Portal Orzeczeń Sądu Apelacyjnego w Poznaniu

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 11 lipca 2024 r.

Sąd Apelacyjny w Poznaniu I Wydział Cywilny i Własności Intelektualnej

w składzie:

Przewodniczący: sędzia Bogdan Wysocki

Protokolant: st. sekr. sąd. Katarzyna Surażyńska

po rozpoznaniu w dniu 11 lipca 2024 r. w (...)

na rozprawie

sprawy z powództwa (...) (...) ul. (...) (...), (...)w Z.

przeciwko (...) Sp. z o.o. z siedzibą w P.

o zapłatę

na skutek apelacji pozwanej

od wyroku Sądu Okręgowego w (...)

z dnia 8 listopada 2022 r. sygn. akt I C 417/18

1.  oddala apelację;

2.  zasądza od pozwanej na rzecz powódki tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego w postępowaniu apelacyjnym kwotę 4.050 zł (cztery tysiące pięćdziesiąt złotych) z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się niniejszego postanowienia do dnia zapłaty.

Bogdan Wysocki

UZASADNIENIE

Powódka (...) (...) przy ul. (...)-C, 29 A-B w Z. pozwem wniesionym w postpowaniu upominawczym wniosła o zasądzenie od strony pozwanej (...) sp. z o.o. w P. kwoty 93.127,95 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie liczonymi od kwoty 89.437,95 zł od dnia 13 czerwca 2018 r. do dnia zapłaty i od kwoty 3.690 zł od dnia wytoczenia powództwa do dnia zapłaty oraz zasądzenia kosztów procesu według norm przepisanych, w tym kosztów poniesionych przez stronę powodową w sprawie o syg. akt I Co 15/17 o zabezpieczenie dowodu z opinii biegłego w kwocie 6.134,73 zł, ewentualnie w przypadku skierowania sprawy do rozpoznania w trybie procesu w postępowaniu zwykłym o zasądzenie powyższej kwoty wraz z odsetkami i kosztami procesu.

W uzasadnieniu swojego żądania strona powodowa podniosła, że pozwana w zakresie prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej zrealizowała przedsięwzięcie polegające na wybudowaniu budynku mieszkalnego wielorodzinnego z lokalami mieszkalnymi i jednym lokalem niemieszkalnym – garażem. Jednocześnie strona powodowa wskazała, że pozwana spółka wykonała swoje zobowiązania względem podmiotów będących stronami ww. umów oraz właścicielami nieruchomości lokalowych nienależycie, gdyż jako sprzedawca wydała nabywcom rzecz wadliwą oraz wad tych skutecznie nie usunęła. Po wyodrębnieniu lokali i przeniesieniu ich własności w niektórych lokalach oraz na częściach wspólnych zaczęły ujawniać się liczne istotne wady fizyczne. W związku z tym zaś, że stwierdzone szkody i wady występują na częściach wspólnych nieruchomości wobec czego Wspólnota Mieszkaniowa nabyła od swoich poszczególnych członków roszczenia odszkodowawcze, związane z ciągłym występowaniem wad i szkód na podstawie umów cesji wierzytelności. Łączna zaś liczba udziałów we wspólnocie mieszkaniowej wynosi 571.901, natomiast 98 umów cesji zostało zawartych przez współwłaścicieli posiadających łącznie 523.990 udziałów co stanowi 91,6225% całości należnego odszkodowania. Wysokość roszczenia dochodzonego niniejszym pozwem wynosi więc 89.437,95 zł przy czym doliczyć należy również koszty sporządzenia opinii technicznej w kwocie 3.690 zł, co daje łączną kwotę 93.127,95 zł. Odpowiedzialność strony pozwanej związana jest z istniejącymi wadami budynku w tym istotnymi wadami konstrukcyjnymi balkonów, tarasów i ścian konstrukcyjnych znajdujących się przy lokalach nr (...). Kupujący lokale wyodrębnione w budynku przy ul. (...) (...) ponieśli szkodę, na którą składa się równowartość materiałów i prac zmierzających do doprowadzenia budynku w tym zakresie do należytego stanu.

Strona pozwana (...) sp. z o.o. w P. w złożonej odpowiedzi na pozew wniosła o oddalenie powództwa w całości i zasądzenie od strony pozwanej kosztów procesu według norm przepisanych.

W uzasadnieniu swojego stanowiska strona pozwana podniosła zarzut braku legitymacji czynnej po stronie powodowej z uwagi na brak zarządu i tym samym nieskuteczność zawartych umów cesji. Stosownie bowiem do postanowień uchwał właścicieli lokali nr (...) z dnia 31 marca 2015 r., kadencja osób wchodzących w skład zarządu strony powodowej upłynęła wraz z końcem 31 marca 2016r. co oznacza, że od 1 kwietnia 2016r. osoby te nie pełniły już funkcji w zarządzie wspólnoty. Tym samym od tego dnia strona powodowa pozostaje pozbawiona zarządu. Z treści przedłożonych zaś umów cesji wynika, że powodowa wspólnota była reprezentowana przez osoby wybrane do zarządu uchwałą nr (...) z 31 marca 2015 r., których kadencja upłynęła 1 kwietnia 2016 r. Tym samym strona powodowa nie posiadała w tej dacie zarządu, a w konsekwencji dokumenty te nie zawierają w ogóle oświadczenia strony powodowej, a co za tym idzie jako takie nie stanowią dowodu na skuteczne przejście wierzytelności. Nadto strona pozwana podniosła zarzut braku należytej reprezentacji procesowej z uwagi na brak zarządu powódki. Zarzuciła również nieważność umów cesji z uwagi na brak towarzyszącej im kauzy. Treść tych umów jak również pozwu nie podaje kauzy dla zawieranych umów cesji. Strona pozwana podniosła też zarzut przedawnienia roszczeń wynikających z tytułu rękojmi. Pozwana zakwestionowała także jakoby nienależycie wykonała umowy łączące ją z właścicielami poszczególnych lokali. Nie ma bowiem wątpliwości, co do zgodności wykonania budynku i poszczególnych mieszkań z dokumentacją projektową, czego dowodem jest wydana dla wskazanej inwestycji decyzja o pozwoleniu na użytkowanie dla przedmiotowego kompleksu budynków. Nadto strona pozwana wskazała, że prawidłowo zrealizowała projekt budowlany całego budynku i poszczególnych lokali tzn. zrealizowała te roboty w sposób zgodny z projektem budowlanym, w wyniku czego otrzymała pozwolenie na użytkowanie co potwierdza, że roboty budowlane wykonane zostały zgodnie z projektem, a więc prawidłowo. Zarzuciła przy tym, że realną przyczyną powstałej szkody jest zawinione i nienależyte eksploatowanie lokali przez właścicieli. Co więcej nie wykonywała ona posadzek docelowych z płytek czy też posadzek betonowych na tarasach w budynku przy ul. (...) w tym w szczególności w lokalach nr (...), a realizowała jedynie na tarasach i balkonach warstwę wyrównawczą co było zgodne z projektem technicznym. Wraz z przekazywaniem lokali poszczególnym właścicielom, każdemu z nich został doręczony regulamin eksploatacji lokalu, w którym w pkt. 23 wyraźnie i wprost wskazano, jakie prace należy wykonać na tarasach i balkonach.

W piśmie procesowym z dnia 18 lutego 2022 r. strona powodowa rozszerzyła powództwo o kwotę 6.129,54 zł, i tym samym wniosła o zasądzenie od strony pozwanej kwoty 99.257,49 zł wraz z odsetkami ustawowymi liczonymi od kwot:

- 89.437,95 zł od dnia 13 czerwca 2018 r. do dnia zapłaty,

- 3.690,00 zł od dnia wytoczenia powództwa do dnia zapłaty,

- 6.129,54 zł od dnia rozszerzenia powództwa do dnia zapłaty

oraz zasądzenia kosztów procesu wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie liczonymi od tej kwoty od dnia uprawomocnienie się wyroku do dnia zapłaty, w tym kosztów poniesionych przez stronę powodową w sprawie zabezpieczenia dowodu z opinii biegłego w sprawie I (...) w kwocie 6.134,73 zł.

Ostatecznie strony podtrzymały swoje dotychczasowe stanowiska procesowe.

Wyrokiem z dnia 8 listopada 2022 r. Sąd Okręgowy w Zielonej Górze:

1. zasądził od pozwanego (...) spółka z o.o. w P. na rzecz powoda (...) (...), nieruchomości położonej w Z. przy ul. (...) (...), (...), kwotę 97.396,68 zł wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie liczonymi od sum :

- 89 437,95 zł od dnia 13 czerwca 2018 r. do dnia zapłaty,

- 3690 zł od dnia 29 listopada 2018 r. do dnia zapłaty,

- 4.268,73 zł od dnia 24 maja 2022r do dnia zapłaty ;

2. w pozostałym zakresie powództwo oddalił ;

3. nakazał ściągnąć od pozwanego na rzecz Skarbu Państwa, płatne w kasie Sądu Okręgowego w (...) kwotę 8.199,76 zł, tytułem nieuiszczonych kosztów sądowych;

4. zasądził od pozwanego na rzecz powoda kwotę 17 245,77 zł tytułem zwrotu kosztów procesu, w tym sumę 6.134,73 zł, tytułem wydatków związanych z zabezpieczenie dowodu w sprawie o sygn. akt (...) Sądu Rejonowego w (...).

Podstawę takiego rozstrzygnięcia stanowiły następujące ustalenia faktyczne:

W 2009 r. została zakończona i odebrana budowa budynku mieszkalnego wielorodzinnego nr (...) (...) (...) przy ul. (...) w Z., realizowana przez stronę pozwaną (...) sp. z o.o. w P..

W okresie od grudnia 2009 r. do września 2010 r. przeprowadzono zaś proces ustanawiania odrębnej własności lokali mieszkalnych w ww. budynku.

Po roku użytkowania na nieruchomości zaczęły ujawniać się wady i niedoróbki polegające m.in. na występowaniu przecieków na balkonach i tarasach. Wady ujawniły się również na częściach wspólnych budynku i dotyczyły m.in. spękań posadzki w garażu, czy zalewania ścian garażowych.

Od września 2011 r. mieszkańcy oraz zarządca wspólnoty wielokrotnie zgłaszali stronie pozwanej szkody związane z zalaniem lokali mieszkalnych podczas opadów deszczu. Zgłoszenia dotyczyły m.in. lokali we Wspólnocie Mieszkaniowej (...) przy ul. (...). Zgłoszenia dotyczyły także lokali mieszkalnych nr (...).

Strona pozwana m.in. w dniu 6 listopada 2012 r. dokonała naprawy zgłoszonej usterki w lokalu położonym przy ul. (...) należącym do B. W.. Naprawa polegała na usunięciu wilgoci w pomieszczeniu i jego malowaniu.

W dniu 12 czerwca 2013 r. strona pozwana przystąpiła natomiast do usunięcia zgłoszonej usterki w mieszkaniu nr (...), należącym do E. J. (1). Prace polegały na wykonaniu izolacji balkonu, ułożeniu płytek na balkonie, wyprawki ścian po zalaniu i malowaniu zalanych miejsc. Następnie w dniu 13 grudnia 2013 r. strona pozwana po raz kolejny przystąpiła do naprawy izolacji balkonu mieszkania w budynku przy ul. (...). Z kolei od dnia 17 marca 2014 r. do 15 października 2014 r. kontynuowała prace naprawcze na tarasie lokalu mieszkalnego przy ul. (...). Mimo przeprowadzonych prac w lokalu nr (...) nadal dochodziło do zalewania podczas opadów, co było zgłaszane stronie pozwanej przez właścicielkę lokalu E. J. (1).

