieruchomości, lecz skupił się głównie na analizie opinii rzeczoznawców sporządzonych na zlecenie stron i w szczególności nie dokonał koniecznych odkrywek.

Trzeba wskazać, że skarżący wskazując na nierzetelność opinii Instytutu powołali się na fakt, że przedstawiona przez ten podmiot opinia pierwotna, została sporządzona bez zapoznania się ze stanem spornej inwestycji.

Zatem sami skarżący potwierdzają w istocie stanowisko Sądu Okręgowego, że dla udzielenia pełnej odpowiedzi na pytania zawarte w tezie postanowienia dowodowego, konieczne było dokładne zbadanie stanu inwestycji wraz z dokonaniem niezbędnych odkrywek(czego biegły J. nie uczynił), co ostatecznie zrealizowano przy sporządzaniu kolejnych wersji opinii Instytutu.

Stanowisko Sądu Okręgowego co do większej przydatności opinii opracowanej przy wykorzystaniu wyników szczegółowych oględzin spornej inwestycji, nie unikającej inspekcji robót zakrytych, dzięki poczynionym odkrywkom, od ekspertyz nie poprzedzonych tego rodzaju niezbędnymi czynnościami nie budzi najmniejszych zastrzeżeń, jako zgodne z zasadami doświadczenia życiowego i racjonalnego rozumowania.

Przy uwzględnieniu wysokich kwalifikacji praktycznych i teoretycznych osób zaangażowanych w sporządzanie opinii Instytutu, przydatność tej opinii dla rozstrzygnięcia sprawy i zasadność oparcia się na niej przy dokonywaniu przez Sąd I instancji ustaleń wymagających wiedzy specjalnej, nie budzi żadnych zastrzeżeń.

Niezasadne okazały się zatem podniesione w środku odwoławczym zarzuty naruszenia art. 233§ 1 kpc w zw. z art. 278 § 1 kpc i art. 233 § 1 kpc w zw. z art. 290 § 1 w zw. z art. 278 § 1 w zw. z art. 285 § 1 kpc.

Nie doszło w konsekwencji do naruszenia art. 286 kpc w zw. z art. 278 § 1 kpc, którego skarżący doszukują się w braku zasięgnięcia opinii innego biegłego.

Zgodnie z art. 286 kpc sąd może - w razie potrzeby - zażądać dodatkowej opinii od tych samych lub innych biegłych. W świetle tego unormowania, sąd ma obowiązek dopuszczenia dowodu z opinii dalszych biegłych, jeżeli zachodzi taka potrzeba, a więc w szczególności wtedy, gdy przeprowadzona już opinia zawiera istotne luki, jest nieprzekonująca, niekompletna, pomija lub wadliwie przedstawia istotne okoliczności, nie odpowiada na postawione tezy dowodowe, jest niejasna, nienależycie uzasadniona lub nieweryfikowalna.

Sąd Okręgowy uczynił zadość powyższym wskazaniom zlecając Instytutowi wykonanie opinii uzupełniającej, w sytuacji gdy pierwotna opinia tego podmiotu została wydana bez wyczerpującego zapoznania się ze stanem realizacji przedmiotowej inwestycji.

Jednak gdy w konsekwencji powyższej decyzji Sądu I instancji Instytut opracował opinię, która nie budziła już żadnych zastrzeżeń pod kątem dokonania przez zespół opiniujący niezbędnych do rzetelnego opracowania ekspertyzy ustaleń oraz ich prawidłowej oceny, z uwzględnieniem wiedzy specjalnej, nie było już potrzeby uzupełniania postępowania dowodowego.

W judykaturze utrwalił się bowiem pogląd, że sąd nie jest zobowiązany do dopuszczenia dowodu z opinii kolejnego biegłego tylko z tej przyczyny, że dotychczasowa opinia była dla strony niekorzystna (zob. m.in. wyroki Sądu Najwyższego: z dnia 10 stycznia 2002 r. sygn. akt II CKN 639/99, LEX nr 53135, z dnia 14 marca 2007 r., I CSK 465/06, OSP 2008, nr 11, poz.123; z dnia 27 lipca 2010 r., II CSK 119/10 i z dnia 20 marca 2014 r., II CSK 296/13).

