Portal Orzeczeń Sądu Apelacyjnego w Poznaniu

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 23 kwietnia 2015 r.

Sąd Apelacyjny w Poznaniu, I Wydział Cywilny w składzie:

Przewodniczący:	SSA Piotr Górecki
Sędziowie:	SA Mariola Głowacka SA Elżbieta Fijałkowska (spr.)
Protokolant:	st. sekr. Sąd. Sylwia Woźniak

na rozprawie, po rozpoznaniu w dniu 9 kwietnia 2015r.

sprawy z powództwa Przedsiębiorstwa Produkcyjno – Usługowego i Handlowego (...) w P.

przeciwko Skarbowi Państwa – Prezydentowi Miasta P.

o zapłatę

na skutek apelacji powoda

od wyroku Sądu Okręgowego w Poznaniu

z dnia 9 października 2014r. sygn. akt XII C 1068/11

1.  Zmienia zaskarżony wyrok w pkt. 1 w ten tylko sposób, że opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego należną od powódki na rzecz pozwanego ustala za 2010r. w kwocie 124.601,04 zł. (sto dwadzieścia cztery tysiące sześćset jeden złotych cztery grosze), za 2011 r. i za 2012 r. w kwotach po 201.540, 52 zł. (dwieście jeden tysięcy pięćset czterdzieści złotych pięćdziesiąt dwa grosze), a począwszy od 1 stycznia 2013 r. po 278.480 zł. (dwieście siedemdziesiąt osiem tysięcy czterysta osiemdziesiąt); w pkt. 2 odrzuca pozew w części dotyczącej żądania zmiany stawki procentowej opłaty.

2.  W pozostałej części apelację oddala.

3.  Zasądza od powoda na rzecz Skarbu Państwa – Prokuratorii Skarbu Państwa kwotę 5400 zł. tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego w postępowaniu apelacyjnym.

Mariola Głowacka Piotr Górecki Elżbieta Fijałkowska

Sygn. akt IACa 1339/14

UZASADNIENIE

Pozwany Skarb Państwa - Prezydent Miasta P. złożył sprzeciw od orzeczenia Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. z dnia 15 marca 2011 roku, nr (...) wydanego po rozpoznaniu wniosku (zastępującego pozew) powoda Przedsiębiorstwa Produkcyjno-Usługowego i Handlowego (...) Sp. z o.o. w P., w którym powód zakwestionował sposób dokonania aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej położonej w P. przy ulicy (...), obręb K., arkusz mapy 04, stanowiącej działkę nr (...), dla której Sąd Rejonowy w Poznaniu prowadzi księgę wieczystą KW nr (...), dokonanej pismem Prezydenta Miasta P. z dnia 17 grudnia 2009 r. znak : (...) (...)-1 -314/06 A-621.

Pozwany wniósł w toku postępowania o odrzucenie pozwu w zakresie w jakim powód domaga się zmiany stawki procentowej opłaty rocznej, albowiem droga sądowa jest w tym zakresie niedopuszczalna z uwagi na niewykorzystanie przez powoda procedury wskazanej ustawie o gospodarce nieruchomościami. Postanowieniem z dnia 25 września 2014 r. Sąd Okręgowy w Poznaniu oddalił wniosek pozwanego o odrzucenie pozwu w części.

Wyrokiem z dnia 9 października 2014 r. Sąd Okręgowy w Poznaniu ustalił, że wysokość opłaty z tytułu użytkowania wieczystego użytkownika nieruchomości Skarbu Państwa położonej w P. przy ulicy (...) oznaczonej w ewidencji gruntów obręb K., arkusz mapy (...) działka nr (...) o powierzchni 11.348 m ², dla której Sąd Rejonowy Poznań – Stare Miasto w P. prowadzi księgę wieczystą KW nr (...), od dnia 1 stycznia 2010 r. i za kolejne lata, aż do ponownej aktualizacji, wynosi 278.480 zł, oddalił powództwo w pozostałym zakresie, a kosztami postępowania obciążył strony stosunkowo tj. powoda w 77 %, a pozwanego w 23 %.

Podstawę rozstrzygnięcia stanowiły następujące ustalenia faktyczne i rozważania prawne.

Decyzją Wojewody (...) z dnia 18 stycznia 1995 r. znak (...) (...) nieruchomość Skarbu Państwa m.in. położoną w P. przy ulicy (...), obręb K., arkusz mapy 04, stanowiącą działkę nr (...) o powierzchni 11.348 m2, będąca w zarządzie Zakładów (...) w P. stała się z dniem 5 grudnia 1990 r. przedmiotem użytkowania wieczystego tego przedsiębiorstwa. Jednocześnie Wojewoda (...) zobowiązał Zakłady (...) w P. do uiszczania opłat rocznych za użytkowanie wieczyste wskazanych gruntów ustalając opłatę w wysokości 62.112,02 zł. W uzasadnieniu ww. decyzji wskazano, że kwotę należnych opłat rocznych ustalono na postawie art. 40 ust 3 ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (Dz. U. z 1991 r. Nr 30, poz. ze zm.), w powyższej decyzji nie określono celu, na jaki nieruchomość zostaje oddana w użytkowanie wieczyste.

W piśmie z dnia 20 września 2000 r. Prezydent Miasta P. wypowiedział spółce (...) i spółce (...) Sp. z o.o. w P. obowiązującą opłatę roczną w wysokości 4.868,30 zł z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości Skarbu Państwa położonej w P. przy ulicy (...), obręb K., arkusz mapy 04, stanowiącego działkę nr (...) o powierzchni 11.348 m2, zapisanej w księdze wieczystej (...) (...)jako przedmiotu użytkowania wieczystego i zaoferował przyjęcie nowej opłaty w wysokości 62.300,52 zł jako iloczynu stawki 3% od wartości 2.076.768,00 zł.

W piśmie z dnia 17 grudnia 2009 r. znak (...) (...) (...) Prezydent Miasta P. wypowiedział powodowi Przedsiębiorstwu Produkcyjno-Usługowemu i Handlowemu (...) Sp. z o.o. w P. obowiązującą opłatę roczną w wysokości 62.300,52 zł z tytułu użytkowania wieczystego gruntu Skarbu Państwa położonego w P. przy ulicy (...), obręb K., arkusz mapy (...)stanowiącego działkę nr (...) o powierzchni 11.348 m2, dla której Sąd Rejonowy w Poznaniu prowadzi księgę wieczystą KW nr (...) i zaproponował przyjęcie nowej opłaty w wysokości 361.853,67 zł od dnia 1 stycznia 2010 r., którą obliczono jako iloczyn stawki 3% wartości nieruchomości ustalonej w oparciu oo wycenę rzeczoznawcy majątkowego- na sumę 12.061.789,00 zł.

We wniosku z dnia 18 stycznia 2010 r. skierowanym do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Poznana powód wniósł na podstawie art. 78 ust 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami o ustalenie, że ww. opisana aktualizacja opłaty rocznej jest uzasadniona w inne wysokości z uwagi na to, że dla obliczenia wysokości opłaty zastosowano stawkę procentową w wysokości 3%, gdy tymczasem należało zastosować stawkę w wysokości 1% jako, że przedmiotowa nieruchomość wykorzystywana jest na cele mieszkaniowe (w odniesieniu do tej nieruchomości wydana została ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę budynku wielorodzinnego).