Strona pozwana w odpowiedzi na wezwania właścicielki lokalu nr (...) w piśmie z 1 sierpnia 2016 r. wskazała, iż nie ponosi odpowiedzialności za zalewanie mieszkania, gdyż prace izolacyjne na tarasie zostały wykonane i przecieki są wykluczone. Jednocześnie strona pozwana wskazała, że w trakcie wizji lokalnej w dniu 21 listopada 2015 r. na mieszkaniu znajdującym się przy ul. (...) stwierdzono nieszczelność izolacji zewnętrznej tarasu. Właściciel tego lokalu został poinformowany o potrzebie natychmiastowego wykonania naprawy izolacji poprzez m.in. wykonanie docelowej posadzki z płytek, której nie wykonał do dnia wizji lokalnej, a tym samym wszelkie roszczenia związane z zalewaniem mieszkania winna ona kierować do właściciela lokalu nr (...).

Ponadto w lokalu nr (...) dochodziło do zalania mieszkania w trakcie opadów. Miało to miejsce w 2016 i 2018 roku Mieszkanie należy obecnie do D. G., który nabył je na rynku wtórnym. Gdy doszło do pierwszego zalania właściciel kontaktował się z poprzednim właścicielem, który wyjaśnił, że jest to spowodowane problemem z tarasem.

Jednocześnie strona pozwana w piśmie z dnia 17 listopada 2016 r. skierowanym do Wspólnoty mieszkaniowej wskazała, że każdy właściciel przy przekazaniu lokalu dostał załącznik do protokołu – tzw. regulamin eksploatacji lokalu mieszkalnego, w którym to strona pozwana zobowiązywała właścicieli do wykonania posadzki docelowej. Prace zaś budowlane na etapie budowania elementu tarasu były wykonane zgodnie z warunkami technicznymi.

W 2014 r. strona powodowa zleciła wykonanie opinii technicznej biegłemu sądowemu G. K. na okoliczność wad występujących w budynku mieszkalnym przy ul. (...) (...) i(...) w zakresie części wspólnych.

W grudniu zaś 2016 r. strona powodowa zleciła rzeczoznawcom P. B. (1) i Ł. Z. (1) wykonanie opinii technicznej dotyczącej oceny stanu technicznego tarasów przynależnych do lokali mieszkalnych nr (...). W opinii wskazano, iż w trakcie dokonanej wizji lokalnej oraz wykonanych odkrywek stwierdzono, że:

1)  na tarasie przynależnym do lokalu mieszkalnego nr (...):

a)  występują miejscowe odspojenia fugi cokołu od ściany;

b)  brak jest spadku poprzecznego wylewki dociskowej wykonanej z betonu konstrukcyjnego,

c)  są widoczne miejscowe zastoiny wód opadowych na płytkach ceramicznych,

d)  występują mikro spękania fug cementowych;

e)  niewłaściwie wykonano izolację z papy podkładowej

f)  są widoczne zawilgocenie ściany konstrukcyjnej bezpośrednio stykającej się z płytą balkonową,

g)  niewłaściwe wykonaną izolację na połączeniu ściany z płytą balkonową przy pomocy taśmy elastycznej.

2)  na tarasie przynależnym do lokalu mieszkalnego nr (...):

a)  występują miejscowe odspojenia fugi cokołu od ściany;

b)  są widoczne miejscowe zastoiny wód opadowych na płytkach ceramicznych,

c)  występują mikro spękania fug cementowych;

d)  występują odspojenia płytek typu gres od podłoża betonowego,

e)  jest zanieczyszczona kratka odpływową w płycie balkonowej,

f)  niewłaściwe przeniesienie dylatacji zarówno na ścianie jak i płycie balkonowej

3)  na tarasie przynależnym do lokalu mieszkalnego nr (...):

a)  występują miejscowe zastoiny wód opadowych na warstwie dociskowej,

b)  są widoczne zawilgocenie ściany konstrukcyjnej od strony wejścia z balkonu do mieszkania,

c)  niewłaściwie wykonano izolację na połączeniu ściany z płytą balkonową przy pomocy taśmy elastycznej,

d)  brak jest spadku poprzecznego wylewki dociskowej,

e)  występują spękania warstwy dociskowej

Koszt opinii wyniósł 3.690 zł.

Pismem z dnia 1 marca 2017 r. Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) (...) (...) w Z. wezwał stronę pozwaną (...) sp. z o.o. w związku z nienależytym wykonaniem przez spółkę robót budowlanych w nieruchomości wspólnej do wykonania prac stale eliminujących wady wskazane w orzeczeniu technicznym z dnia 20 grudnia 2016 r., które to wady skutkują notorycznym zalewaniem przez wody opadowe lokali (...). Wezwanie zostało doręczone w dniu 6 marca 2017 r.

Wnioskiem z dnia 4 kwietnia 2017 r. strona powodowa wystąpiła do Sądu Rejonowego w (...) o zabezpieczenie dowodu w postaci opinii biegłego z dziedziny budownictwa i kosztorysowania na okoliczność ustalenia aktualnego stanu technicznego balkonów przylegających do lokali mieszkalnych nr (...).

Postanowieniem z 12 kwietnia 2017 r. Sąd Rejonowy w (...) w sprawie (...) na podstawie art. 310 k.p.c. w drodze zabezpieczenia dowodu dopuścił dowód z oględzin biegłego z dziedziny budownictwa.

Biegły sądowy M. P. (1) na zlecenie Sądu Rejonowego w (...)w sprawie (...) wykonał opinię w zakresie stanu technicznego wykonanych robót budowlanych na balkonach i tarasach w lokalach mieszkalnych (...).

Wnioski zawarte przez biegłego w opinii wskazywały, że posadzki na balkonie wykonane z płytek ceramicznych nie mają odpowiednich spadków poprzecznych i podłużnych, podobnie jak i na tarasie z posadzką betonową. Widoczne są miejsca zalewane od wód opadowych. Do tego nie wykonano według norm i przepisów dylatacji powierzchniowych z podłożami. Brak jest przyczepności od podłoża do cokołów ceramicznych, a także widoczne są odspojenia przy ścianach fug. Niewłaściwie wykonano izolacje poziome przeciwwodne pod płytkowe i między warstwowe - odpowiednik pap termozgrzewalnych. Nie wykonano izolacji pionowych – stykowe na połączeniu ściany z płytą balkonową i posadzką z obróbek blacharskich specjalistycznych taśm uszczelniających samoprzylepnych.

Strona powodowa w dniu 17 kwietnia 2018 r. otrzymała od firmy (...) ofertę wykonania izolacji tarasów przy ul. (...) w Z.. Łączny koszt wykonania prac został ustalony na kwotę 97.615,70 zł brutto.

Pismem z dnia 23 maja 2018 r. (...) (...) w Z. przy ul. (...) (...) (...) skierowała do strony pozwanej ostateczne przedsądowe wezwanie do zapłaty kwoty 97.615,70 zł brutto w terminie 14 dni od dni doręczenia wezwania tytułem odszkodowania za nienależyte wykonanie umowy sprzedaży lokali i nieusunięcie wad fizycznych części wspólnych nieruchomości przy ul. (...) (...)– wad elementów konstrukcyjnych trzech balkonów (tarasów) przy lokalach nr (...). Wezwanie zostało doręczone w dniu 29 maja 2018 r.

W dniu 31 marca 2015 r. odbyło się zebranie ogółu właścicieli lokali nieruchomości (...) przy ul. (...) (...),(...) w Z., na którym podjęto uchwałę nr (...)w sprawie zmiany sposobu zarządu. Zgodnie z treścią tej uchwały ustalono, że organem wspólnoty jest: 1) zebranie właścicieli oraz 2) zarząd wspólnoty. Zarząd Wspólnoty składa się zaś z 5 członków, a kadencja zarządu trwa 1 (jeden) rok od dnia objęcia funkcji. Pierwszy zarząd miał objąć swoją funkcje z dniem 1 kwietnia 2015r. Powyższa uchwała została zaprotokołowana przez notariusza M. B. rep. (...).

Następnie kolejną uchwała nr (...) z dnia 31 marca 2015r. został wybrany Zarząd Wspólnoty w skład którego weszli A. B., A. S., L. K., N. N. oraz D. K.. Zgodnie z uchwała nr (...) z dnia 31 marca 2015 r. zarząd wspólnoty objął swoje funkcję z dniem 1 kwietnia 2015 r.

Ustalony na podstawie uchwały nr (...) z dnia 31 marca 2015 r. sposób zarządu nieruchomością wspólną nie został zmieniony uchwałą właścicieli lokali i funkcjonuje nadal. Żaden z wybranych pierwotnie członków zarządu nie został również odwołany, ani zawieszony oraz nie zrezygnował z pełnienia funkcji.

Wybrany pierwotnie zarząd uzyskiwał absolutorium za każdy rok sprawowania swojej funkcji, tj. za lata 2015, 2016, 2017 i 2018.

Uchwałą nr (...) właścicieli lokali z dnia 5 września 2016 r. w sprawie upoważnienia dla Zarządu Wspólnoty, Zarząd Wspólnoty został upoważniony do zawarcia w imieniu wspólnoty mieszkaniowej umów cesji wierzytelności związanych z wadami nieruchomości.

Na podstawie powyższej uchwały pomiędzy właścicielami lokali położonych przy ul. (...), (...) i (...) w Z., a Wspólnotą Mieszkaniową (...) przy ul. (...)-C i 28 A - B w Z. zawarte zostały umowy przelewu wierzytelności, na mocy których właściciele ww. lokali scedowali na stronę powodową przysługujące im w stosunku do (...) sp. z o.o. w P. roszczenia cywilnoprawne związane z wystąpieniem wad w nieruchomości wspólnej położonej w Z. przy ul. (...) (...) i (...), w części odpowiadającej wielkości posiadanych udziałów.

Łącznie doszło do zawarcia (...) umów cesji z właścicielami lokali, którzy posiadają łącznie 523.990 udziałów w nieruchomości wspólnej. Łączna zaś liczba udziałów w nieruchomości wspólnej wynosi 571.901. Przy czym zawarta umowa cesji z E. i B. małż. W. posiadających udział w wysokości (...).(...)w nieruchomości wspólnej, nie przeniosła uprawnień na rzecz wspólnoty, gdyż małżonkowie W. nabyli lokal na rynku wtórnym, a nie bezpośrednio od strony pozwanej.

W lokalu mieszkalnym nr (...) na ścianach widoczne są zacieki do wysokości 50 cm. Tynk jest zamoczony do takiego stopnia, że łuszczy się, farba odpada płatami razem z tynkiem. Taki stan techniczny spowodowany jest przez brak spadku poprzecznego płyty balkonowej (od ściany), mikrospękania fug cementowych, niewłaściwe wykonanie izolacji z papy oraz niestarannie wykonanej izolacji na połączeniu ściany z płytą balkonową. Na tak wykonanym podłożu nie da się prawidłowo ułożyć płytek.

(...) sp. z o.o. winien wykonać roboty naprawcze balkonu zgodnie z projektem. Mimo bowiem wykonania daszku, który chroni balkon przed zamakaniem, jest to jednak rozwiązanie zastępcze, a roboty na balkonie w zakresie wynikającym z projektu nie są w dalszym ciągu wykonane. Roboty naprawcze winny być wykonane z zachowaniem pełnego reżimu technologicznego dla tego typu robót.

Na balkonie lokalu mieszkalnego nr (...) zostały stwierdzone następujące nieprawidłowości wykonawcze w postaci miejscowych zastoin wód opadowych na warstwie dociskowej, zawilgocenie ściany konstrukcyjnej przy wejściu do balkonu, niewłaściwie wykonaną izolację na połączeniu ściany z płytą balkonową, brak spadku poprzecznego warstwy dociskowej oraz spękania warstwy dociskowej.

Chociaż obecnie nie ma przecieków, co jest wynikiem uszczelnienia styku ścian z płytą balkonową i tarasową, to jednak jakość wykonania tego uszczelnienia jest niezadowalająca.