Nie zachodziły zatem także podstawy do dopuszczenia wnioskowanego w środku odwoławczym dowodu z opinii innego biegłego na okoliczność istnienia wskazywanych przez stronę powodową wad i nieprawidłowości w przedmiotowej inwestycji oraz przyczyn powstania tych wad i nieprawidłowości i ewentualnie ustalenia wysokości szkody powstałej wskutek tych wad i nieprawidłowości.

Nieprzekonujące jest twierdzenie apelacji jakoby na treść ostatecznej opinii Instytutu wpłynęła okoliczność, że zespół opiniujący miał jakoby nie zachować obiektywizmu, bowiem nie chciał odstąpić od swych pierwotnych wniosków wyrażonych bez dokładnego zbadania stanu Inwestycji i dokonania odkrywek.

Są to jedynie przypuszczenia strony pozwanej, a sugestia, że biegli wydali opinię ignorującą ustalenia dokonane podczas wizji lokalnej i wykonywania odkrywek, nie znajduje uzasadnienia.

To, że ostateczne wnioski biegłych nie odbiegają w istotny sposób od tych wyrażonych w opinii pierwotnej, można wytłumaczyć faktem, że wysoko wykwalifikowani fachowcy z branży budowlanej potrafili – dzięki swej wiedzy fachowej i doświadczeniu zawodowemu, w tym także wynikającemu ze sporządzania licznych ekspertyz - prawidłowo zdiagnozować istotne dla sprawy problemy i to bez dokonywania szczegółowych badań, co nie zmienia faktu, że przeprowadzenie tych badań było w sprawie konieczne, bowiem bez tego trudno byłoby odeprzeć zarzut dowolności wniosków biegłych.

Wbrew wywodom apelacji nie budzi wątpliwości istnienie wad wykonawczych w obrębie dachów.

Odnośnie do dachów w budynkach (...) z opinii instytutu wynika w sposób ewidentny, że przy wykonywaniu tych części budynków nastąpiła samowola budowlana, tworząca trwałą i ukrytą wadę budowlaną i jej skutkiem są przecieki na poddasza powodujące zawilgocenie warstwy ocieplającej stropy oraz sufity z płyt.

W wyniku odkrywek sufitów stwierdzono brak paraizolacji zabezpieczającej wełnę mineralną przed przeciekaniem, co stanowi wskazaną wyżej ukrytą trwałą wadę wykonawczą.

Biegli wyraźnie wskazali, że jeżeli w trakcie badań nie wykryto zawilgocenia w miejscu pobrania próbki nie znaczy, że poddasze nie posiada wady wykonawczej, brak paraizolacji dyskwalifikuje pomieszczenie do użytkowania, zawilgocenie wełny wykonawczej w suficie powoduje straty ciepła oraz pleśnie i zagrzybienia przegrody budowlanej.

Skarżący argumentują, że przedmiotowa wada wykonawcza stanowiła nieistotne ich zdaniem odstępstwo od projektu wykonawczego i w tym zakresie powołują się na instrukcję producenta zastosowanych gontów bitumicznych, w której nie przewidziano wymogu zastosowania papy podkładowej przy dachach płaskich z nachyleniem do 25%.

Trzeba zatem wskazać, że biegli odnieśli się do tej argumentacji i wskazali, że nie ma ona znaczenia, gdyż jest to tylko instrukcja montażu, natomiast projektant projektując dach bierze pod uwagę wiele innych czynników, które wpływają na trwałość dachu np. działanie wiatru, śniegu, strat ciepła, bezpieczeństwa przeciwpożarowego i to projektant odpowiada za bezpieczeństwo i trwałość konstrukcji.

W ocenie Sądu Apelacyjnego powyższa argumentacja biegłych zasługuje na uwzględnienie, gdyż rzeczywiście ogólna instrukcja montażu przedmiotowych dachówek nie może wyłączać konieczności uwzględniania zapisów projektu wykonawczego odnoszącego się do wymogów stawianych skonkretyzowanym już konstrukcjom.

Odnośnie do zarzutów apelacji dotyczących dachów na budynkach K i L trzeba wskazać, że zespół opiniujący Instytutu również stwierdził wady wykonawcze polegające na niestarannym ułożeniu na powierzchni dachu papy wierzchniego krycia i obróbek blacharskich przy włazach i kominach, co było przyczyną przecieków do mieszkań.

W tym wypadku biegli uznali za celowe jedynie jednorazowe pokrycie papą, a koszt tych robót wynosił łącznie 20.821,32 zł(k.2874, 2884).