Na skutek wniosku powoda Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P. orzeczeniem z dnia 15 marca 2010 r. Nr (...)r. ustaliło opłatę roczną za rok 2010 i kolejne lata, aż do ponownej aktualizacji w wysokości 62.300,52 zł. Od powyższego orzeczenia(...) sprzeciw w piśmie z dnia 6 czerwca 2011 r. wniósł Skarb Państwa reprezentowany przez Prezydenta Miasta P.. Nieruchomość stanowiąca działkę nr (...) o powierzchni 1,1348 ha zlokalizowana jest we wschodniej części miasta P., stosunkowo blisko centrum. Lokalizacja w obrębie miasta zaliczana jest do strefy pośredniej, pomiędzy wewnętrzną, obejmującą centrum i Ś., a peryferyjną. Rejon lokalizacji stanowi rejon wzajemnego przenikania się funkcji mieszkaniowej, rekreacyjnej, usługowej i przemysłowej. Główną formą zagospodarowania terenów mieszkaniowych jest zabudowa jednorodzinna. Przeważają budynki starsze. Jednak w najbliższym sąsiedztwie nieruchomości występuje zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna wysoka, budynki wybudowane w II połowie XX wieku. W dalszym sąsiedztwie zlokalizowane są także nieruchomości pełniące funkcję produkcyjno - magazynową oraz usługową. W bliskim sąsiedztwie znajdują się tereny rekreacyjne wokół Jeziora M., P. Tysiąclecia oraz N. (...) Otoczenie pod względem przyrodniczym ocenia się jako bardzo dobre dla funkcji mieszkaniowej. Nieruchomość cechuje się dobra dostępnością komunikacyjna zarówno transportem indywidualnym jak i komunikacją publiczną. Przedmiotowa nieruchomość zlokalizowana jest w narożniku ulic (...), które zapewniają jej dostęp do drogi publicznej. Ulica (...) stanowi główną arterię komunikacyjną we wschodniej części miasta. W bliskiej odległości od nieruchomości można skorzystać z kilku linii tramwajowych i autobusowych.

Przedmiotowa nieruchomość znajduje się w zasięgu podstawowych mediów. Rejon lokalizacji uzbrojony jest w następujące sieci infrastruktury technicznej: wodociągową, kanalizacyjną, energii elektrycznej, gazową i telefoniczną.

W dniu 17.12.2009 r. przedmiotowa nieruchomość była niezabudowana. Teren nieruchomości był niezagospodarowany, porośnięty roślinnością nieurządzoną, głównie trawą oraz nielicznymi krzewami, Działka (...) ma kształt nieregularny, większa część ma kształt zbliżony do kwadratu i charakteryzuje się dobrymi możliwościami inwestycyjnymi, natomiast część działki ma kształt wydłużonego prostokąta i cechuje się słabą przydatnością dla potrzeb inwestycyjnych. Teren nieruchomości jest płaski. Nieruchomość w dacie 17.12.2009 r. była nieuzbrojona.

W dniu 17.12.2009 r. dla rejonu lokalizacji przedmiotowej nieruchomości nie obowiązywał miejscowy pian zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie ze Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Miasta P. zatwierdzonym uchwałą Rady Miasta P. Nr (...) z dnia 23.11.1999 r„ zmienionym uchwałą Rady Miasta P. Nr (...) z dnia 10.07.2003 r. oraz uchwałą Rady Miasta P. Nr (...) z dnia 18.01.2008 r. większa część działki (...) położona była na terenie oznaczonym symbolem (...) (...)] - tereny zabudowy średniowysokiej, mieszkaniowej wielorodzinnej blokowej i kwartałowej z dopuszczeniem terenów zabudowy niskiej, mieszkaniowej jednorodzinnej. Mniejsza części działki (...) była na terenie oznaczonym symbolami: (...) - ulica (...) i (...) ulica (...) odcinek A. - Rondo (...).

Wartość rynkowa prawa własności nieruchomości gruntowej niezabudowanej stanowiącej działkę (...) na dzień aktualizacji opłaty rocznej (w dniu 17.12.2009 r.) wynosiła 9.282.664,00 zł.

Decyzją nr (...) o warunkach zabudowy z dnia 16.05.2007 r. Prezydent Miasta P. ustalił warunki zabudowy przedmiotowej nieruchomości dla inwestycji polegającej na budowie zespołu mieszkalno - usługowego wraz z wielokondygnacyjnym parkingiem podziemnym, drogami dojazdowymi, wjazdami i dojazdami, dojściami i małą architekturą.

Decyzją nr (...) z dnia 04.07.2008 r. Prezydent Miasta P. zatwierdził projekt budowlany i udzielił pozwolenia na budowę zespołu budynków mieszkalno - usługowych wielorodzinnych wraz z wielokondygnacyjnym parkingiem podziemnym, drogami dojazdowymi, wjazdami, wyjazdami i dojazdami, dojściami i małą architekturą dla Przedsiębiorstwa Produkcyjno - Usługowego i Handlowego (...) Sp. z o.o. z siedzibą P..

W dniu 17.07.2012 r. działka była częściowo ogrodzona. Ogrodzenie wykonano dla potrzeb zabezpieczenia placu budowy. Jest to ogrodzenie z blachy trapezowej. Wjazd na ogrodzoną część jest zabezpieczony bramą. Obecnie na działce znajdują się przyłącza wodociągowe, których realizacja zakończyła się w maju 2012 r., dwa przyłącza do kanalizacji sanitarnej, pierwsze zrealizowane w czerwcu 2011 r., drugie w maju 2012 r. oraz sieć kanalizacji deszczowej, której montaż rozpoczęto w grudniu 2010 r.

Przechodząc do rozważań prawnych Sąd Okręgowy wskazał w pierwszej kolejności na niezasadność wniosku powoda dotyczącego odrzucenia sprzeciwu pozwanego z uwagi na to, że przedmiotowy sprzeciw nie został wniesiony przez Prokuratorię Generalną Skarbu Państwa. Sąd Okręgowy wskazał, że prawidłowo sprzeciw wniósł właściwy organ - Skarb Państwa reprezentowany przez Prezydenta Miasta P., jako że właśnie ten organ na etapie postępowania przed Samorządowym Kolegium Odwoławczym jest uprawnionym do reprezentowania Skarbu Państwa oraz wykonywania wszystkich czynności procesowych w imieniu Skarbu Państwa.