Wykonawca nie wyregulował przy tym nadal spadków poprzecznych i podłużnych płyty balkonowej i tarasowej. Warstwa zaś dociskowa jest nadal zawilgocona, spękana, z ubytkami betonu i nie jest ułożona ze spadkiem. W tym stanie technicznym warstwy na balkonie i tarasie należy rozebrać i wykonać ponownie z nowych materiałów, zgodnie z projektem i z zachowaniem właściwej jakości robót.

Strona pozwana (...) sp. z o.o. nie wykonała prawidłowo tj. zgodnie z projektem i zachowaniem zasad wynikających z technologii dla tego typu robót i wiedzy technicznej prac budowlanych w budynkach Nr (...) (...) i(...)należących do strony powodowej Wspólnoty Mieszkaniowej (...) w Z. przy ul. (...).

Nieprawidłowości dotyczą takich robót jak:



posadzka w garażach;



ściany oporowe przy wjazdach do garaży;



elewacje,



balkony i tarasy wszystkie warstwy,



izolacja hydrotechniczna.

W robotach wystąpiły wady wykonawcze i zastosowanie niewłaściwych materiałów. Występujące wady i niedoróbki w postaci przecieków na balkonach i tarasach w lokalach mieszkalnych wynikają z powodu nieprzestrzegania reżimu technologicznego dla tego typu robót, wykonania robót niestaranne i niefachowo do tego stopnia, że próby naprawy nie dały rezultatu. Przecieki wód opadowych wystąpiły już w pierwszych latach użytkowania budynku, czego przyczyną jest przede wszystkim wadliwe wykonawstwo robót tj. niestarannie wykonane warstwy konstrukcyjne, w tym warstwy izolacyjne, przeciwwilgociowe i przeciwwodne. Nie uzyskano pełnej szczelności warstw izolacyjnych balkonów i tarasów.

Strona pozwana kilkukrotnie wykonywała prace naprawcze lecz okazały się one nieskuteczne. Tego typu wady związane z przeciekami balkonów i tarasów nie można naprawiać tylko cząstkowo, gdyż takim sposobem nie uzyska się pełnej szczelności. Należy bezwzględnie dokonać pełnej rozbiórki wszystkich warstw na balkonach i tarasach i całość wykonać ponownie z właściwych materiałów i z zachowaniem pełnej technologii dla tego typu robót.

Wykonanie w sposób prawidłowy wszelkich warstw balkonu daje gwarancje wytrzymałości mechanicznej i zabezpiecza balkon przed przeciekami wód opadowych. Każda bowiem warstwa ma swoje przeznaczenie techniczne, a w niniejszej sprawie warstwa z dwóch warstw folii PE prawidłowo ułożona winna zapewnić pełne zabezpieczenie przed przeciekami wód opadowych, nawet w przypadku braku płytek posadzkowych. Płyty posadzkowe zabezpieczają warstwę dociskową – wyrównawczą przed jej uszkodzeniem mechanicznym, ale nie stanowią warstwy wodoszczelnej. Brak płytek ma niewielki wpływ na pogorszenie jakości dolnej warstwy wyrównawczej. Brak położenia płytek skutkuje jedynie narażeniem warstwy wyrównawczej na działanie warunków atmosferycznych, ale nie ma to wpływu na warstwy niżej położone.

Stan techniczny budynku nie odpowiada w pełni wymaganiom wynikającym z projektu budowlanego, obowiązujących norm i wiedzy technicznej. Stan ten jest wynikiem realizacji robót niezgodnie z normami w zakresie jakości wykonania. Na balkonach i tarasach już po jednym roku użytkowania lokali mieszkalnych uwidoczniły się wady w postaci przecieków wód opadowych. Zamoknięte zostały ściany balkonowe i tarasowe do wysokości około 0,5 m i wszystkie warstwy balkonowe i tarasowe – płyta konstrukcyjna, warstwa styropianowa, izolacja przeciwwodna, warstwa betonowa wyrównawcza-dociskowa. Powyższe wady są spowodowane brakiem zachowania spadków płyty balkonowej i pozostałych warstw oraz co najważniejsze wadliwym ułożeniem warstwy izolacji przeciwwodnej z folii lub papy tzn. bez klejenia arkuszy między sobą na zakład min. 10 cm i wywinięcie na ścianę balkonową z dokładnym przyklejeniem.

Brak jest właściwych spadków poprzecznych i podłużnych na balkonach i tarasach. Wykonano spadki ale odwrotnie i doprowadzono tym samym do gromadzenia się wód opadowych przy ścianach, co z kolei powoduje zamakanie ścian i wilgoć wewnątrz lokalu do wysokości 0,5m.

Łączny koszt usunięcia wad (usterek) na częściach wspólnych budynków wynosi 471.155,16 zł. Na powyższą sumę składa się kwota:

- 298.993,65 zł tytułem naprawy /wymiany posadzki w garażu;

- 31.635,64 zł tytułem likwidacji zawilgoceń ścian garażowych;

- 9.587,76 zł tytułem naprawy muru przy zjeździe do garażu i naprawa tynku na podjeździe dla osób niepełnosprawnych;

- 5.619,19 zł tytułem naprawy podjazdu dla niepełnosprawnych;

- 109.272,97 zł tytułem naprawy wentylacji budynku;

- 16.045,95 zł tytułem naprawy ściany na elewacji zachodniej.

Łączny zaś koszt naprawy tarasów i balkonów wynosi 104.305,71 zł, na którą to sumę składa się koszt:

- naprawy balkonu w mieszkaniu nr (...) w wysokości 11.925,39 zł;

- naprawy balkonu w mieszkaniu nr (...) w wysokości 46.190,16 zł;

- naprawy balkonu w mieszkaniu nr (...) w wysokości 46.190,16 zł. Koszt usunięcia wad (usterek) wynosi ogółem kwotę 575.460,87 zł.

W świetle tak poczynionych ustaleń Sąd Okręgowy uznał, że powództwo zasługiwało na uwzględnienie niemalże w całym zakresie, przedstawiając następującą argimentację:

W niniejszej sprawie strona powodowa Wspólnota Mieszkaniowa (...) przy ul. (...) (...), (...) (...) w Z., po ostatecznym sprecyzowaniu żądania domagała się zasądzenia na jej rzecz od strony pozwanej (...) sp. z o.o. w P. kwoty 99.257,49 zł tytułem odszkodowania za nienależyte wykonanie umów zobowiązujących pozwaną spółkę do wybudowania budynku i przeniesienia własności lokali mieszkalnych usytuowanych w budynku przy ul. (...) (...) i(...) w Z., a następnie umów wyodrębnienia i sprzedaży tych lokali na rzecz nabywców. Szkodę zaś, której naprawienia domagała się strona powodowa, stanowiła wartość kosztów naprawy, jakie są konieczne do usunięcia stwierdzonych wad części wspólnych nieruchomości związanych z nieszczelnością balkonów i tarasów w mieszkaniach nr (...). Mając powyższe na uwadze materialnoprawną podstawę tak zgłoszonego powództwa stanowią zatem przepisy art. 471 k.c. w zw. z art. 9 ust. 1 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali oraz art. 535 k.c.

Jednakże przed merytorycznym rozstrzygnięciem zasadności zgłoszonego powództwa, należy w pierwszej kolejności rozstrzygnąć kwestię posiadania przez stronę powodową legitymacji czynnej, albowiem kwestia ta ma dla przedmiotowej sprawy istotne znaczenie, warunkujące jej dalszą merytoryczną analizę. Stąd też, zarzut strony pozwanej w przedmiocie braku legitymacji czynnej po stronie powodowej wspólnoty należało rozstrzygnąć w pierwszej kolejności.

Zaakcentować bowiem należy, że posiadanie przez strony legitymacji czynnej i biernej w procesie jest przesłanką zasadniczą, od której istnienia uzależniona jest możliwość uwzględnienia powództwa, a jej brak, zarówno w postaci czynnej jak i biernej, prowadzi do wydania wyroku oddalającego powództwo. Legitymacja czynna zawsze ściśle jest związana ze stroną powodową i oznacza jej uprawnienie do wszczęcia i prowadzenia procesu. Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 12 grudnia 2012 r., w sprawie III CZP 83/12 wskazał, że legitymacja materialna, a więc posiadanie prawa podmiotowego lub interesu prawnego do wytoczenia powództwa stanowi przesłankę materialną powództwa, a jej brak stoi na przeszkodzie udzieleniu ochrony prawnej. Brak legitymacji materialnej (czynnej lub biernej) skutkuje co do zasady oddaleniem powództwa. W sytuacji, gdy legitymacja materialna i procesowa zespalają się, oddalenie powództwa następuje w istocie z braku legitymacji materialnej, którego rezultatem jest także brak legitymacji procesowej, będący wtórną przyczyną oddalenia powództwa. Legitymacja procesowa jest zawsze powiązana z normami prawa materialnego.

Rolą sądu w procesie jest dokonanie oceny istnienia legitymacji procesowej strony w chwili orzekania co do istoty sprawy, a w wypadku stwierdzenia braku legitymacji procesowej (zarówno czynnej, jak i biernej), na sądzie spoczywa obowiązek zamknięcia rozprawy i wydania wyroku oddalającego powództwo. Takie procedowanie jest konsekwencją choćby wytoczenia powództwa przeciwko osobie nieuprawnionej.

Przenosząc powyższe rozważania na grunt niniejszej sprawy Sąd uznał, że zarzut strony pozwanej dotyczący braku legitymacji czynnej w niniejszej sprawie nie zasługuje na aprobatę. Zdaniem Sądu upływ kadencji Zarządu Wspólnoty strony powodowej nie skutkował wygaśnięciem mandatu ich członków. W tym zakresie Sąd aprobuje rozważania prawne strony powodowej zawarte w pismach procesowych z dnia 23 stycznia 2019 r. i 25 lutego 2019 r.

Odnosząc się bowiem do treści § 2 ust. 2 pkt 4 uchwały właścicieli lokali nr (...) z dnia 31 marca 2015 roku w sprawie zmiany sposobu zarządu podjętej w formie aktu notarialnego, w którym użyto zwrotu, zgodnie z którym kadencja Zarządu Wspólnoty trwa 1 rok od dnia objęcia funkcji, do którego to terminu strona pozwana nawiązywała w odpowiedzi na pozew i w dalszym toku sprawy, to wskazać należy, że skoro po upływie tego terminu, a więc po 31 marca 2016 r., członkowie zarządu w osobach A. B., A. S., L. K., N. N. oraz D. K., dalej sprawowały funkcję członków zarządu, to tym samym należało uznać, że wyrażały na to zgodę. Analogicznie przyjąć należy, że także właściciele lokali wyrażali zgodę na dalsze sprawowanie funkcji przez poprzednio wybrane osoby po upływie rocznej kadencji, skoro co roku udzielali oni absolutorium zarządowi.

W przeciwnym bowiem wypadku po upływie tego terminu wszyscy członkowie albo musieliby złożyć rezygnację albo zostać odwołani ze składu zarządu, ewentualnie zostać zawieszeni w sprawowaniu funkcji członków zarządu. Tak się jednak nie stało. Co więcej nawet nie został złożony wniosek o ich odwołanie. Zatem przyjąć należy, że po upływie 31 marca 2016 r. zarząd powodowej wspólnoty stanowiły te same osoby, które zostały poprzednio wybrane, skoro nie zostały odwołane uchwałą właścicieli lokali, ani zawieszone w czynnościach, ani też nie zrezygnowały z pełnienia tej funkcji. Co więcej właściciele lokali nie podjęli żadnej uchwały o wyborze nowych członków zarządu, ani też o zmianie sposobu sprawowania zarządu nieruchomością wspólną, a wręcz przeciwnie co roku podejmowali uchwały o wyrażeniu absolutorium dla obecnego zarządu, co świadczy, że kadencja członków zarządu była systematycznie przedłużana. Za takim stanowiskiem przemawia również podjęta przez właścicieli lokali uchwała nr (...) z dnia 5 września 2016 r. w sprawie upoważnienia dla Zarządu Wspólnoty do dochodzenia roszczeń od strony pozwanej. Uchwałą tą właściciele lokali upoważnili bowiem zarząd, w skład którego wchodziły osoby wybrane uchwałą nr (...) z dnia 31 marca 2015 r.