W ocenie Sądu Apelacyjnego zaprezentowane w środku odwoławczym bagatelizowanie znaczenia tych wad jest zabiegiem nieuzasadnionym.

Strona powodowa, która zapłaciła cenę za lokale, które miały być wykonane zgodnie z projektem i zasadami sztuki budowlanej ma prawo do tego, by dochodzić stosownego odszkodowania w związku z występowaniem tych wad wykonawczych.

To samo stwierdzenie należy odnieść do wywodów apelacji odnoszących się do wad fundamentów, polegającej na braku ich bezwzględnie koniecznej izolacji przeciwilgociowej.

I w tym wypadku biegli stwierdzili, że w żadnym z badanych budynków nie stwierdzono izolacji poziomej na wierzchu ław fundamentowych, czyli pod ścianą fundamentową wykonaną z bloczków budowlanych, mogących kapilarnie podciągać wodę.

Ponadto dla trzech budynków nie połączono pionowej izolacji przeciwwilgociowej z wierzchem ławy fundamentowej.

Zespół opiniujący wskazał na zachodzące w tym wypadku ewidentne naruszenie z bezwględnie obowiązującym przepisem § 317 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, zgodnie z którym ściany piwnic budynku oraz stykające się z gruntem inne elementy budynku, wykonane z materiałów podciągających wodę kapilarnie, powinny być zabezpieczone odpowiednią izolacją przeciwwilgociową.

Wyraźnie przy tym w opinii stwierdzono, że konieczności wykonania przedmiotowych izolacji przeciwwilgociowych „nie należy łączyć i utożsamiać z poziomem wody gruntowej, czy aby fundament zlokalizowany powyżej tego poziomu jest z tych izolacji zwolniony”.

Zespół opiniujący wskazał przy tym, że „poziom wody gruntowej w gruntach sypkich( a dla większości budynków posadowienie wynika wypada w tych gruntach) jest zmienny, uzależniony od poziomu wody w pobliskich rzekach oraz ilości opadów atmosferycznych.

Nie zasługuje na uwzględnienie zarzut błędnych ustaleń faktycznych.

Zarzut taki nie może polegać jedynie na zaprezentowaniu przez skarżącego stanu faktycznego, ustalonego przez niego na podstawie własnej oceny dowodów, choćby ocena ta również była logiczna i zgodna z doświadczeniem życiowym (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 7 stycznia 2005 r. sygn. akt IV CK 387/04).

Jeżeli bowiem z materiału dowodowego sąd wyprowadził wnioski logicznie poprawne i zgodne z doświadczeniem życiowym, to taka ocena sądu nie narusza prawa do swobodnej oceny dowodów, choćby w równym stopniu, na podstawie tego samego materiału dowodowego, dawały się wysnuć wnioski odmienne (por. m.in. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 7 października 2005 r. sygn. akt IV CK 122/05).

Tymczasem skarżący kwestionując dokonane przez Sąd I instancji ustalenia faktyczne ogranicza się w istocie do prezentacji własnej wersji stanu faktycznego, co stosownie do powyższych wskazań nie może być uznane za zabieg skuteczny procesowo, tym bardziej, że skarżący nie podważył skutecznie pozytywnej w aspekcie wiarygodności i mocy dowodowej, oceny przez Sąd I instancji dowodu z opinii Instytutu.

Nie zachodzi zarzucane w środku odwoławczym naruszenia art. 120 kc w zw. z art. 471 kc, którego skarżący dopatrują się w błędnym przyjęciu przez Sąd Okręgowy, że bieg terminu przedawnienia roszczenia odszkodowawczego związanego z niewłaściwym wykonaniem ustanowienia odrębnej własności lokalu i jej sprzedaży, nie rozpoczyna się z dniem zawarcia umowy.

Jest to stanowisko nieuzasadnione.

W powołanej przez Sąd Okręgowy uchwale Sądu Najwyższego z dnia 22 listopada 2013 r. III CZP 72/13 wskazano, że termin przedawnienia roszczenia o zapłatę odszkodowania z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania (art. 471 k.c.) rozpoczyna bieg od dnia wystąpienia szkody pozostającej w związku przyczynowym z tym zdarzeniem (art. 120 § 1 k.c.).