Odnosząc się do żądania odrzucenia pozwu Sąd Okręgowy wskazał, że co do zasady wypowiedzenie dotychczasowej opłaty rocznej wraz z propozycją wysokości nowej opłaty dotyczą tylko wysokości opłaty, a nie mogą zmieniać stawki procentowej tej opłaty. W piśmie z dnia 17 grudnia 2009 r. Prezydent Miasta P. wypowiedział powodowi obowiązującą opłatę roczną w wysokości 62.300,52 zł z tytułu użytkowania wieczystego gruntu Skarbu Państwa stanowiącego działkę nr (...) o powierzchni 11.348 m2 i zaproponował przyjęcie nowej opłaty w wysokości 361.853,67 zł od dnia 1 stycznia 2010 r., którą obliczono jako iloczyn stawki 3% wartości nieruchomości. Powód wnosząc odwołanie do Samorządowego Kolegium Odwoławczym w P. zakwestionował przyjętą stawkę procentową. Sąd Okręgowy wskazał, że w decyzji o oddaniu przedmiotowego gruntu w użytkowanie wieczyste z dnia 18 stycznia 1995 r. nie został określony cel, na jaki nieruchomość zostaje oddana do użytkowania. W związku z powyższym zastosowanie winien mieć przepis art. 221 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. Nr 115, poz. 741). W myśl ustępu 2 tego artykułu, jeżeli przy oddaniu nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste nie została określona wysokość stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, właściwy organ określi wysokość tej stawki, z wyłączeniem przypadków, o których mowa w art. 212 i art. 217 ust. 1, stosując tryb postępowania określony w art. 78-81. W myśl ustępu 3, jeżeli przy oddaniu nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste nie został określony cel, na który nieruchomość była oddana, stawkę procentową opłaty rocznej przyjmuje się stosownie do celu wynikającego ze sposobu korzystania z nieruchomości. Mając na uwadze powyższe w ocenie Sądu Okręgowego podnoszone przez powoda okoliczności dotyczące stawki procentowej opłaty, mogły co do zasady stanowić - zgodnie z art. 221 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami - podstawę orzekania w niniejszej sprawie. Pozwany dokonując aktualizacji opłaty powinien nadto dokonać wypowiedzenia dotychczasowej stawki i zastosować stawkę zgodnie z art. 72 ust 3 u.g.n. Brak dostosowania opłaty do wymogów wskazanych w art. 221 u.g.n. i zastosowania w tej części przez pozwanego postępowania wskazanego w art. 77-81 u.g.n. nie może pozbawiać powoda drogi sądowej z uwagi na brak złożenia przez powoda wniosku o ustalenie stawki procentowej w trybie wskazanych przepisów. W ocenie Sądu Okręgowego powód nie ma innej możliwości, jak w toku niniejszego postępowania wszczętego na skutek wniosku powoda o ustalenia, że aktualizacja opłaty dokonana w piśmie z dnia 17 grudnia 2009 r. jest uzasadniona w innej wysokości, podnosić okoliczności dotyczących prawidłowości zastosowanej stawki procentowej. Ponieważ przy oddaniu nieruchomości w użytkowanie wieczyste, które nastąpiło na mocy decyzji z dnia 18 stycznia 1995 r. nie został określony cel, na który nieruchomość została oddana w użytkowanie i to ze skutkiem na dzień 5 grudnia 1990 r., powód wnosząc odwołanie od wypowiedzenia opłaty dokonanego w piśmie z 17 grudnia 2009 r. mógł podnosić okoliczności wpływające na wysokość stawki. Pozwany winien bowiem dostosować opłatę roczną nałożoną pierwotnie na podstawie ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości, do regulacji zawartej w art. 78-81 w zw. z art. 72 ust 3 u.g.n. W związku zatem z podnoszonymi już na etapie postępowania przed Samorządowym Kolegium Odwoławczym w P. okolicznościami dotyczącymi zastosowanej stawki, wobec stosowania dotychczas przez właściciela ww. nieruchomości stawki 3% bez przeprowadzenia postępowania w celu ustalenia jaka stawka winna obowiązywać aktualnego użytkownika wieczystego, powód mógł w niniejszym postępowaniu podnosić okoliczności mające wpływ na wymiar opłaty rocznej związane z zastosowaną stawką procentową. W tym zakresie nie miał zastosowania przepis art. 73 ust 2 u.g.n., albowiem powód nie podnosił okoliczności dotyczących zmiany sposobu korzystania z nieruchomości co do celu na jaki nieruchomość została oddana. W niniejszym postępowaniu powód od samego początku postępowania podnosił, że nieruchomość z uwagi na cel mieszkaniowy określony w dokumentach planistycznych (także przed oddaniem nieruchomości do użytkowania) i uzyskane pozwolenia na budowę domów wielorodzinnych, uzasadnia stosowanie stawki 1%, nie zaś 3%. Mając na uwadze powyższe, Sąd Okręgowy oddalił wniosek pozwanego o odrzucenie pozwu w tym zakresie.

Następnie Sąd Okręgowy zauważył, że na skutek wniesionego sprzeciwu orzeczenie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. w całości utraciło moc, a Sąd, rozpoznając sprawę po jej przekazaniu przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P., obowiązany był samodzielnie ustalić wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego. Podstawą aktualizacji opłaty za użytkowanie wieczyste jest ustalenie, że nastąpił wzrost wartości gruntów, co wymagało wiadomości specjalnych. W tym zakresie Sąd Okręgowy dopuścił dowód z opinii pisemnej biegłej B. H., która ustaliła, że wartość rynkowa prawa własności nieruchomości gruntowej na dzień aktualizacji opłaty rocznej wynosiła 9.282.664,000 zł. Podczas ostatniej aktualizacji dokonanej w piśmie z dnia 28' września 2000 r. przedmiotowa nieruchomość została oszacowana na kwotę 2.076.768,00 zł. W związku z powyższym zostały spełnione przesłanki do aktualizacji opłaty rocznej wskazane w art. 77 ust 1 u.g.n. - tj, od czasu ostatniej aktualizacji doszło do zmiany wartości nieruchomości.

Odnosząc się do żądania powoda określenia stawki procentowej opłaty rocznej w wysokości 1% Sąd Okręgowy podał, że w dacie aktualizacji opłaty przedmiotowa nieruchomość nie była wykorzystywana na cele mieszkaniowe, była niezabudowana, teren nieruchomości był niezagospodarowany, porośnięty roślinnością nieurządzoną, głównie trawą oraz nielicznymi krzewami. Sąd I instancji podkreślił, że przeznaczenie nieruchomości w aktach planistycznych nie jest tożsame ze sposobem w jaki nieruchomość jest wykorzystywana. W przepisie art. 221 ust 3 u.g.n. chodzi o faktyczny sposób wykorzystywania nieruchomości, a nie o przeznaczenie ww. nieruchomości w aktach planistycznych. Możliwe jest bowiem, że nieruchomość przeznaczona na cele mieszkalne, będzie wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej użytkownika wieczystego. Mając na uwadze powyższe, w ocenie Sądu Okręgowego winna mieć zastosowanie stawka 3% zgodnie z art. 72 ust 3 pkt 5 u.g.n. W związku z powyższym Sąd Okręgowy w punkcie 1 wyroku ustalił, że wysokość opłaty z tytułu użytkowania wieczystego przedmiotowego gruntu od dnia 1 stycznia 2010 r. i przez kolejne lata, aż do ponownej aktualizacji winna wynosić 278.480,00 zł (9.282.664 zł x 3%). Uznając brak podstaw do uwzględnienia stawki 1% Sąd oddalił powództwo w tym zakresie.

Odnosząc się do żądania zaliczenia wartości nakładów poniesionych przez powoda na budowę na przedmiotowej nieruchomości urządzeń infrastruktury technicznej w postaci sieci kanalizacji deszczowej oraz nakładów koniecznych poniesionych na przebudowę wodociągu ulicznego, która to przebudowa wpłynęła na cechy techniczno-użytkowe gruntu i spowodowała wzrost wartości nieruchomości gruntowej, Sąd Okręgowy wskazał, że zaliczenie ww. nakładów może być realizowane wyłącznie przy aktualizacji opłaty. Zgodnie z art. 77 ust 4 u.g.n. przy aktualizacji opłaty, na poczet różnicy między opłatą dotychczasową a opłatą zaktualizowaną zalicza się wartość nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego nieruchomości na budowę poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej po dniu dokonania ostatniej aktualizacji. Z brzmienia ww. przepisu wynika, że chodzi o takie nakłady, które zostały poniesione albo przed albo po dniu ostatniej aktualizacji i istnieją w dacie dokonywania aktualizacji w związku z którą toczy się postępowanie sądowe, a które jednocześnie dotychczas nie zostały zaliczone na poczet opłaty. W przedmiotowej sprawie aktualizacja jest dokonywana na dzień 17 grudnia 2009 r., a w tej dacie nakłady jeszcze nie istniały. W związku z powyższym, powód nie mógł się domagać zaliczenia wskazanych nakładów na poczet opłaty obowiązującej od 1 stycznia 2010 r. skoro w dacie wypowiedzenia nakłady te nie istniały. Mając na uwadze powyższe, Sąd Okręgowy oddalił wniosek powoda o zaliczenie ww. nakładów na poczet opłaty - oddalając powództwo w tym zakresie.