W konsekwencji stwierdzić zatem należy, że w momencie zawierania umów cesji strona powodowa posiadała obsadzony w całości organ ją reprezentujący, który nadto pełni swoją funkcję do dnia dzisiejszego. Tym samym zarzut strony pozwanej dotyczący braku legitymacji czynnej strony powodowej z uwagi na brak organu jej reprezentującego okazał się chybiony.

Chybiony jest także zarzut dotyczący braku kauzy w umowach cesji. Strona pozwana zarzuciła bowiem, iż nie została wykazana prawna przyczyna przysporzenia wierzytelności dochodzonej niniejszym pozwem. Z tego względu, wobec braku kauzy uzasadniającej przedmiotową cesję, przelew wierzytelności miał nie dojść do skutku, a zatem stronie powodowej miało nie przysługiwać uprawnienie do wystąpienia z niniejszym powództwem. W świetle tak postawionego zarzutu, należało poczynić kilka uwag ogólnych.

Uregulowany w art. 509 k.c. przelew wierzytelności należy do czynności prawnych rozporządzających, bowiem przenosi na nabywcę wierzytelność przysługującą zbywcy, tj. prawo podmiotowe wierzyciela do żądania od dłużnika świadczenia. Warunkiem skutecznej cesji wierzytelności jest istnienie tego prawa. Aby wierzytelność mogła być przedmiotem przelewu, musi być w dostateczny sposób zindywidualizowana poprzez dokładne określenie stosunku zobowiązaniowego, z którego wynika. Oznaczenie wierzytelności to wskazanie stron tego stosunku, świadczenia oraz przedmiotu świadczenia. Elementy te w momencie zawierania umowy przelewu powinny być oznaczone lub przynajmniej oznaczalne. Natomiast do chwili przejścia wierzytelności z majątku zbywcy do majątku nabywcy winno nastąpić dokładne sprecyzowanie pozostałych elementów stosunku zobowiązaniowego, w ramach którego istnieje zbywana wierzytelność. (por. Wyrok Sądu Apelacyjnego w (...) z dnia 7 marca 2018 r. sygn. akt V ACa 277/17).

O kauzalności umowy przelewu stanowi natomiast art. 510 k.c., zgodnie z którym umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia wierzytelności przenosi wierzytelność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły (§ 1). W myśl zaś przepisu § 2 art. 510 k.c., jeśli zawarcie umowy przelewu następuje w wykonaniu zobowiązania wynikającego z uprzednio zawartej umowy zobowiązującej do przeniesienia wierzytelności, z zapisu zwykłego, z bezpodstawnego wzbogacenia lub z innego zdarzenia, ważność umowy przelewu zależy od istnienia tego zobowiązania.

Skoro zatem, ważność umowy przelewu zależy od istnienia zobowiązania do przeniesienia wierzytelności, cesja jest więc czynnością kauzalną, co oznacza, że kauza stanowi samodzielną przesłankę ważności tej umowy. W sytuacji, gdy przelew dochodzi do skutku w drodze umowy czysto rozporządzającej, ważność przelewu wierzytelności zależy od istnienia ważnego zobowiązania do przeniesienia wierzytelności. Podkreślenia wymaga przy tym, że norma wynikająca z art. 510 § 2 k.c. nie wymaga, aby zobowiązanie zostało ujawnione w samej umowie rozporządzającej wierzytelnością, co powoduje, że nie istnieje wymóg kauzalności formalnej. Nie zwalnia to jednak stron od dokładnego określenia zobowiązania, w którego wykonaniu zawarta jest umowa przelewu wierzytelności. Strony powinny w sposób wyraźny lub dorozumiany porozumieć się co do kauzy dokonanego przelewu, czyli co do tego, jaki stosunek zobowiązaniowy stanowi jego podstawę (por. wyrok SA w Szczecinie z dnia 25 czerwca 2014 r., sygn. akt I ACa 10/14, LEX nr 1499036).

Przenosząc zatem powyższe rozważania na grunt niniejszej sprawy stwierdzić należy, że treść przedłożonych przez stronę powodową umów cesji, nie pozostawia wątpliwości, iż przelewy te miały charakter kauzalny, gdyż zostały one zawarte celem dochodzenia roszczeń w stosunku do (...) sp. z o.o. w P., w celu uzyskania przez stronę powodową odszkodowania za szkodę powstałą z tytułu nienależnego wykonania umowy, która to szkoda stanowiła wartość kosztów naprawy, jakie są konieczne do usunięcia stwierdzonych wad fizycznych nieruchomości wspólnej położonej przy ul. (...) (...) i (...)w Z.. Świadczyła o tym również uchwała nr(...) właścicieli lokali przy ul. (...) (...),(...) w Z. z dnia 5 września 2016 r. w sprawie upoważnienia dla Zarządu Wspólnoty.

W tym miejscu zaznaczyć należy, że niezależnie bowiem od odpowiedzialności z tytułu rękojmi za rzeczy sprzedane, kupującym przysługuje roszczenie na zasadach ogólnych nawet wówczas, gdy nastąpi utrata uprawnień z tytułu rękojmi na skutek upływu terminów przewidzianych w art. 563 i 568 k.c. (zob. np. uchwałę SN z dnia 7 sierpnia 1969 r., III CZP 120/68, OSN 1970, nr 12, poz. 218, wyrok SN z dnia 6 maja 2005 r., II CK 673/04, Legalis nr 89816). Takie sprecyzowanie wierzytelności, jakie miało miejsce w niniejszej sprawie, było całkowicie wystarczające dla oznaczenia przedmiotu umów cesji. W tym stanie rzeczy, nie znalazły zatem uzasadnienia twierdzenia strony pozwanej, jakoby było inaczej.

Przed przystąpieniem zaś do oceny zgłoszonych przez powodową wspólnotę roszczeń na wstępie należy stwierdzić, iż co do zasady wspólnota mieszkaniowa, jako odrębny od właścicieli lokali podmiot, samodzielnie nie może w procesie skutecznie domagać się od dewelopera zapłaty odszkodowania za wady fizyczne, ani też występować o upoważnienie do ich usunięcia na jego koszt. Takie uprawnienia przysługują jedynie poszczególnym właścicielom, gdyż to oni, a nie wspólnota mieszkaniowa, byli stronami umów sprzedaży lokali, a więc to ich łączy z deweloperem stosunek prawny. Niemniej jednak dopuszczalność przeniesienia przez właścicieli roszczeń o naprawienie szkody związanej z wadami fizycznymi nieruchomości na wspólnotę mieszkaniową jest powszechnie przyjmowana w orzecznictwie (zob. uchwałę (7) Sądu Najwyższego z dnia 29 stycznia 2014 r., III CZP 84/13, OSNC 2014/9/84; wyrok Sądu Najwyższego z dnia 4 lutego 2015 r., IV CSK 189/14; uchwała Sądu Najwyższego z 23 września 2004 r., sygn. akt III CZP 48/2004). Mówiąc inaczej właściciele lokali mogą scedować przysługujące im roszczenia na wspólnotę mieszkaniową i wówczas może ona występować w ewentualnym procesie przeciwko deweloperowi.

Strona powodowa, przedkładając zawarte pomiędzy Wspólnotą Mieszkaniową (...) przy ul. (...) (...) i (...) w Z., a właścicielami lokali położonych przy ul. (...) (...) i (...) w Z. umowy przelewu wierzytelności wykazała, iż posiada należyte umocowanie do dochodzenia w imieniu wymienionych wyżej właścicieli lokali przysługujących im w stosunku do (...) sp. z o.o. w P. roszczeń cywilnoprawnych związanych ze szkodą z tytułu nienależytego wykonania umowy.

W niniejszej sprawie nie było bowiem sporne między stronami to, że strona pozwana (...) sp. z o.o. w P., jako prowadząca działalność deweloperską na podstawie zawartych z nabywcami lokali umów deweloperskich w rozumieniu art. 9 ust. 1 ustawy o własności lokali, zrealizowała inwestycję budowlaną tj. budowę budynków mieszkalnych przy ul. (...) (...)i (...) w Z., a następnie dokonała wyodrębnienia lokali mieszkalnych i ich sprzedaży wraz z odpowiednimi udziałami w nieruchomości wspólnej (budynku i gruncie).

Potwierdzają to zarówno akty notarialne oraz wpisy w księgach wieczystych prowadzonych dla poszczególnych lokali, wskazujące na podstawy ich nabycia. W konsekwencji w wyniku realizacji powyższych umów deweloperskich, na podstawie umów sprzedaży lokali oraz umów sprzedaży udziału we współwłasności nieruchomości z pozwaną spółką, właściciele lokali przy ul. (...) (...) i (...)w Z. nabyli prawo własności lokali mieszkalnych wraz z udziałem w gruncie i częściach wspólnych budynku tejże nieruchomości.

Jednocześnie podkreślić należy, że zawarte przez stronę pozwaną umowy z właścicielami lokali zobowiązywały pozwaną spółkę do wybudowania, wyodrębnienia i sprzedaży lokalu mieszkalnego, który odpowiada nie tylko wymogom prawa budowlanego i normom technicznym w budownictwie, ale również regułom wiedzy i sztuki budowlanej oraz treści dokumentacji projektowej. Mówiąc inaczej tak wytworzony lokal mieszkalny wraz z budynkiem stanowiącym część wspólną nieruchomości winny zatem nadawać się do umówionego użytku, a więc zgodnego ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem, tzn. nadawać się do zamieszkiwania, odpowiadać wymaganiom technicznym i estetycznym. Obiekt budowlany powinien zostać wzniesiony w sposób zapewniający trwałość i stabilność konstrukcji, jakość i użyteczność tj., w sposób określony w przepisach, w tym przepisach techniczno-budowlanych, oraz zgodnie z zasadami wiedzy technicznej, o czym stanowi art. 5 ust. 1 prawa budowlanego. Uchybienie powyższym regułom skutkuje zaś odpowiedzialnością dewelopera jako sprzedającego wobec nabywcy lokalu zarówno w ramach rękojmi za wady - art. 560 i nast. k.c. jak i z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania tj. odpowiedzialnością kontraktową - art. 471 i nast. k.c. W konsekwencji nabywcy lokali mieszkalnych, jako strony umów deweloperskich oraz umów sprzedaży poszczególnych lokali mogą dochodzić naprawienia szkody wynikłej z nienależytego wykonania samego lokalu, jak i związanych z lokalem części wspólnych nieruchomości stanowiących współwłasność właścicieli lokali tworzących wspólnotę mieszkaniową.

W związku zaś z tym, że strona powodowa jasno sprecyzowała swoje roszczenie, jako roszczenie o odszkodowanie, tym samym wskazała drugą z wymienionych podstaw prawnych. Strona powodowa podniosła bowiem, iż na skutek wykonania obiektu przez stronę pozwaną niezgodnie z projektem i niezachowania wymagań przewidzianych regułami sztuki budowlanej doszło do przesiąków wody na balkonach i tarasach do lokali mieszkalnych, w wyniku czego konieczne jest przeprowadzenie robót, generujących wysokie koszty, co stanowi szkodę po stronie członków wspólnoty mieszkaniowej.

W myśl bowiem art. 471 k.c. dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi. Zgodnie zaś z art. 474 k.c. dłużnik odpowiedzialny jest jak za własne działanie lub zaniechanie za działania i zaniechania osób, z których pomocą zobowiązanie wykonywa, jak również osób, którym wykonanie zobowiązania powierza. Pozwany jako inwestor odpowiada zatem wobec nabywców lokali za działania i zaniechania wykonawców robót budowlanych, projektantów obiektu i innych osób uczestniczących na jego zlecenie w procesie budowlanym.