Stąd przyjęcie przez Sąd Okręgowy, że początek biegu przedawnienia należy liczyć od 23 maja 2012r., czyli daty zebrania, w czasie którego członkowie powódki - po zapoznaniu się z ze sporządzonymi z inicjatywy powoda opiniami i orzeczeniami technicznymi, przegłosowali uchwałę dotyczącą dochodzonych w sprawie roszczeń i cesji roszczeń, jest uzasadnione.

Zatem rozszerzenie przez stronę powodową żądania pozwu dokonane w dniu 11 marca 2020r. nastąpiło przed upływem 10 letniego terminu przedawnienia.

W każdym zaś razie brak jest uzasadnionych podstaw do przyjęcia, by strona powodowa powinna wystąpić na drogę sądową z żądaniem zapłaty przed dniem 11 marca 2010r.

Trzeba mieć na uwadze, że z opinii Instytutu wynika, że istotna część wad miała charakter ukryty, co utrudniało stronie powodowej ich wykrycie i powiązanie z wadami wykonawczymi, które obciążają stronę pozwaną.

Trzeba mieć na uwadze, że początkowo strona pozwana nie kwestionowała swej odpowiedzialności za wady wykonawcze i wskazywała w odpowiedzi na pozew, że jeszcze w latach 2010-2011r. deklarowała ich usunięcie i trudno byłoby wymagać od strony powodowej, by już wówczas wystąpiła z roszczeniem o zapłatę.

W istocie pozwana uznawała w ten sposób roszczenia strony powodowej i gdyby nawet uznać, że nie skutkowało to przerwą biegu przedawnienia, to należałoby stwierdzić zasadność stanowiska powódki wskazanego w odpowiedzi na pozew, że w tych warunkach podniesienie zarzutu przedawnienia stanowiłoby czynienie niedozwolonego użytku ze swego prawa podmiotowego(art. 5 kc).

Skarżąca podniosła zarzut naruszenia art. 363 § 1 kc w zw. z art. 365 kc podnosząc, że skoro początkowo strona powodowa domagała się usunięcia przedmiotowych wad wykonawczych, to nie mogła następnie zmienić swego stanowiska i domagać się odszkodowania pieniężnego.

Trzeba mieć jednak na uwadze, że z uwagi na wykonywanie prac naprawczych przez stronę pozwaną w sposób niezgodny z projektem, powód nie był już zainteresowany restytucją naturalną.

Niezależnie od tego Sąd Apelacyjny podziela stanowisko wyrażone w doktrynie(por. Komentarz do art. 363 Kodeksu cywilnego pod. red. E. G. 2023r. cyt. za L. , w myśl którego związanie wierzyciela dokonanym wyborem następuje w przypadku, gdy zdecydował się on na naprawienie szkody w formie rekompensaty pieniężnej.

Również J G. w Komentarzu do art. 363 kc rok. 2022r. cyt. za L. wskazał, że literaturze sporna jest kwestia, czy przyznanie w art. 363 § 1 kc pokrzywdzonemu możliwości wyboru jednej z dwóch postaci odszkodowania jest równoznaczne z wprowadzeniem konstrukcji zobowiązania przemiennego (art. 365 kc). Za rozwiązaniem takim przemawia celowość posłużenia się art. 365 § 3 kc.

Pozwala on na dokonanie wyboru postaci świadczenia odszkodowawczego dłużnikowi w przypadku gdy uprawniony (poszkodowany wierzyciel) zwleka ze wskazaniem oczekiwanego sposobu wynagrodzenia szkody (zob. A. Olejniczak, w: Kidyba, Komentarz do Kodeksu cywilnego, t. III, cz. 1, 2014, s. 110; A. Rembieliński, w: Winiarz, Komentarz, t. I, 1989, s. 311; Z. Banaszczyk, w: Pietrzykowski, Komentarz KC, t. I, 2020, art. 363, Nb 8).

Przeciwko zastosowaniu w omawianym przypadku wprost art. 365 kc podnoszony jest jednak zarzut, że dokonanie przez pokrzywdzonego wyboru świadczenia restytucyjnego byłoby definitywne i uniemożliwiałoby jego zmianę na żądanie odszkodowania pieniężnego, w przypadku następczej niemożliwości przywrócenia stanu poprzedniego. Zobowiązanie pieniężne bowiem w sytuacji takiej wygasa. W zakresie tym nieuzasadnione jest więc posługiwanie się konstrukcją z art. 365 kc. Za przekonujące uznać należy stanowisko, zgodnie z którym art. 365 § 2 i 3 znajdują jedynie odpowiednie zastosowanie do wyboru sposobu odszkodowania przewidzianego w art. 363 KC (tak M. Kaliński, Szkoda na mieniu, s. 511; T. Wiśniewski, w: Komentarz do Kodeksu cywilnego, Ks. III, t. I, 2011, s. 89).