Apelację od powyższego wyroku wywiódł powód, zaskarżając orzeczenie w całości i zarzucił:

1) naruszenie przepisu art. 77 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez bezpodstawne dokonanie aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, mimo, że aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego jest w niniejszej sprawie nieuzasadniona z tego powodu, że:

a) obowiązek uiszczania opłat z tytułu użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości nie został nałożony na podmiot, będący - w dacie nałożenia tego obowiązku - jej użytkownikiem wieczystym, a co za tym idzie, także kolejni nabywcy prawa użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości nie mieli obowiązku uiszczania opłat z tytułu użytkowania wieczystego, co wyklucza możliwość dokonywania aktualizacji wysokości tej opłaty,

b) nigdy nie została określona wysokość stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości, co wyklucza możliwość dokonania aktualizacji wysokości tej opłaty,

c) brak jest dowodu na wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości (ciężar dowodu spoczywa na pozwanym zgodnie z art. 78 ust. 3 zdanie drugie ustawy o gospodarce nieruchomościami) - skoro Sąd przyjął (bezpodstawnie), że nieruchomość nie jest wykorzystywana na cele mieszkaniowe, to dowodem na wzrost wartości tej nieruchomości nie może być - jak ma to miejsce w niniejszej sprawie - operat szacunkowy, w którym wartość przedmiotowej nieruchomości obliczona została przez biegłego sądowego biorąc za podstawę analizę rynku nieruchomości mieszkaniowych,

2) naruszenie przepisów § 4 ust. 1 i 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego w związku z art. 159 ustawy o gospodarce nieruchomościami, poprzez dokonanie wyceny przedmiotowej nieruchomości, porównując ją do nieruchomości mieszkaniowych, mimo jednoczesnego (nieprawidłowego) ustalenia przez Sąd, że przedmiotowa nieruchomość nie jest wykorzystywana przez powoda na cele mieszkaniowe,

3) naruszenie przepisu art. 77 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz naruszenie przepisu art. 328 § 2 k.p.c., które to naruszenie nastąpiło w ten sposób, że w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku Sąd nie odniósł się do całokształtu zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego, wskazującego na to, że aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego jest w niniejszej sprawie nieuzasadniona z tego powodu, że:

a) obowiązek uiszczania opłat z tytułu użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości nie został nałożony na podmiot, będący - w dacie nałożenia tego obowiązku - jej użytkownikiem wieczystym, a co za tym idzie, także kolejni nabywcy prawa użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości nie mieli obowiązku uiszczania opłat z tytułu użytkowania wieczystego, co wyklucza możliwość dokonywania aktualizacji wysokości tej opłaty,

b) nigdy nie została określona wysokość stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości, co wyklucza możliwość dokonania aktualizacji wysokości tej opłaty, na skutek którego to naruszenia:

a) nie jest możliwe dokonanie oceny prawidłowości rozstrzygnięcia Sądu w tej części, w której Sąd oddalił żądanie (zasadnicze) powoda o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego jest w niniejszej sprawie nieuzasadniona z wyżej wskazanych powodów,

b) nie jest możliwe prawidłowe zastosowanie prawa materialnego i orzeczenie o zasadności bądź braku zasadności aktualizacji opłaty rocznej bez zgodnego z prawem procesowym ustalenia podstawy faktycznej rozstrzygnięcia,

4) naruszenie przepisu art. 221 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami w związku z przepisem art. 72 ust. 3 pkt 5) ustawy o gospodarce nieruchomościami, poprzez bezpodstawne przyjęcie przez Sąd, że nieruchomość wykorzystywana jest przez powoda na cele inne niż mieszkalne, i w konsekwencji - bezpodstawne obliczenie wysokości opłaty rocznej przy zastosowaniu nieprawidłowej stawki wynoszącej 3%,

5) naruszenie przepisu art. 221 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami w związku z przepisem art. 72 ust. 3 pkt 4) ustawy o gospodarce nieruchomościami, poprzez bezpodstawne pominięcie przez Sąd, że przedmiotowa nieruchomość wykorzystywana jest przez powoda na cele mieszkaniowe, w związku z czym zasadne jest obliczenie wysokości opłaty rocznej przy zastosowaniu prawidłowej stawki wynoszącej 1%,

6) naruszenie przepisu art. 316 § 1 k.p.c., które nastąpiło w ten sposób, że Sąd wydając zaskarżony wyrok nie wziął za jego podstawę stanu rzeczy istniejącego w chwili zamknięcia rozprawy, a jedynie stan rzecz istniejący w dacie złożenia przez pozwanego oświadczenia o wypowiedzeniu dotychczasowej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego, tj. Sąd nie wziął pod uwagę, że przed zamknięciem rozprawy powód rozpoczął już roboty budowlane polegające na budowie budynków wielorodzinnych, realizując na terenie nieruchomości niezbędną sieć kanalizacyjną,

7) naruszenie przepisu art. 328 § 2 k.p.c. i naruszenie przepisu art. 221 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami w związku z art. 72 ust. 3 pkt 4) i pkt 5) ustawy o gospodarce nieruchomościami, które to naruszenie nastąpiło w ten sposób, że w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku Sąd nie odniósł się do całokształtu zebranego w sprawie materiału dowodowego, tj. do projektu budowlanego, przedłożonego przez powoda do akt sprawy jako dowód na okoliczność tego, że powód realizuje na przedmiotowej nieruchomości inwestycję w przeważającej mierze mieszkalną i w związku z tym powód wykorzystuje przedmiotową nieruchomość na cele mieszkalne, na skutek którego to naruszenia:

a) nie jest możliwe dokonanie oceny prawidłowości rozstrzygnięcia Sądu w tej części, w której Sąd oddalił żądanie (ewentualne) powoda o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego jest w niniejszej sprawie uzasadniona w innej wysokości, tj. przy uwzględnieniu stawki procentowej tej opłaty wynoszącej 1%,

b) nie jest możliwe prawidłowe zastosowanie prawa materialnego i orzeczenie o wysokości stawki procentowej, jaką należałoby ewentualnie zastosować aktualizując wysokość opłaty rocznej, bez zgodnego z prawem procesowym ustalenia podstawy faktycznej rozstrzygnięcia,

8) naruszenie przepisu art. 217 § 2 k.p.c, (w brzmieniu obowiązującym przed dniem 3 maja 2012 roku) w związku z przepisem art. 227 k.p.c., przez bezpodstawne oddalenie przez Sąd wniosków dowodowych o przesłuchanie świadków P. M. i S. S. oraz o przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego sądowego - we wszystkich przypadkach na okoliczność tego, że powód zaprojektował i realizuje inwestycję budowlaną o charakterze w przeważającej mierze mieszkaniowym, a w konsekwencji na okoliczność (mającą istotne znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy) tego, że przedmiotowa nieruchomość wykorzystywana jest przez powoda na cele mieszkaniowe,