W tym miejscu natomiast należy podkreślić, że wystąpienie wad rzeczy sprzedanej nie wyklucza możliwości skorzystania przez wierzyciela z dochodzenia naprawienia poniesionej szkody na zasadach ogólnych. Oczywistym jest bowiem, że sprzedaż rzeczy, w której ujawniły się wady, jest nienależytym wykonaniem zobowiązania. Jeżeli zatem wierzyciel poniósł na skutek takiego nienależytego wykonania zobowiązania szkodę, dłużnik obciążony jest obowiązkiem jej naprawienia (art. 471 i następne k.c.).

Dla uwzględnienia roszczenia odszkodowawczego o naprawienie szkody spowodowanej nienależytym wykonaniem umowy sprzedaży, koniecznym było wykazanie przez powoda istnienia przesłanek tej odpowiedzialności, a więc powstania szkody i jej rozmiaru, faktu nienależytego wykonania zobowiązania przez stronę pozwaną oraz istnienia związku przyczynowego pomiędzy tymi zdarzeniami. Z kolei na stronie pozwanej spoczywał natomiast ciężar wykazania faktu, że nienależyte wykonanie zobowiązania było następstwem okoliczności, za które nie ponosi on odpowiedzialności.

Przenosząc powyższe rozważania na grunt niniejszej sprawy w ocenie Sądu strona powodowa w sposób nie budzący wątpliwości wykazała, że w częściach wspólnych nieruchomości położonej przy ul. (...) (...) i (...) występują liczne wady i usterki, obniżające wartość i użyteczność tej nieruchomości. Powyższy wniosek wynika zarówno z treści przedłożonych przez stronę powodową opinii prywatnych rzeczoznawców P. B. (1) i Ł. Z. (1), jak również z opinii biegłego sądowego M. P. (1) sporządzonej na zlecenie Sądu Rejonowego w (...) w sprawie o syg. akt (...), z wniosku strony powodowej o zabezpieczenie dowodu, jak też korespondencji przedprocesowej jaką strony niniejszego postępowania prowadziły ze sobą, a także korespondencji poszczególnych właścicieli lokali ze stroną pozwaną oraz fotografii dołączonych do akt sprawy. Powyższe znajduje nadto potwierdzenie w opinii biegłego sądowego Z. G. (1) sporządzonej w niniejszej sprawie w celu dokonania oceny prawidłowości wykonania budynków oraz ustalenia przyczyn przesiąkania wody opadowej do lokali mieszkalnych, a także oszacowania kosztów niezbędnych do wykonania prac budowlanych.

Biegły sądowy Z. G. (1) w sporządzonej przez siebie opinii w sposób rzetelny i szczegółowy wyjaśnił na czym polegają błędy wykonawcze i czego dotyczą. I tak z jego opinii wynika jednoznacznie, iż strona pozwana (...) sp. z o.o. nie wykonała prawidłowo tj. zgodnie z projektem i zachowaniem zasad wynikających z technologii dla tego typu robót i wiedzy technicznej prac budowlanych w budynkach nr (...) (...) i (...)należących do strony powodowej Wspólnoty Mieszkaniowej (...) w Z. przy ul. (...). Nieprawidłowości dotyczą zaś posadzki w garażach, ścian oporowych przy wjazdach do garaży, elewacji, a także balkonów i tarasów oraz izolacji hydrotechnicznej. Biegły podkreślił nadto, że w robotach wystąpiły wady wykonawcze i zastosowanie niewłaściwych materiałów, a stan techniczny budynku nie odpowiada w pełni wymaganiom wynikającym z projektu budowlanego, obowiązujących norm i wiedzy technicznej, wbrew temu co sugeruje strona pozwana.

Na balkonach i tarasach już bowiem po jednym roku użytkowania lokali mieszkalnych uwidoczniły się wady w postaci przecieków wód opadowych, w wyniku czego zamoknięte zostały ściany balkonowe i tarasowe do wysokości około 0,5 m i wszystkie warstwy balkonowe i tarasowe, a więc płyta konstrukcyjna, warstwa styropianowa, izolacja przeciwwodna, warstwa betonowa wyrównawcza-dociskowa.

Powyższe zaś wady są spowodowane brakiem zachowania spadków płyty balkonowej i pozostałych warstw oraz co najważniejsze wadliwym ułożeniem warstwy izolacji przeciwwodnej z folii lub papy tzn. bez klejenia arkuszy między sobą na zakład min. 10 cm i wywinięcie na ścianę balkonową z dokładnym przyklejeniem. Wprawdzie biegły zaznaczył, iż spadki zostały wykonane, jednak odwrotnie, czym doprowadzono do gromadzenia się wód opadowych przy ścianach, co z kolei powoduje zamakanie ścian i wilgoć wewnątrz lokali do wysokości 0,5m.

W tym miejscu zaś należy podkreślić, że wnioski sformułowane przez biegłego sądowego Z. G. (1) w zakresie wad izolacji na balkonach i tarasach pokrywają się z wnioskami zawartymi w ekspertyzie sporządzonej na zlecenie strony powodowej przez rzeczoznawców P. B. (1) i Ł. Z. (2), a także przez biegłego M. P. (1) w sprawie o syg. akt (...). Z treści bowiem opinii biegłego M. P. (1) wynika, że strona pozwana nie wykonała odpowiednich spadków poprzecznych i podłużnych na balkonach, podobnie jak i na tarasie z posadzką betonową. Co więcej biegły M. P. (1) podobnie jak biegły sądowy Z. G. (1) wskazał na widoczne miejsca zalewane od wód opadowych, a nadto na brak wykonania według norm i przepisów dylatacji powierzchniowych z podłożami oraz niewłaściwie wykonane izolacje poziome przeciwwodne pod płytkowe i międzywarstwowe, a także brak wykonania izolacji pionowych. Podobne wniosku płyną z opinii technicznej z dnia 20 grudnia 2016 r. wykonanej na zlecenie strony powodowej przez rzeczoznawców P. B. (1) i Ł. Z..

Jednocześnie biegły sądowy Z. G. (1) wykluczył, aby przesiąkanie wód opadowych do lokali mieszkalnych nr (...) przy ul. (...) w Z. było wynikiem niewykonania przez właścicieli posadzek z płytek, a w konsekwencji, żeby winę za zalania ponosili właściciele, którzy nie wykonali takich posadzek zgodnie z przekazanym im w momencie odbioru regulaminem użytkowania, na co zwracała uwagę strona pozwana. Co więcej biegły sądowy Z. G. (1) podkreślił, iż wykonanie w sposób prawidłowy wszelkich warstw balkonu daje gwarancje wytrzymałości mechanicznej i zabezpiecza balkon przed przeciekami wód opadowych, nawet w przypadku braku płytek posadzkowych. Płyty posadzkowe zabezpieczają bowiem jedynie warstwę dociskową – wyrównawczą przed jej uszkodzeniem mechanicznym, ale nie stanowią warstwy wodoszczelnej. W konsekwencji brak płytek skutkuje jedynie narażeniem warstwy wyrównawczej na działanie warunków atmosferycznych, jednakże okoliczność ta ma niewielki wpływ na pogorszenie jakości dolnej warstwy wyrównawczej, a na pewno nie ma to wpływu na warstwy niżej położone.

Nieprzekonujące jest również stanowisko strony pozwanej, iż skoro obecnie nie ma przesiąkania wód opadowych do ww. lokali z uwagi na wykonane prace naprawcze, to tym samym brak jest odpowiedzialności strony pozwanej z tytuły nienależytego wykonania umowy. Wprawdzie z opinii biegłego sądowego Z. G. (1) wynika, że obecnie nie dochodzi do przesiąkania wód opadowych w związku z wykonaniem daszku w lokalu nr (...) jak i wykonaniem w lokalu nr (...) uszczelnienia styku ścian z płytą balkonową i tarasową, to okoliczności te nie znoszą jednakże odszkodowawczej odpowiedzialności strony pozwanej. Przede wszystkim nieprawidłowe wykonanie robót, skutkujące niewypełnieniem wymagań wynikających z warunków technicznych budynków mieszkalnych (przewidzianych przepisami prawa budowlanego oraz rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r.) nadal stanowi zagrożenie dla bezpieczeństwa prawidłowego użytkowania obiektów i wymaga podjęcia czynności zmierzających do przywrócenia obiektów do stanu zgodnego z założeniami i zasadami sztuki budowlanej. Takie też wnioski wynikają z opinii biegłego Z. G. (1), który zaznaczył, iż na wszystkich balkonach w tych lokalach należy bezwzględnie dokonać pełnej rozbiórki wszystkich warstw i całość wykonać ponownie z właściwych materiałów i z zachowaniem pełnej technologii dla tego typu robót.

Reasumując stwierdzić należy, że występujące wady i niedoróbki w postaci przecieków na balkonach i tarasach w lokalach mieszkalnych wynikają z powodu nieprzestrzegania przez stronę pozwaną reżimu technologicznego dla tego typu robót, wykonania robót niestaranne i niefachowo do tego stopnia, że próby naprawy nie dały rezultatu.

Jednocześnie zakres ujawnionych wad i usterek w nieruchomości wspólnej był nadto przedmiotem opinii biegłego sądowego Z. G. (1), który dokonał również wyceny kosztów, niezbędnych do usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości. Koszt usunięcia powyższych usterek występujących w częściach wspólnych nieruchomości budynkowej położonej przy ul. (...) (...) i(...) w Z., w zakresie naprawy tarasów i balkonów, biegły oszacował na łączną kwotę 104.305,71 zł, przedstawiając szczegółowy kosztorys koniecznych do wykonania robót naprawczych.

Powyższy koszt przeprowadzenia prac naprawczych wyraża tym samym szkodę po stronie powodowej wspólnoty mieszkaniowej, która to szkoda wyraża się w uszczerbku majątkowym, stanowiącym równowartość kosztów, które należy ponieść w celu doprowadzenia budynku do stanu, w jakim powinien znajdować się w dacie wydania nabytych lokali (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 30 października 2012 r., I ACa 505/12). Poszkodowany może konstruować roszczenie odszkodowawcze jako odpowiadające kwocie wydatków koniecznych do usunięcia stwierdzonych wad, o ile tylko zmierzają do ograniczenia lub wyłączenia szkody, są celowe oraz wystarczająco uzasadnione i mieszczą się w granicach wyznaczonych przez konstrukcję normalnego związku przyczynowego (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 6 lutego 2018 r., IV CS 83/17).

Wysokość uzasadnionych kosztów prac naprawczych obciążających powodową wspólnotę mieszkaniową nie było kwestionowane zaś przez żadną ze stron. Spór sprowadzał się w istocie do odpowiedzialności strony pozwanej, a nie konkretnych składników kosztów robót, a wiec materiałów i kosztów robocizny, obmiarów i cen jednostkowych. Po sporządzeniu przez biegłego ostatniej opinii uzupełniającej, w tym zakresie strona powodowa nie domagała się już dalszej aktualizacji tychże kosztów.

Jednocześnie Sąd uwzględnił koszty zleconej przez stronę powodową opinii technicznej, która stanowi składnik szkody podlegającej naprawieniu (zob. wyroki Sądu Najwyższego: z dnia 2 września 1875 r., I CR 505/75; z dnia 3 lutego 2002 r., V CKN 908/00; z dnia 7 sierpnia 2003 r., IV CKN 387/10; uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 18 maja 2004 r., III CZP 24/14). Jeżeli osoba poszkodowana nie jest profesjonalistą, należyte przygotowanie do wystąpienia z określonym roszczeniem może wymagać zasięgnięcia opinii rzeczoznawcy. Dotyczyć to może spraw z zakresu szkód samochodowych, spraw medycznych, a także spraw budowlanych, czyli takich, gdzie pojawiają się zagadnienia specjalistyczne. Możliwość dochodzenia w ramach naprawienia szkody kosztów prywatnej ekspertyzy dotyczy także nabywcy wierzytelności od pierwotnie poszkodowanego (por. uchwałę (7) Sądu Najwyższego z dnia 29 maja 2019 r., III CZP 68/18). Strona powodowa uwzględniła w swoim żądaniu koszt ekspertyzy sporządzonej przez rzeczoznawców P. B. (1) i Ł. Z. (1), której koszt wyniósł 3.690 zł.