Zatem fakt, że początkowo strona powodowa była zainteresowana restytucją naturalna, nie stwarzało zdaniem Sądu Apelacyjnego podstawy do przyjęcia, że wierzyciel nie mógł następnie zażądać z naprawienia szkody w pieniądzu, tym bardziej, że zmiana stanowiska wierzyciela w tym zakresie wynikała ze wskazanego wyżej powodu, który zasługuje na zrozumienie.

Nie zasługuje na uwzględnienie zarzut naruszenia art. 509 § 1 kc, którego skarżący upatrują w jego niewłaściwym zastosowaniu, mającym polegać na uznaniu, że właściciele lokali skutecznie przenieśli swoją wierzytelność odszkodowawczą na powoda w stosunku do Projekt (...) spółka z o.o. sp.k. z siedzibą w K..

Skarżący akcentują, że zawarte umowy cesji obejmują przeniesienie wierzytelności wyłącznie w stosunku do (...) spółka z o.o. w K., czyli poprzednika prawnego poprzednika (...) spółka z o.o. w K., a nadto nawet w stosunku do (...) spółka z o.o. w K., umowy te były w większości nieskuteczne z uwagi na wykreślenie tego podmiotu z Krajowego Rejestru Sądowego.

Skarżący formułując ten zarzut pomija treść art. 65 § 2 kc, zgodnie z którym w umowach należy raczej badać jaki był zgodny zamiar stron i cel umowy, aniżeli opierać się na jej dosłownym brzmieniu.

W umowach cesji wyraźnie tymczasem wskazano, że cedentom przysługuje roszczenie do (...) spółka z o.o. w K., jako sprzedawcy lokal (każdorazowo określonego w treści umowy), a to w związku z wadami w nieruchomości wspólnej.

Zatem fakt, że po stronie sprzedawcy nastąpiły przekształcenia podmiotowe, nie ma dla sprawy znaczenia, bowiem intencją stron umów cesji było dokonanie przez poszczególnych właścicieli lokali przelewu przedmiotowych wierzytelności na powodową Wspólnotę, by to ona dochodziła tych roszczeń w jednym procesie skierowanym przeciwko sprzedawcy ( i co oczywiste jego ewentualnym następcom prawnym, lub podmiotom odpowiadającym za zobowiązania), co było korzystne dla wszystkich zainteresowanych, bowiem w niczyim interesie nie leżało prowadzenie odrębnych procesów, wytaczanych przez poszczególnych właścicieli lokali.

W szczególności zaś nie byłoby to w interesie strony pozwanej, która musiałaby się w takim wypadku liczyć z koniecznością zwrotu kosztów procesu każdemu z właścicieli.

Zarzut naruszenia art. 361 § 1 kc w zw. z art. 471 kc przez błędne przyjęcie, że istnieje związek przyczynowy między rzekomymi nieprawidłowościami i wadami w realizacji inwestycji a szkodą w postaci przecieków i zawilgoceń jest niezasadny, bowiem opiera się na założeniu sprzecznym z prawidłowymi ustaleniami Sądu Okręgowego, opartymi na opinii Instytutu, którą Sąd Okręgowy zasadnie uznał za wiarygodny i przydatny materiał dowodowy, a pozwani oceny tej nie zdołali zakwestionować.

Biegli stwierdzili w tych wypadkach wady wykonawcze, polegające na realizacji części robót z istotnymi odstępstwami od projektu wykonawczego, wykonaniu robót sprzecznie z bezwzględnie obowiązującymi przepisami normującymi wymogi stawiane budynkom i ich usytuowaniu, a także niestarannym wykonaniem robót, które nie było sprzeczne z projektem i nie sposób uznać, by strona powodowa miała być pozbawiona możliwości dochodzenia stosownego odszkodowania, w wysokości odpowiadającej kosztom usunięcia tych obiektywnie występujących wad.