9) naruszenie przepisu art. 77 ust. 4 i ust. 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami, poprzez bezpodstawną odmowę zaliczenia - na poczet różnicy między opłatą dotychczasową a opłatą zaktualizowaną - wartości nakładów poczynionych przez powoda na przedmiotowej nieruchomości, mimo, że istnieją wszelkie przesłanki, aby dokonać zaliczenia wartości tych nakładów na poczet różnicy w wysokości opłaty dotychczasowej i zaktualizowanej,

10) naruszenie przepisu art. 316 § 1 k.p.c., które nastąpiło w ten sposób, że Sąd wydając zaskarżony wyrok, nie wziął za jego podstawę stanu rzeczy istniejącego w chwili zamknięcia rozprawy, a jedynie stan rzecz istniejący w dacie złożenia przez pozwanego oświadczenia o wypowiedzeniu dotychczasowej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego, tj. Sąd nie wziął pod uwagę nakładów poczynionych do dnia zamknięcia rozprawy przez powoda na przedmiotowej nieruchomości, a objętych wnioskiem o zaliczenie ich wartości na poczet różnicy między opłatą dotychczasową a zaktualizowaną.

11) naruszenie przepisu art. 217 § 2 k.p.c. (w brzmieniu obowiązującym przed dniem 3 maja 2012 roku) w związku z przepisem art. 227 k.p.c., przez bezpodstawne oddalenie przez Sąd wniosku o przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego sądowego na okoliczność wyceny wartości nakładów poczynionych przez powoda na przedmiotowej nieruchomości, zgodnie z przepisami § 28 ust. 6 i ust. 7 w związku z § 35 ust. 3 pkt 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego,

12) naruszenie przepisu § 28 ust. 6 i ust. 7 w związku z § 35 ust. 3 pkt 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, poprzez dokonanie wyceny nakładów poczynionych przez powoda niezgodnie ze wskazanym powyżej przepisem rozporządzenia.

Mając na uwadze powyższe powód wniósł o:

1) zmianę zaskarżonego wyroku w ten sposób, że Sąd ustali, iż aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości oznaczonej jako Kw nr (...), zainicjowana pismem Skarbu Państwa - Prezydenta Miasta P. z dnia 17 grudnia 2009 roku, znak:(...) (...) (...)jest nieuzasadniona,

ewentualnie,

2) zmianę zaskarżonego wyroku w ten sposób, że Sąd ustali, iż aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości oznaczonej jako Kw nr (...), zainicjowana pismem Skarbu Państwa - Prezydenta Miasta P. z dnia 17 grudnia 2009 roku, znak: (...) (...) (...) jest uzasadniona w innej wysokości niż wskazana w wypowiedzeniu pozwanego z dnia 17 grudnia 2009 roku, tj. że jest ona uzasadniona w kwocie 92.826,64 (kwota obliczona od wartości nieruchomości ustalonej przez biegłą sądową B. H. przy zastosowaniu stawki procentowej opłaty rocznej w wysokości 1%, stosownie do faktu, że przedmiotowa nieruchomość wykorzystywana jest na cele mieszkaniowe - art. 221 § 2 i § 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami),

a ponadto,

3) w przypadku uznania przez Sąd, że aktualizacja opłaty rocznej jest uzasadniona albo, że jest ona uzasadniona w innej wysokości, o zmianę zaskarżonego wyroku poprzez zaliczenie, na poczet różnicy między opłatą dotychczasową a opłatą zaktualizowaną, nakładów poniesionych przez powoda na budowę na przedmiotowej nieruchomości urządzeń infrastruktury technicznej w postaci sieci kanalizacji deszczowej oraz nakładów koniecznych poniesionych na przebudowę wodociągu ulicznego, która to przebudowa wpłynęła na cechy techniczno - użytkowe gruntu i spowodowała wzrost wartości nieruchomości gruntowej, o łącznej wartości 1.168.868,00 złotych.

Ponadto powód wniósł o zasądzenie od pozwanego na rzecz powoda kosztów postępowania według norm przepisanych.

W odpowiedzi na apelację pozwany wniósł o jej oddalenie w całości i zasądzenie od powoda na rzecz Skarbu Państwa – Prokuratorii Generalnej Skarbu Państwa kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje.

Sąd Apelacyjny zmienił częściowo zaskarżony wyrok Sądu Okręgowego, aczkolwiek z innych powodów niż powołane w apelacji powoda.

Sąd Okręgowy dokonał niewadliwych ustaleń faktycznych, które Sąd Apelacyjny akceptuje i przyjmuje za własne, ale na ich podstawie Sąd Okręgowy poczynił częściowo błędne rozważania, co doprowadziło do wydania nieprawidłowego rozstrzygnięcia.

Sąd Apelacyjny nie podziela stanowiska Sądu Okręgowego co do niezaistnienia w sprawie podstaw do odrzucenia pozwu w części dotyczącej żądania zmiany stawki procentowej opłaty.

Trafnie Sąd Okręgowy wskazał, że rozpoznanie wniosku pozwanego o częściowe odrzucenie pozwu wymaga analizy przepisów z art. 221 i art. 73 ust. 2 w zw. z art. 78-81 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tj. z dnia 30 listopada 2004 r.,Dz.U. Nr 261, poz. 2603, zwanej dalej u.g.n.).

Przepis z art. 73 ust. 2 u.g.n. stanowi, że jeżeli po oddaniu nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste nastąpi trwała zmiana sposobu korzystania z nieruchomości, powodująca zmianę celu, na który nieruchomość została oddana, stawkę procentową opłaty rocznej zmienia się stosownie do tego celu. Przy dokonywaniu zmiany stawki procentowej stosuje się tryb postępowania określony w art. 78-81. Przepisy z art. 221 ust. 2 i 3 u.g.n. stanowią natomiast, że jeżeli przy oddaniu nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste nie została określona wysokość stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, właściwy organ określi wysokość tej stawki stosując tryb postępowania określony w art. 78-81, jeżeli natomiast przy oddaniu nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste nie został określony cel, na który nieruchomość była oddana, stawkę procentową opłaty rocznej przyjmuje się stosownie do celu wynikającego ze sposobu korzystania z nieruchomości.

Aby zatem ustalić, czy powód, dążąc do zmiany stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, winien zachować tryb z art. 78 – 81 u.g.n., należało rozstrzygnąć, czy przy oddaniu nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste została określona wysokość stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego oraz cel, na który nieruchomość została oddana.

Oddanie przedmiotowej nieruchomości w użytkowanie wieczyste nastąpiło decyzją Wojewody (...) z dnia 18 stycznia 1995 r. znak(...) (...). W treści decyzji podano, że nieruchomość będąca w zarządzie Zakładów (...) w P. stała się z dniem 5 grudnia 1990 r. przedmiotem użytkowania wieczystego Zakładów. Jednocześnie Wojewoda (...) zobowiązał Zakłady (...) w P. do uiszczania na postawie art. 40 ust. 3 ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (Dz. U. z 1991 r. Nr 30, poz. ze zm.) opłat rocznych za użytkowanie wieczyste wskazanych gruntów ustalając opłatę w wysokości 62.112,02 zł. W uzasadnieniu decyzji podano, że kwota należnych opłat ustalona została w oparciu o wartość nieruchomości i treść art. 40 ust. 3 ww. ustawy, a nieruchomość jest niezabudowana lub zabudowana budynkami i budowlami przeznaczonymi do działalności produkcyjnej i administracyjnej przedsiębiorstwa.