Jak wynika zaś z przedłożonych do akt umów cesji wierzytelności, przenoszących na wspólnotę roszczenia przysługujące właścicielom lokali wobec pozwanej spółki (art. 509 § 1 k.c.) strona powodowa nabyła roszczenia o naprawienie szkody od właścicieli przeważającej części lokali, a mianowicie właścicieli dysponujących udziałami w wysokości 515.773 części w nieruchomości wspólnej, co daje 90,1857 % udziałów ogólnej wysokości roszczeń przysługujących właścicielom

W tym miejscu zaś należy podkreślić, iż zasadny okazał się zarzut strony pozwanej dotyczący braku po stronie B. W. tytułu do dochodzenia roszczeń od pozwanej, a co za tym idzie przeniesienia tych roszczeń na stronę powodową. Z zeznań B. W., jak i z przedłożonych do akt wydruków treści ksiąg wieczystych wynika, iż B. W. nie zawarł ze stroną pozwaną umowy kupna lokalu, ale nabył go z rynku wtórnego, stąd też nie mógł on nabyć roszczeń przysługujących pierwotnym nabywcom lokalu wobec pozwanej, a co za tym idzie nie mógł tych roszczeń przenieść na stronę powodową. Jednocześnie podkreślić należy, że strona powodowa nie wykazała, aby pierwotni nabywcy lokalu nr (...) dokonali cesji roszczeń przysługujących im wobec strony pozwanej na rzecz B. W.. W konsekwencji strona powodowa nabyła roszczenia o naprawienie szkody od właścicieli dysponujących 90,1857 % udziałów, a nie jak wskazała w pozwie 91,6225% .

Wyliczenie zatem należnego stronie powodowej świadczenia przedstawia się następująco: 104.305,71 zł tytułem naprawy balkonów i tarasów, 3.690 zł z tytułu wykonania opinii technicznej z dnia 12 grudnia 2017 r. Łączne koszty zatem należne stronie powodowej wynoszą 107.995,71 zł przy czym uwzględniając nabyte przez stronę powodową roszczenia z tego tytułu w wysokości 90,1857 % należne odszkodowanie wynosi 97.396,68 zł.

Sąd zasądził zatem od strony pozwanej na rzecz strony powodowej kwotę 97.396,68 zł należności głównej, o czym orzekł w punkcie 1 wyroku. Dalej idące powództwo podlegało oddaleniu jako nieusprawiedliwione.

Jednocześnie Sąd na podstawie art. 481 § 1 k.c. zasądził od strony pozwanej należne odsetki ustawowe za opóźnienie od kwoty 89.437,95 zł od dnia 13 czerwca 2018 r. tj. od dnia następnego po upływie zakreślonego w wezwaniu z dnia 23 maja 2018 r. terminu 14 dni na zapłatę powyższej kwoty, które to wezwanie zostało doręczone w dniu 29 maja 2018 r. Tym samym strona pozwana pozostawała w opóźnieniu z zapłatą powyższej kwoty od dnia 13 czerwca 2018 r.

Z kolei odsetki od kwoty 3.690 zł zostały zasądzone od dnia następnego po dniu doręczenia stronie pozwanej odpisu pozwu. Jak wynika z akt sprawy odpis pozwu został doręczony stronie pozwanej w dniu 28 listopada 2018 r. /k.666a/, a zatem strona pozwana pozostaje w opóźnieniu z zapłatę tej kwoty od dnia 29 listopada 2018 r.

Natomiast od pozostałej kwoty w wysokości 4.268,73 zł Sąd zasądził odsetki od dnia następnego po dniu doręczenia stronie pozwanej pisma zawierającego rozszerzenie powództwa. Strona powodowa ostatecznie sprecyzowała powództwo, wnosząc o zasądzenie na jej rzecz kwoty 99.257,49 zł, dopiero w piśmie procesowym z dnia 18 lutego 2022 r. Zdaniem Sądu, odsetki od kwoty 4.268,73 zł można zatem liczyć dopiero od dnia następnego po doręczeniu stronie pozwanej pisma precyzującego żądanie pozwu. Z akt sprawy wynika, iż pismo to doręczono skutecznie stronie pozwanej dopiero 23 maja 2022 roku, stąd przyjąć należy, iż strona pozwana od dnia 24.05.2022r. pozostaje w opóźnieniu ze spełnieniem świadczenia na rzecz powoda.

W tym miejscu zaś wskazania wymaga, iż podniesiony przez stronę pozwaną zarzut przedawnienia roszczeń z tytułu rękojmi, z uwagi na to, że strona powodowa dochodziła roszczeń na podstawie ogólnych reguł odpowiedzialności kontraktowej, był pozbawiony znaczenia i dlatego też Sąd nie poświęcił temu zarzutowi większej uwagi.

Swoje zważenia Sąd oparł o zebrany w sprawie materiał dowodowy w postaci dokumentów, które uznał za wiarygodne, żadna bowiem ze stron nie kwestionowała ich wiarygodności, a jednocześnie nie budziły one wątpliwości Sądu. Sąd dał wiarę także zeznaniom świadków P. B. (1), K. C., K. Ś., M. I., R. W., E. J. (2), D. G., M. Ż., M. K., M. S., B. W. i K. O., które były spójne, logiczne i wzajemnie się uzupełniały w całym zakresie, a przy tym znalazły potwierdzenie w pozostałym materiale dowodowym. Sąd nie znalazł również żadnych okoliczności, które w jakikolwiek sposób mogłyby podważyć wiarygodność zeznań ww. świadków, dlatego też przyznał im w pełni moc dowodową. Sąd odmówił natomiast wiarygodności zeznaniom świadka P. P. w zakresie w jakim dotyczyły one wad nieruchomości, a w szczególności dotyczących przyczyn przesiąkania wód opadowych do lokali mieszkalnych. W tym zakresie potrzebne były bowiem wiadomości specjalne, świadek zaś takimi nie dysponował. Co więcej jego zeznania pozostawały sprzeczne z pozostałym materiałem dowodowym, a w szczególności z opiniami rzeczoznawców i biegłego sądowego Z. G. (1).

Dokonując ustalenia stanu faktycznego Sąd w pełni nadał moc dowodową również opinii sporządzonej przez biegłego z zakresu budownictwa miejskiego, przemysłowego i drogowego Z. G. (1), która w sposób zrozumiały i przekonujący została uzasadniona, a przy tym miała ona charakter kompleksowy. W ocenie Sądu wskazana wyżej opinia biegłego wraz z opiniami uzupełniającymi została sporządzona w rzetelny sposób, w oparciu o zebrany w sprawie materiał dowodowy i oględziny biegłego, a tym samym umożliwiała poczynienie na ich podstawie ustaleń faktycznych w sprawie. Biegły wyjaśnił, na czym polegają błędy wykonawcze, w szczególności w zakresie odprowadzenia wody i izolacji, przedstawił przyczynę przecieków, opisał także i oszacował zakres robót niezbędnych do przywrócenia budynku do stanu zgodnego z przepisami budowlanymi i zasadami sztuki budowlanej. Sformułowane zaś w opinii wnioski zostały poparte logiczną argumentacją, motywacja tych wniosków jest czytelna, zrozumiała i przekonująca.

Zgłaszane przez stronę pozwaną zastrzeżenia do opinii nie przedstawiały argumentacji, która dawałaby podstawy do ponownego wydania opinii czy też do podważenia jej mocy dowodowej. Zastrzeżenia zgłoszone przez stronę pozwaną do opinii biegłego stanowiły w istocie polemikę z jej treścią i wynikały z niezadowolenia, nie zaś odniesienia się do niej w zakresie kryteriów zgodności z zasadami logiki i wiedzy powszechnej, poziomu wiedzy biegłego, podstaw teoretycznych opinii, a także sposobu motywowania oraz stopnia stanowczości wyrażonych w opinii wniosków, które są jedynymi kryteriami oceny dowodu z opinii biegłego i w związku z tym zarzuty te były nietrafne (zob. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 7 listopada 2000 r., sygn. I CKN 1170/98). Opinia stwarza jedną logiczną całość, a w konsekwencji Sąd uznał ją za sporządzoną w pełni profesjonalnie, rzetelnie, zawierającą należyte omówienie założeń i wniosków, a przez to wiarygodną i dającą podstawę do poczynienia stanowczych ustaleń faktycznych.

Sąd na podstawie art. 235 ² § 1 punkt 5 kpc pominął wniosek dowodowy strony pozwanej o przeprowadzenie dowodu z opinii kolejnego biegłego z dziedziny budownictwa, ponieważ zmierzał on jedynie do przedłużenia postępowania. Koniecznym jest w tym miejscu uwypuklenie, że w sprawie została wydana ekspertyza przez biegłego z dziedziny budownictwa Z. G.. Jednocześnie Sąd nie znalazł jakichkolwiek podstaw do kwestionowania tej opinii.

O kosztach postępowania Sąd orzekł na podstawie art. 100 k.p.c., zgodnie z którym w razie częściowego tylko uwzględnienia żądań koszty będą wzajemnie zniesione lub stosunkowo rozdzielone. Sąd może jednak włożyć na jedną ze stron obowiązek zwrotu wszystkich kosztów, jeżeli jej przeciwnik uległ tylko co do nieznacznej części swego żądania albo gdy określenie należnej mu sumy zależało od wzajemnego obrachunku lub oceny sądu.

Strona powodowa wygrała przedmiotową sprawę niemalże w całości ( w 98 %). W związku z tym pozwany zobowiązany jest do zwrotu kosztów procesu na rzecz powoda w 98 % ogółu ich wysokości. Na tę należność składają się koszty zastępstwa procesowego strony powodowej w kwocie 5400 zł obliczone zgodnie z § 2 pkt 6 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie, uiszczone zaliczki na biegłego w kwocie 1100 zł, opłaty od pozwu i rozszerzonego powództwa w łącznej wysokości 4963 zł, a także wydatki w wysokości 6134,73 zł z tytułu poniesionych kosztów związanych z zabezpieczeniem dowodu w sprawie o syg. akt I Co Sądu Rejonowego w Zielonej Górze, co łącznie daje kwotę 17597,73 zł. Dlatego też Sąd na podstawie tych przepisów zasądził od pozwanego na rzecz powoda sumę 17245,77 zł.

Ponadto na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 2005 roku o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, Sąd nakazał ściągnąć od pozwanego na rzecz Skarbu Państwa kwotę 8199,76 zł tytułem brakujących kosztów sądowych, stanowiących brakującą część wydatków zasądzonych na wynagrodzenie powołanego biegłego w sprawie.