Analogiczną argumentację należy odnieść do zarzutów naruszenia art. 471 kc poprzez niewłaściwe zastosowanie mające polegać na przyjęciu, że w niniejszej sprawie zaistniała szkoda w postaci zawilgoceń w budynkach o oznaczeniach (...) oraz przecieków przy fundamentach, podczas, gdy tego typu zjawisk nie stwierdzono oraz do zarzutu naruszenia art. 472 kc w zw. z art. 355 § 1 i 2 kc poprzez niewłaściwe zastosowanie polegające na przyjęciu, że stronie pozwanej można postawić zarzut nienależytej staranności w wykonywaniu umów ustanowienia odrębnej własności lokali i ich sprzedaży, podczas gdy zdaniem skarżących przedmiotowe umowy były wykonane przez stronę pozwaną wykonane w sposób należyty.

Nie zasługuje też na uwzględnienie zarzut naruszenia art. 361 kc.

Skarżący stoi na stanowisku, że odszkodowanie powinno uwzględniać stopień naturalnego zużycia poszczególnych elementów budynku.

Nie jest przy tym tak, jak twierdzi się w środku odwoławczym, że Sąd Okręgowy ustalił wysokość odszkodowania jako wynik porównania wartości inwestycji z wadami z wartością inwestycji bez wad, bowiem Sąd Okręgowy wziął pod uwagę koszt usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości wykonawczych

Tymczasem koszt usunięcia przedmiotowych wad wykonawczych stanowi wielkość obiektywną i nie ma żadnego związku z wartością budynku.

Nietrafny okazał się zarzut naruszenia art. 481 kc w zw. z art. 455 kc.

Skarżący twierdzą, że brak jest podstaw do zasądzenia od pozwanych odsetek od dnia 29.09.2012r., bowiem w dacie doręczenia wezwania do zapłaty z dnia 19.09.2012r. dłużnik nie znał wysokości świadczenia.

Nie daje to jednak podstaw do zmiany orzeczenia o odsetkach.

Zgodnie z art. 481 § 1 k.c., jeżeli dłużnik opóźnia się ze spełnieniem

świadczenia pieniężnego, wierzyciel może żądać odsetek za czas opóźnienia,

chociażby nie poniósł żadnej szkody i chociażby opóźnienie było następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi. Zasady określania wymagalności reguluje art. 455 k.c., zgodnie z którym, jeżeli termin spełnienia świadczenia nie jest oznaczony ani nie wynika z właściwości zobowiązania, świadczenie powinno być spełnione niezwłocznie po wezwaniu dłużnika do wykonania.

Dłużnik musi liczyć się z tym, iż ustalenie istnienia i skutecznego postawienia w stan wymagalności roszczenia odszkodowawczego przez wierzyciela wskutek wezwania do wykonania oznacza, iż odmowa spełnienia świadczenia niezwłocznie po wezwaniu będzie skutkowała jego opóźnieniem, a w konsekwencji naliczeniem od tego czasu odsetek na podstawie art. 481 § 1 k.c.

W dacie wezwania dłużnik posiadał wiedzę o zgłaszanych im przez stronę powodową wadach części wspólnych lokali, dokonywał wcześniej oględzin i deklarował gotowość do usunięcia wad.

Otrzymanie wezwania do zapłaty umożliwiało zatem dłużnikowi oszacowanie wchodzącego w rachubę odszkodowania.

Wierzyciel nie ma przy tym obowiązku wykazywania szkody jaką poniósł na skutek nieterminowej zapłaty, ani udowadniania, że dłużnik w chwili otrzymania wezwania dysponował wiedzą niezbędną do określenia wielkości roszczenia. To dłużnika obciąża ciężar dowodzenia, że w tym wypadku występują szczególne okoliczności podważające powstanie stanu wymagalności roszczenia w chwili wezwania do zapłaty, a apelujący ciężaru tego nie udźwignęli.

Mając na uwadze powyższe Sąd Apelacyjny na podstawie art. 385 kpc oddalił apelację

Rozstrzygnięcie o kosztach procesu w instancji odwoławczej znajdowało oparcie w art. 98 § 1 i 3 w zw. z art. 391 § 1 kpc oraz § 2 pkt 7 w zw. z § 10 ust. 1 pkt 2 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie.

Karol Ratajczak Mikołaj Tomaszewski Małgorzata G.-Malesińska