Zgodnie z obowiązującym wówczas przepisem art. 40 ustawy z 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (Dz. U. z 1991 r. Nr 30, poz. ze zm.) wysokość opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste lub zarząd gruntu przeznaczonego pod budownictwo mieszkaniowe oświatowo-wychowawcze, lecznicze i zdrowotnej oraz opieki społecznej i organizacji charytatywnych, a także gruntu domami mieszkalnymi, wynosiło 1% ceny ustalonej na podstawie art. 39. Przepis zawarty w ust. 3 przewidywał natomiast, że wysokość opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste lub zarząd gruntu nie zabudowanego lub zabudowanego nie wymienionego w ust. 1 wynosi 3% ceny ustalonej na podstawie art. 39.

W ocenie Sądu Apelacyjnego odwołanie w treści decyzji do art. 40 ust. 3 ww. ustawy jest wystarczającym wskazaniem na wysokość stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego. Skoro bowiem przepis ten przewidywał tylko jedną stawkę – 3 % - nie budzi wątpliwości, że taka właśnie stawka procentowa została w decyzji ustalona. Brak jest przy tym podstaw do konstruowania wymagania wyraźnego, liczbowego, podania stawki procentowej – przepis z art. 221 ust. 2 u.g.n. stanowi jedynie o określeniu stawki, a określenie może nastąpić również poprzez odesłanie do jednoznacznie brzmiącego przepisu. Ponadto określenie stawki procentowej na poziomie 3 % wynika również z późniejszych decyzji dotyczących przedmiotowej nieruchomości, wypowiadających dotychczasowe opłaty z tytułu użytkowania wieczystego, wyraźnie wskazujących w swej treści na stawkę procentową w wysokości 3 %: zarówno w piśmie z dnia 20 września 2000 r. Prezydent Miasta P. zaoferował przyjęcie nowej opłaty w wysokości 62.300,52 zł jako iloczynu stawki 3% od wartości nieruchomości, jak i w piśmie z dnia 17 grudnia 2009 r. znak (...) (...) (...) Prezydent Miasta P. zaproponował przyjęcie nowej opłaty którą obliczono jako iloczyn stawki 3% wartości nieruchomości ustalonej w oparciu o wycenę rzeczoznawcy majątkowego.

W ocenie Sądu Apelacyjnego brak jest zatem podstaw do uznania, że zastosowanie w sprawie znajduje art. 221 ust. 2 u.g.n., gdyż przy oddaniu nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste została określona wysokość stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego.

Analiza przedmiotowej decyzji z dnia 18 stycznia 1995 r. pozwala ponadto, w ocenie Sądu Apelacyjnego, na uznanie, że również i cel, na który nieruchomość została oddana, został w tej decyzji określony.

Trafnie wskazywał bowiem w toku postępowania pozwany, że istotne jest uwzględnienie, że przedmiotową nieruchomością uwłaszczyło się przedsiębiorstwo państwowe, prowadzące działalność gospodarczą. Charakter decyzji oraz charakter podmiotów stających się podmiotami prawa użytkowania wieczystego (przedsiębiorstwa) pozwalał na odstąpienie od wyraźnego wyartykułowania celu, na który nieruchomość zostaje oddana. W związku z tym, że były to przedsiębiorstwa państwowe wykorzystujące nieruchomości na prowadzenie działalności przemysłowej (gospodarczej), cel wykorzystania nieruchomości nie zmieniał się po uwłaszczeniu tych podmiotów, jako, że co do zasady oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste następowało w związku z realizacją dotychczasowych zadań. Oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste uwłaszczonemu przedsiębiorstwu państwowemu następowało zatem w celu dalszego prowadzenia przez nie działalności gospodarczej.

Zauważyć należy także, że w uzasadnieniu przedmiotowej decyzji z dnia 18 stycznia 1995 r. wskazano na charakter oddawanych nieruchomości: niezabudowane lub zabudowane budynkami przeznaczonymi do prowadzenia działalności produkcyjnej i administracyjnej przedsiębiorstwa, również uzasadniający ocenę, że właśnie w celu prowadzenia dalszej działalności produkcyjnej przedsiębiorstwa nastąpiło oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste.

Ponadto odwołanie się w treści decyzji do art. 40 ust. 3 ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczeniu nieruchomości, pozwala na wykluczenie oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste dla takich celów jak budownictwo mieszkaniowe, oświatowo-wychowawcze, lecznicze, zdrowotne oraz opieki społecznej i organizacji charytatywnych, wtedy bowiem stawka procentowa zostałaby ustalona na podstawie art. 40 ust. 1 ustawy.

W ocenie Sądu Apelacyjnego, mając na uwadze określenie w decyzji stawki procentowej na poziomie 3% oraz oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste przedsiębiorstwu państwowemu prowadzącemu działalność gospodarczą na przedmiotowej nieruchomości gruntowej, pozwala na uznanie, że mimo braku wyraźnego wskazania w treści decyzji, cel na który nieruchomość została oddana, został w tej decyzji określony. Na podstawie obecnie obowiązującej ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami byłby to cel określony w art. 72 ust. 3 pkt 5 u.g.n. – pozostałe nieruchomości gruntowe – co do których stosuje się stawkę procentową w wysokości 3 %.

Wobec uznania, że w przedmiotowej decyzji określono zarówno stawkę procentową, jak i cel, na który nieruchomość oddano w użytkowanie wieczyste, nie mógł znaleźć zastosowania art. 221 ust. 1 lub 2 u.g.n.. Powód, domagając się zmiany stawki procentowej opłaty, winien zatem zastosować art. 73 ust. 2 u.g.n., a w konsekwencji wyczerpać procedurę administracyjną określoną w art. 78-81 ustawy. Zmiana wysokości stawki procentowej opłaty rocznej może być bowiem przeprowadzona tylko w trybie wskazanym w art. 81 u.g.n.. Zgodnie z tym przepisem użytkownik wieczysty powinien najpierw zwrócić się do odpowiedniego organu z żądaniem obniżenia dotychczasowej stawki procentowej, a w razie nieuwzględnienia tego żądania, może wnioskować o skierowanie sprawy do samorządowego kolegium odwoławczego, a dopiero potem do sądu. Wyczerpanie tej drogi postępowania przedsądowego jest obligatoryjne. Powód tej procedury nie wyczerpał, w tym postępowaniu wniósł bowiem o uznanie, że zaproponowana przez pozwanego aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona, zatem przedmiotem niniejszej sprawy była tylko kwestia ustalenia nowej wysokości opłaty rocznej w stosunku do zmienionej wartości gruntu i w tym jedynie zakresie Sąd ją mógł rozpoznawać, gdyż zmiana stawki procentowej nie była przedmiotem orzeczenia Samorządowego Kolegium Odwoławczego. Wskazać należy ponadto, że jeżeli postępowanie dotyczyło aktualizacji opłaty rocznej tylko ze względu na zmianę wartości nieruchomości, to na etapie postępowania sądowego niedopuszczalne było również rozszerzenie żądania i objęcie tym postępowaniem także zmiany stawki procentowej tej opłaty. Jednoczesne rozpoznawanie aktualizacji opłaty rocznej z przyczyny zmiany obu tych czynników: zmiany wartości gruntu i zmiany wartości stawki procentowej, jest możliwe tylko w dwóch przypadkach: kiedy od początku postępowanie aktualizacyjne ich dotyczy, lub kiedy postępowania zostały wszczęte odrębnie, ale na etapie postępowania sądowego połączono je do wspólnego rozpoznania na podstawie art. 219 k.p.c. (tak wyrok Sądu Najwyższego z dnia 6 grudnia 2007 r. IV CSK 326/07). Taka sytuacja nie zachodzi w niniejszym postępowaniu, jako, że przedmiotem postępowania przed Samorządowym Kolegium Odwoławczym nie była stawka procentowa opłaty, a powód nie wszczął odrębnego postępowania w tym zakresie, które podlegałoby połączeniu.