Wyrok ten zaskarżył pozwany w części uwzględniającej powództwo oraz rozstrzygającej o kosztach procesy, zarzucając w apelacji:

1.naruszenie przepisu postępowania, które miało istotny wpływ na wynik sprawy, tj. art. 379 pkt 2) k.p.c., poprzez uznanie przez Sąd I instancji, że strona powodowa miała organ uprawniony do reprezentacji w niniejszej sprawie, w sytuacji gdy:

a. strona powodowa nie była należycie umocowana do działania w niniejszej sprawie, ponieważ kadencja zarządu powodowej (...) wygasła na długo przed wytoczeniem powództwa;

b. umowy cesji przedłożone przez powódkę były zawierane przez zarząd, który nie miał do tego umocowania, a nadto przez brak kauzy były nieważne, co doprowadziło do sytuacji, w której Sąd I instancji rozstrzygnął w zakresie sprawy, co do której strona nie była należycie reprezentowana (nie było podstawy do występowania w imieniu powodowej (...), ani nie doszło do skutecznego przejścia wierzytelności będących przedmiotem postępowania na tę Wspólnotę), co czyni postępowanie nieważnym w całości;

2. naruszenie przepisu postępowania, mające istotny wpływ na wynik sprawy, tj. art. 233 § 1 k.p.c., tj. zasady swobodnej oceny dowodów, poprzez:

a. uznanie przez Sąd, że uchwała nr (...) z dnia 5 września 2016r. w sprawie upoważnienia dla zarządu (...) do dochodzenia roszczeń od strony pozwanej przemawia za uznaniem, iż zarząd nadal sprawuje swoje funkcje w pierwotnie wybranym składzie, mimo iż: z uchwały tej nie wynika skład zarządu, a jedynie informacja o upoważnieniu zarządu do określonych czynności; z uchwały tej nie wynika, że zarząd jest należycie umocowany; z uchwały nr(...) z dnia 17 marca 2016r., znajdującej się w aktach sprawy, w która była podjęta tuż przed upływem kadencji zarządu, nie wynika aby zarząd w takim samym składzie został wybrany na kolejną kadencję, a przedłużenie kadencji zarządowi ujęte jest dopiero w uchwale nr (...) z dnia 30 marca 2017r. znajdującej się w aktach sprawy, a więc podjętej rok po wygaśnięciu kadencji zarządu;

b. uznanie przez Sąd, że aby doszło do wygaśnięcia kadencji zarządu (po upływie kadencji) wszyscy członkowie zarządu albo musieliby złożyć rezygnację albo zostać odwołani ze składu zarządu, ewentualnie zostać zawieszeni w sprawowaniu funkcji członków zarządu, w sytuacji gdy:

Sąd uprzednio stwierdził, iż kadencja członków zarządu obejmowała jeden rok; kadencja wyrażona w ramach czasowych w sposób wyraźny określa kiedy wygasa mandat członka zarządu (w tej sytuacji po roku);

Sąd przy tym uznaje, że skoro po wygaśnięciu kadencji nie odwołano członków zarządu, to kadencja automatycznie została przedłużona;

co doprowadziło do sytuacji, w której Sąd I instancji przyjął że zarząd, który nie miał do tego żadnego umocowania mógł reprezentować powodową Wspólnotę w postępowaniu sądowym, zawrzeć umowy cesji i udzielić pełnomocnictwa do reprezentowania przed sądem profesjonalnemu pełnomocnikowi (po stronie powodowej był brak legitymacji czynnej);

c. uznanie przez Sąd, że aby wierzytelność była przedmiotem przelewu, musi być w dostateczny sposób zindywidualizowana poprzez dokładne określenie stosunku zobowiązaniowego, z którego wynika, kauza stanowi samodzielną przesłankę ważności umowy cesji, by następnie stwierdzić, że:

umowy cesji przedłożone przez stronę powodową, które tej kauzy nie posiadają pozostają ważne;

d. uznanie przez Sąd, że przelewy wierzytelności miały charakter kauzalny, ponieważ zostały zawarte celem dochodzenia roszczeń w stosunku do pozwanej i uzyskania przez stronę powodową odszkodowania za szkodę powstałą w wyniku nienależytego wykonania umowy, mimo iż:

— takie stanowisko nie wynika z przedłożonych przez stronę powodową umów cesji, bowiem umowy cesji nie posiadają w swoim zapisie celu, w jakim miały być zawarte;

e. uznanie przez Sąd, że ważność umowy cesji zależy od istnienia kauzy, by następnie stwierdzić, że umowy przedłożone przez powódkę, które takiej kauzy nie zawierają są umowami ważnymi;

f. uznanie przez Sąd, że strona powodowa w sposób niebudzący wątpliwości wykazała, że w częściach wspólnych nieruchomości położonej przy ul. (...)- (...) i (...) (...) występują liczne wady i usterki obniżające wartość i użyteczność tej nieruchomości, ponieważ takie stanowisko wynika z opinii biegłego sądowego, mimo iż:

powołany w tej sprawie biegły ten nie dokonał własnych badań ani pomiarów, a oparł się na opiniach prywatnych przedłożonych przez stronę powodową do akt niniejszej sprawy, w tym twierdzeniach zawartych w tych opiniach; strona pozwana wskazywała już w toku postępowania, że „opinia” Pana biegłego polegała na dokonaniu opisu opinii technicznej wydanej w 2016r., a następnie opinii Pana M. P. (1) z 2017 r., a nie na dokonaniu własnych spostrzeżeń w tym względzie przez Pana biegłego;

g. uznanie, że zeznania świadka P. P. w zakresie w jakim dotyczyły wad nieruchomości, w szczególności przyczyn przesiąkania wód opadowych do lokali mieszkalnych są niewiarygodne, ponieważ:

w tym zakresie konieczne były wiadomości specjalne, którymi świadek nie dysponował; jego zeznania pozostawały sprzeczne z pozostałym materiałem dowodowym, a w szczególności z opiniami rzeczoznawców i biegłego sądowego Z. G. (1);

mimo, iż opinia biegłego sądowego oparta była na opiniach przedłożonych przez stronę powodową i wykonanych na jej zlecenie, a świadkowie, którzy zeznawali z ramienia powódki byli bezpośrednio zainteresowani wynikiem postępowania toczącego się w niniejszej sprawie (na korzyść strony powodowej).

3. naruszenie przepisu postępowania, które miało istotny wpływ na wynik sprawy, tj. art. 235 ² § 1 pkt 5 k.p.c., poprzez pominięcie przez Sąd I instancji wniosku dowodowego strony pozwanej o przeprowadzenie dowodu z innego biegłego, uznając ż zmierza on jedynie do przedłużenia postępowania, w sytuacji gdy:

a. dowód z opinii biegłego, na którym oparł się Sąd I instancji wydając wyrok w niniejszej sprawie jest wyłącznie przepisaniem opinii przedłożonych przez stronę powodową do akt niniejszej sprawy i nie spełnia wymagań rzetelności i samodzielności, jakimi powinna się taka opinia cechować.

4. naruszenie przepisu postępowania, które miało istotny wpływ na wynik sprawy, tj. art. 245 k.p.c., poprzez uznanie przez Sąd I instancji, że przedłożone przez stronę powodową opinie prywatne rzeczoznawców P. B. (1) i Ł. Z. (1) potwierdzają, iż:

a. strona powodowa wykazała, że w częściach wspólnych nieruchomości występują liczne wady i usterki obniżające wartość i użyteczność tej nieruchomości, mimo, iż dokumenty te pozostają dokumentami prywatnymi i zgodnie z tym przepisem dokumenty takie stanowią wyłącznie dowód tego, że osoba, która taki dokument podpisała złożyła oświadczenie zawarte w dokumencie;

5. naruszenie art. 18 ust. 1 i 2a Ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali, poprzez uznanie przez Sąd I Instancji, że przedłużenie kadencji zarządu powodowej Wspólnoty ustalone w Uchwale nr (...) (akt notarialny Rep. A Nr (...)) mogło nastąpić w sposób dorozumiany, a upływ kadencji zarządu Wspólnoty strony powodowej nie skutkował wygaśnięciem mandatu ich członków, w sytuacji gdy:

a. przytoczony przepis wprost wskazuje, że zmiana sposobu zarządu nieruchomością wspólną ustalonego w umowie zawartej w formie aktu notarialnego może nastąpić na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza;

b. w Uchwale nr 2/2015 zaprotokołowanej przez notariusza wprost wskazano, że kadencja zarządu wspólnoty trwa 1 (jeden) rok od dnia objęcia funkcji;

c. uchwała ta nie podlegała zmianie w formie dla niej przewidzianej, a więc formie aktu notarialnego;

d. czynność podjęta bez wymaganej formy określonej ustawowo jest w tym zakresie nieważna;

co doprowadziło do sytuacji, w której Sąd I instancji uznał, że zmiana kadencyjności zarządu może zostać dokonana w sposób dorozumiany, niewymagający formy szczególnej, mimo iż naruszony przepis taką formę właśnie dla tej czynności zastrzega;

6. naruszenie art. 471 k.c., poprzez jego niewłaściwe zastosowanie i uznanie przez Sąd I instancji, że w niniejszej sprawie zachodzą przesłanki uzasadniające zastosowanie tego przepisu, mimo iż:

a. dowód, na którym oparł się Sąd I instancji w tym zakresie, tj. opinia biegłego sądowego jest opinią sporządzoną niezgodnie z zasadami postępowania cywilnego, niesamodzielną i nierzetelną, bazującą wyłącznie na dokumentach prywatnych przedstawionych przez stronę powodową, a zatem nie można uznać wbrew temu, na co wskazuje Sąd I instancji, że strona powodowa udowodniła w tym zakresie swoje roszczenie względem pozwanej.

7. naruszenie art. 510 § 2 k.c. poprzez jego niezastosowanie i uznanie przez Sąd I instancji, że powódka przedkładając zawarte pomiędzy nią a właścicielami lokali umowy przelewu wierzytelności wykazała posiadanie należytego umocowania do dochodzenia w imieniu tych właścicieli roszczeń w stosunku do pozwanej, mimo iż umowy te nie posiadają klauzy, wymaganej przez ten przepis;

8. naruszenie art. 20 ust. 1 Ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali, poprzez uznanie przez Sąd I Instancji, że:

a. skoro po upływie kadencji zarządu, a więc po 31 marca 2016r. członkowie zarządu dalej sprawowali funkcję członków zarządu, a właściciele lokali się temu nie sprzeciwili (udzielali temu zarządowi absolutorium), to należy uznać, że zarząd powodowej wspólnoty był należycie umocowany do działania w jej imieniu;

b. skoro zarząd uprzednio wybrany nie został odwołany, to należy uznać iż został wybrany na nową kadencję;

w sytuacji, gdy przepis ten nakazuje podjąć uchwałę o wyborze zarządu przez właścicieli lokali i nie przewiduje wyboru milczącego, czy dorozumianego, a:

a. po zakończeniu kadencji zarządu (1 rok), uchwały takiej nie było. Uchwała nr (...)z dnia 17 marca 2016r. nie wskazuje bowiem na wybór tego zarządu na kolejną kadencję, a jedynie na udzielenie mu absolutorium.

9. naruszenie art. 29 ust. 2 Ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali, poprzez utożsamienie przez Sąd I instancji udzielenia absolutorium członkom zarządu powodowej wspólnoty z wyborem tego zarządu na kolejną kadencję, w sytuacji gdy:

a. z przepisu tego wynika, że udzielenie absolutorium dotyczy prowadzonej przez zarząd działalności;

b. z przepisu tego nie wynika aby udzielenie absolutorium oznaczało wybór na kolejną kadencję, a jedynie wiązać się ma z kontrolą działalności zarządu;

co doprowadziło do sytuacji, w której Sąd I instancji uznał, że powodowa wspólnota jest należycie reprezentowana przez osoby do tego umocowane, w sytuacji gdy tego umocowania nie było.

10. naruszenie art. 5 ust. 1 Ustawy z dnia 7 lipca 1994r. prawo budowlane, poprzez uznanie przez Sąd I instancji, że w niniejszej sprawie doszło do uchybienia przez pozwaną regułom wynikającym z tego przepisu, mimo iż:

a. wybudowane przez pozwaną budynki zostały odebrane przez odpowiednie służby zajmujące się nadzorem budowlanym i uzyskały one pozwolenie na użytkowanie, w oparciu o które właściciele lokali mogli się wprowadzić do nabytych mieszkań.