Obowiązek uprzedniego wyczerpania etapu postępowania przed samorządowym kolegium odwoławczym także w kwestii zmiany stawki procentowej sprawia, że wobec niewyczerpania tej procedury przez powoda, występuje przypadek czasowej niedopuszczalności drogi sądowej,

Wspomnieć należy ponadto, że w tym zakresie Sąd Apelacyjny orzekł z urzędu, a to na podstawie art. 378 § 1 kp.c., zgodnie z którym sąd drugiej instancji rozpoznaje sprawę w granicach apelacji, w granicach zaskarżenia bierze jednak z urzędu pod uwagę nieważność postępowania. Zgodnie z art. 379 pkt 1 k.p.c. nieważność postępowania zachodzi jeżeli droga sądowa była niedopuszczalna. Niedopuszczalność drogi sądowej skutkuje odrzuceniem pozwu (art. 199 § 1 pkt. 1 k.p.c.), zatem Sąd Apelacyjny orzekł w punkcie 1 wyroku o odrzuceniu pozwu w części dotyczącej żądania zmiany stawki procentowej opłaty.

Z uwagi na odrzucenie pozwu w tej części bezprzedmiotowe stały się zarzuty apelującego odnoszące się do żądania zmiany stawki procentowej opłaty i błędnego – zdaniem apelującego – ustalenia przez Sąd Okręgowy, że przedmiotowa nieruchomość nie jest wykorzystywana na cele mieszkaniowej, co uzasadniałoby zastosowanie stawki procentowej w wysokości 1 %. Wobec tego rozważeniu Sądu Apelacyjnego nie podlegały zarzuty odnoszące się ściśle do tych okoliczności, zawarte w punktach 1 lit. b, 3 lit. b, 4, 5, 6, 7 i 8 petitum apelacji.

Przechodząc do rozważenia pozostałych, podlegających ocenie, zarzutów apelacji, w pierwszej kolejności należało wskazać na niezasadność zarzutu naruszenia przez Sąd Okręgowy przepisu art. 77 ust. 1 u.g.n..

Wbrew twierdzeniom powoda obowiązek uiszczenia opłat z tytułu użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości został nałożony na podmiot, będący w dacie nałożenia tego obowiązku jej użytkownikiem wieczystym, bowiem decyzja z dnia 18 stycznia 1995 r. skierowana została nie do przedsiębiorstwa państwowego, a do powstałego po jego przekształceniu przedsiębiorstwa Zakłady (...) w P.. W przedmiotowej decyzji nie podano, aby została wydana wobec przedsiębiorstwa państwowego. Ponadto, w świetle późniejszego użytkowania przedmiotowej nieruchomości oraz uiszczania z tego tytułu opłat rocznych, nie budzi wątpliwości Sądu Apelacyjnego, że oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste i ustanowienie z tego tytułu opłaty rocznej było skuteczne.

Jak już wyżej wskazano, nietrafne są twierdzenia powoda, jakoby w decyzji z dnia 18 stycznia 1995 r. nie została określona stawka procentowa opłaty rocznej.

Niezasadne okazały się także zarzuty powoda skierowane przeciwko opinii biegłej sądowej B. H., na podstawie której Sąd Okręgowy ustalił wartość przedmiotowej nieruchomości na dzień aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego. Powód zarzuca, że skoro nieruchomość nie jest wykorzystywana na cele mieszkaniowe, to jej wartość nie mogła zostać obliczona przez biegłego sądowego biorąc za podstawę analizę rynku nieruchomości mieszkaniowych.

Zgodnie z art. 154 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (art. 154 ust. 2 u.g.n.). W przypadku braku studium lub decyzji, o których mowa w ust. 2, uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości (art. 154 ust. 3 ugnu.g.n.). W myśl § 4 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.), przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Nieruchomościami podobnymi, w rozumieniu art. 4 pkt 16 u.g.n., są natomiast nieruchomości porównywalne z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość.

Na dzień aktualizacji opłaty rocznej zgodnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Miasta P., zatwierdzonym uchwałą Rady Miasta P. Nr(...) z dnia 23 listopada 1999 r. zmienionym uchwałą Rady Miasta P. Nr (...) z dnia 10 lipca 2003 r. oraz uchwałą Rady Miasta P. Nr (...) z dnia 18 stycznia 2008 r. większa część działki nr (...) położona była na terenie oznaczonym symbolem(...) (...) (...)] - tereny zabudowy średniowysokiej, mieszkaniowej wielorodzinnej blokowej i kwartałowej z dopuszczeniem terenów zabudowy niskiej, mieszkaniowej jednorodzinnej.

W świetle powyższych uregulowań nie budzi wątpliwości Sądu Apelacyjnego, że metoda wyceny zastosowana przez biegłą sądową, wybór nieruchomości do porównania i zastosowane kryteria wyceny są prawidłowe, zgodne z obowiązującymi przepisami prawa.

W pierwszej kolejności wskazać należy, że przeznaczenie nieruchomości jest tylko jednym z kryterium stanowiącym o tym, czy dana nieruchomość posiada przymiot podobnej do nieruchomości wycenianej. Oprócz przeznaczenia nieruchomości rzeczoznawca uwzględnia ponadto położenie, stan prawny, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na wartość nieruchomości. Porównanie nieruchomości o innym przeznaczeniu nie stanowi zatem jeszcze, wobec mnogości kryteriów doboru nieruchomości, o nieprawidłowości dokonanego wyboru.

Biegła sądowa, dokonując wyboru nieruchomości do porównania, ponadto zasadnie uwzględniła przeznaczenie nieruchomości wynikające ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, a nie jej faktyczne wykorzystanie. Przepis z art. 154 ust. 3 u.g.n. wyraźnie bowiem nadaje prymat przeznaczeniu nieruchomości wynikającemu ze studium nad faktycznym sposobem użytkowania. Skoro zatem ze studium wynikało przeznaczenie nieruchomości na cele mieszkaniowe – biegła sądowa winna uwzględnić tę okoliczność, co też uczyniła.

Wskazać należy jeszcze, że czym innym jest przeznaczenie nieruchomości stanowiące podstawę wyceny jej wartości przez rzeczoznawcę, a czym innym cel, na który nieruchomość zostaje oddana w użytkowanie wieczyste, czy też faktyczny sposób korzystania z nieruchomości. Nie stanowi o nieprawidłowości przyjętego przez biegłą sądową przeznaczenia nieruchomości wynikającego ze studium, niezgodność tego przeznaczenia z celem, na który została oddana nieruchomość w użytkowanie wieczyste czy z faktycznym sposobem korzystania z nieruchomości. Są to niezależne od siebie kryteria doboru nieruchomości podobnych i wyceny.

Mając na względzie powyższe, w ocenie Sądu Apelacyjnego, prawidłowo Sąd Okręgowy, czyniąc ustalenia co do wartości nieruchomości na dzień aktualizacji opłaty, oparł się na opinii biegłej sądowej B. H., jako, że została ona sporządzoną w sposób prawidłowy, fachowy, rzeczowy, a ponadto nie została skutecznie zakwestionowana przez powoda. Potwierdzeniem prawidłowości ustalenia wartości nieruchomości jest również i to, że prawo użytkowania wieczystego gruntu w dniu 20 czerwca 2014 r. zostało przez powoda zbyte za kwotę 16.482.000 zł (dowód k. 546 – 549 akt notarialny)

Niezasadne okazały się także twierdzenia powoda dotyczące konieczności uwzględnienia wartości dokonanych przez niego nakładów na przedmiotową nieruchomość.

Zgodnie z art. 77 ust. 4 i 5 u.g.n. przy aktualizacji opłaty na poczet różnicy między opłatą dotychczasową a opłatą zaktualizowaną zalicza się wartość nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego nieruchomości na budowę poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej po dniu dokonania ostatniej aktualizacji. Zaliczenie wartości nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego nieruchomości na budowę poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej następuje również w przypadku, gdy nie zostały one uwzględnione w poprzednio dokonywanych aktualizacjach (art. 77 ust. 5 u.g.n.).

W rozpatrywanej sprawie aktualizacja opłaty dokonywana jest na dzień 17 grudnia 2009 r. Na ten dzień oceniana jest wartość nieruchomości, jak i wartość nakładów dokonanych przed tą datą, ale po dacie ostatniej aktualizacji (z wyjątkiem nakładów o których mowa w art. 77 ust. 5 ugn). Tak jak nie jest brana pod uwagę wartość nieruchomości na dzień zamknięcia rozprawy, tak samo nie podlegają uwzględnieniu nakłady poczynione do dnia zamknięcia rozprawy, po dacie dokonywanej aktualizacji opłaty. Będzie natomiast możliwe ich uwzględnienie przy kolejnej aktualizacji opłaty, jako, ze wtedy będą to nakłady dokonane „po dniu ostatniej aktualizacji”. Nie było sporne w sprawie, że do dnia 17 grudnia 2009 r. powód nie poczynił nakładów na przedmiotową nieruchomość. Pierwsze nakłady zostały dokonane w 2010 r. Brak jest zatem nakładów, które podlegałyby zaliczeniu na poczet różnicy między opłatą dotychczasową, a zaktualizowaną.

Mając powyższe na uwadze Sąd Apelacyjny uznał, że zarzuty zawarte w apelacji powoda są bezzasadne i nie podlegają uwzględnieniu.

Jednocześnie rozpoznanie "sprawy" w granicach apelacji wskazane w art. 378 k.p.c., oznacza, że sąd drugiej instancji nie koncentruje się jedynie na ocenie zasadności zarzutów apelacyjnych, lecz rozstrzyga merytorycznie o zasadności zgłoszonych roszczeń procesowych. Sąd drugiej instancji rozpoznaje sprawę merytorycznie w granicach zaskarżenia, dokonuje własnych ustaleń faktycznych, ustala podstawę prawną orzeczenia niezależnie od zarzutów podniesionych w apelacji oraz kontroluje poprawność postępowania przed sądem pierwszej instancji. Sąd drugiej instancji może - a jeżeli je dostrzeże, to powinien - naprawić wszystkie stwierdzone w postępowaniu apelacyjnym naruszenia prawa materialnego przez sąd pierwszej instancji, nawet jeśli nie zostały wytknięte w apelacji, pod warunkiem, że mieszczą się w granicach zaskarżenia (tak wyrok Sądu Najwyższego z dnia 9 lipca 2014 r., I PK 316/13).

Kierując się powyższym Sąd Apelacyjny uznał, że zaskarżony wyrok wymaga korekty w zakresie kwot opłat rocznych, a to z uwagi na pominięcie przez Sąd Okręgowy dyspozycji z art. 77 ust. 2a u.g.n.

Zgodnie z treścią art. 77 ust. 2a ustawy o gospodarce nieruchomościami w wypadku gdy zaktualizowana opłata roczna przewyższa co najmniej dwukrotnie wysokość dotychczasowej opłaty, użytkownik wieczysty wnosi opłatę roczną w wysokości odpowiadającej dwukrotności dotychczasowej opłaty rocznej. Pozostałą kwotę ponad dwukrotność dotychczasowej opłaty (nadwyżkę) rozkłada się na dwie równe części, które powiększają opłatę roczną w następnych dwóch latach. Opłata roczna w trzecim roku od aktualizacji jest równa kwocie wynikającej z tej aktualizacji.

Podkreślić trzeba, że stosowanie art. 77 ustawy o gospodarce nieruchomościami w brzmieniu zmieniony ustawą z 28 lipca 2011 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. nr 2187, poz. 1110) ma charakter obligatoryjny – na co wskazuje kategoryczny sposób sformułowania przepisów.

Skoro dotychczasowa opłata roczna wynosiła 62.300,52 zł, natomiast zaktualizowana wynosi 278.480,00 zł to spełniona została przesłanka zastosowania art. 77 ust. 2a u.g.n. w postaci przewyższenia przez zaktualizowaną opłatę co najmniej dwukrotnie wysokości dotychczasowej opłaty rocznej. Tym samym w pierwszym roku po dokonaniu aktualizacji (2010 r.) powód winien wnieść opłatę roczną w wysokości odpowiadającej dwukrotności dotychczasowej opłaty rocznej tj. 124.601,04 zł (62.300,52 zł x 2). Po rozłożeniu pozostałej kwoty ponad dwukrotność dotychczasowej opłaty w wysokości 153.878,96 zł (278.480 – 124.601,04 zł) na dwie równe części po 76.939,48 zł i powiększeniu o te kwoty opłat rocznych za kolejne lata, powód zobowiązany jest do uiszczenia za lata 2011 i 2012 opłat rocznych w kwotach po 201.540,52 zł (124.601,04 zł + 76.939,48 zł). Następnie, w trzecim roku aktualizacji (2013 r.) opłata roczna równa jest dopiero kwocie wynikającej z tej aktualizacji czyli 278.480,00 zł.

Mając to na uwadze Sąd Apelacyjny dokonał z urzędu korekty zaskarżonego wyroku, ustalając wysokość opłaty rocznej należnej od powoda na wskazane wyżej kwoty, o czym orzekł na podstawie art. 386 § 1 k.p.c. jak w punkcie 1 wyroku, w punkcie 2 wyroku oddalił natomiast w pozostałej części apelację powoda, a to na podstawie art. 385 k.p.c.

O kosztach postępowania apelacyjnego orzeczono w oparciu o zasadę odpowiedzialności za wynik procesu (art. 98 § 1, art. 99 i art. 108 § 1 w zw. z art. 391 § 1 k.p.c.). Apelacja powoda okazała się niezasadna i podlegała oddaleniu, apelujący zobowiązany jest zatem do uiszczenia kosztów procesu na rzecz pozwanego. W zakresie zastępstwa procesowego koszty te ustalone zostały w oparciu o stawki minimalne określone w rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu (§ 6 pkt 7 w zw. z § 13 ust. 1 pkt 2 rozporządzenia).

Mariola Głowacka Piotr Górecki Elżbieta Fijałkowska