Skarżący wniósł o:

1. uchylenie zaskarżonego wyroku w całości, zniesienie postępowania w zakresie dotkniętym nieważnością i przekazanie sprawy Sądowi I instancji do ponownego rozpoznania;

2. zasądzenie od powódki na rzecz pozwanej kosztów postępowania za obie instancje, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych w podwójnej wysokości;

ewentualnie, gdyby Sąd II instancji. uznał. że do nieważności postępowania w niniejszej sprawie nie doszło, wnoszę o:

1.zmianę zaskarżonego wyroku poprzez oddalenie powództwa w całości;

2.w trybie art. 380 k.p.c. rozpoznanie postanowienia Sądu I instancji w przedmiocie pominięcia wniosku dowodowego strony pozwanej o przeprowadzenie dowodu z opinii kolejnego biegłego z dziedziny budownictwa, wydanego na posiedzeniu w dniu 13 października 2022r.;

3.dopuszczenie i przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego sądowego z dziedziny budownictwa, na wykazanie faktu: prawidłowego wykonania obowiązków przez pozwaną; wyrządzenia opisanych w pozwie szkód przez nieprawidłowe korzystanie z lokali przez właścicieli; braku zawinionych przez pozwaną wad budynku;

4.zasądzenie od powódki na rzecz pozwanej kosztów postępowania za obie instancje, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych w podwójnej wysokości.

W odpowiedzi na apelację powód wniósł o jej oddalenie i zasądzenie na jego rzecz od pozwanego kosztów zastępstwa procesowego w postępowaniu apelacyjnym.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:

Apelacja nie zasługiwała na uwzględnienie.

Z uwagi na rozbudowaną formę prezentowania zarzutów środka zaskarżenia, zostaną one poddane ocenie w sposób, w miarę możliwości, syntetyczny (por. art. 327 ¹ § 2 kpc).

Ustalenia faktyczne sądu I instancji, istotne dla rozstrzygnięcia sprawy, nie budzą wątpliwości i dlatego Sąd Apelacyjny przyjmuje je za podstawę własnego rozstrzygnięcia.

Zostały one poczynione w oparciu o wszechstronne rozważenie całego zebranego w sprawie materiału dowodowego, którego ocena, przeprowadzona w pisemnym uzasadnieniu wyroku, jest pełna, zgodna z zasadami logiki i doświadczenia życiowego.

Ustalenia te nie zostały w przekonujący sposób podważone w apelacji, w ramach podniesionych w niej w niej zarzutów procesowych, w szczególności naruszenia art. 233 § 1 kpc.

Sprowadzają się one do przedstawienia przez skarżącego własnej, korzystnej dla niego wersji stanu faktycznego, opartej o konkurencyjną ocenę mocy i wiarygodności poszczególnych dowodów.

Nie jest to jednak wystarczające do skutecznego postawienia zarzutów błędnych ustaleń faktycznych, sprzeczności tych ustaleń z materiałem dowodowym, czy też naruszenia art. 233 § 1 kpc.

W świetle ugruntowanego stanowiska judykatury do naruszenia tego przepisu mogłoby dojść tylko wówczas, gdyby skarżący wykazał uchybienie podstawowym regułom służącym ocenie wiarygodności i mocy poszczególnych dowodów, tj. zasadom logicznego myślenia, doświadczenia życiowego i właściwego kojarzenia faktów (tak m.in. Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 16 grudnia 2005 r. w spr. III CK 314/05, LEX nr 172176), co w realiach sprawy nie miało miejsca.

Podobnie, zarzut błędnych ustaleń faktycznych nie może polegać jedynie na zaprezentowaniu przez skarżącego stanu faktycznego, ustalonego przez niego na podstawie własnej oceny dowodów, choćby ocena ta również była logiczna i zgodna z doświadczeniem życiowym (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 7 stycznia 2005 r. w spr. IV CK 387/04, LEX nr 177263).

Jeżeli bowiem, jak w rozpoznawanej sprawie, z materiału dowodowego sąd wyprowadził wnioski logicznie poprawne i zgodne z doświadczeniem życiowym, to taka ocena sądu nie narusza prawa do swobodnej oceny dowodów, choćby w równym stopniu, na podstawie tego samego materiału dowodowego, dawały się wysnuć wnioski odmienne (zob. np.. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 7 października 2005r w spr. IV CK 122/05, LEX nr 187124).

Dotyczy to przede wszystkim oceny wydanych w sprawie opinii biegłych z dziedziny budownictwa, które prawidłowo zostały uznane przez sąd za pełnowartościowy materiał dowodowy, mogący stanowić podstawę istotnych w sprawie ustaleń faktycznych.

Niezasadne są przede wszystkim zarzuty apelującego, próbujące podważać końcową opinię wydaną przez biegłego Z. G., przez podważanie kompetencji biegłego oraz przyjętej przez niego metodologii.

Wbrew tym zarzutom wnioski opinii nie zostały przyjęte przez biegłego na zasadzie „redukcji”, tylko przy zastosowaniu konkretnej wiedzy z zakresu sztuki budowlanej oraz przy wykorzystaniu badań przedmiotowych wykonanych zarówno przez biegłego, jak i wcześniej przez biegłego M. P. oraz rzeczoznawców P. B. i Ł. Z., którzy opracowali opinię techniczną z dnia 20 grudnia 2016 r.

Szczególnie ostatnio wymieniony dokument miał istotną moc dowodową, bowiem rzeczoznawcy przeprowadzili szczegółowe badania tarasów z wykorzystaniem specjalistycznego sprzętu oraz przez dokonanie odkrywek.

Sposób przeprowadzenie tych czynności został następnie potwierdzony i szczegółowo omówiony w zeznaniach świadka P. B. (1) (k. 778 – 779).

Nie budzi przy tym wątpliwości dopuszczalność korzystania z tego rodzaju dowodów w postępowaniu cywilnym (zob. bliżej np.: J. K., „Znaczenie tzw. opinii prywatnych dla postępowania cywilnego”, Monitor Prawniczy, nr (...) z (...) r., str. 62 – 70 i zawarte tam podsumowanie stanowiska orzecznictwa oraz doktryny).

W okolicznościach rozpoznawanej sprawy należy dodatkowo uwzględnić fakt, że usterki w elementach budynku były ujawniane przez szereg lat przed wytoczeniem powództwa.

Racjonalne zatem było postępowanie zarówno powoda, jak i właścicieli lokali, polegające na próbie ustalenia przyczyn wadliwego funkcjonowania tarasów, poprzez skorzystanie z opinii fachowców, przed podjęciem decyzji o ewentualnym skierowaniu roszczeń na drogę postępowania sądowego.

Ponieważ od czasu przeprowadzenia wymienionych badań stan przedmiotowych elementów nie uległ zmianie, bezcelowe i jedynie niepotrzebnie zwiększające koszty byłoby ponowne dokonywanie przez biegłego tak daleko idących ingerencji w substancję budynku.

Bez znaczenia jest w związku z tym podnoszona przez pozwanego okoliczność, że biegły G. nie oglądał osobiście tarasu przynależnego do lokalu nr (...).

W tym stanie rzeczy nie było wystarczających przesłanek do dopuszczania w sprawie dowodu z opinii innego biegłego, tym bardziej, że wszystkie dotychczas wydane w sprawie opinie prywatne i sądowe były zbieżne w swych wnioskach i wskazywały jednoznacznie na wadliwe wykonanie przez pozwanego konstrukcji tarasów (balkonów).

Do dowodu z opinii biegłego nie mogą mieć zastosowania wszystkie zasady prowadzenia dowodów, a w szczególności art. 205 ¹² § 2 k.p.c.

Nie można w szczególności przyjmować, że sąd obowiązany jest dopuścić dowód z kolejnych biegłych w każdym wypadku, gdy złożona opinia jest dla strony niekorzystna. Potrzeba powołania innego biegłego powinna bowiem wynikać z okoliczności sprawy, a nie z samego niezadowolenia strony z dotychczas złożonej opinii (por. np. wyroki Sądu Najwyższego: z dnia 4 sierpnia 1999r w spr. l PKN 20/99, OSNP, z. 22 z 2000r, poz. 807 oraz z dnia 12 lutego 2003r w spr. V CKN 1622/00, LEX nr 141384).

Nie doszło także do naruszenia innych przepisów prawa procesowego lub materialnego.

Nie ma przede wszystkim podstaw do przyjęcia, że w sprawie doszło do nieważności postępowania z uwagi na występowanie okoliczności, o jakich mowa w art. 379 pkt. 2) kpc.

Skarżący opierał ten zarzut na twierdzeniu, że po stronie powodowej Wspólnoty nie było organów uprawnionych do jej reprezentowania, a więc także do skutecznego ustanowienia pełnomocnika procesowego.

Z kolei tego rodzaju wnioski pozwany wyprowadzał z treści uchwał nr (...) oraz nr (...), podjętych przez właścicieli lokali w dniu 31 marca 2015 r., w których zmieniono sposób zarządu nieruchomością wspólną z „powierniczego” na „właścicielski” (art. 18 ust. 1 i ust. 2a oraz art. 20 u.wł.lok.), określono kadencję zarządu na jeden rok od dnia objęcia funkcji oraz wybrano spośród właścicieli lokali pięcioosobowy zarząd (k. 687 – 691).

Według apelującego kadencja tak wybranych członków zarządu wygasła po upływie roku (tj. z dniem 1 kwietnia 2016 r.), a ponieważ nie wybrano nowego składu zarządu, od tego momentu powodowa wspólnota nie posiada organu mogącego ją reprezentować na zewnątrz, w rozumieniu przepisu art. 38 kc w zw. z art. 33 ¹ § 1 kc.

Tego rodzaju argumentacja słusznie została jednak przez Sąd Okręgowy odrzucona jako, w realiach rozpoznawanej sprawy, nazbyt formalistyczna oraz nieuwzględniająca rzeczywistej woli właścicieli lokali i uzasadnionych interesów wspólnoty mieszkaniowej jako uczestnika obrotu prawnego.

Przyjąć bowiem należy, w ramach racjonalnej wykładni i w celu zachowania bezpieczeństwa obrotu, że, jeżeli, mimo upływu terminów skutkujących wygaszeniem kadencji zarządu wspólnoty mieszkaniowej, wskazanych w uchwale właścicieli lokali, zebranie właścicieli nie powołuje nowego zarządu, a toleruje dalsze wykonywanie funkcji zarządczych przez jego dotychczasowych członków, to należy uznać to za równoznaczne z powołaniem tych osób w skład zarządu, co najmniej w sposób dorozumiany, na dalsze okresy (por. analog. np. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 4 marca 2015 r. w sprawie IV CSK 340/14, LEX nr 1663416).

Taka dorozumiana wola jest tym bardziej oczywista, gdy, jak w realiach sprawy, działalność członków zarządu poddawana była ocenie na corocznych zebraniach właścicieli lokali zwieńczonej udzieleniem im absolutorium.

Należy przy tym uwzględnić, że przepis art. 23 u. wł. lok. nie przewiduje dla ważności uchwał w sprawie wyboru członków zarządu wspólnoty mieszkaniowej żadnej szczególnej formy.

Bezzasadny także był zarzut braku po stronie powoda legitymacji materialnoprawnej do dochodzenia roszczeń odszkodowawczych przysługujących poprzednio właścicielom lokali (współwłaścicielom nieruchomości wspólnej).

Nie ma bowiem podstaw do podważania ważności umów cesji tych wierzytelności na podstawie umów dołączonych do pozwu, z uwagi na rzekomy brak kauzy (przyczyny prawnej) przelewów.

Nie może ulegać wątpliwości, że podstawą omawianych przelewów było udzielenie powódce zlecenia dochodzenia od pozwanego roszczeń z tytułu szkód poniesionych przez cedentów wskutek ujawnionych wad budynku (art. 734 kc).

Wynika to zresztą wyraźnie z postanowień zawartych w § 5 każdej z umów.

Dodać należy, za sądem I instancji, że sama kauza przelewu nie musi być wyrażona expressis verbis w umowie cesji wierzytelności.

Z kolei od dawna przyjmuje się w orzecznictwie, że właściciel lokalu może na podstawie umowy przelewu przenieść na wspólnotę mieszkaniową uprawnienia przysługujące mu wobec sprzedawcy lokalu w związku z wadami fizycznymi nieruchomości wspólnej (por. uchwała składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 29 stycznia 2014 r. w sprawie III CZP 84/13. OSNC, z. 9 z 2014 r., poz. 84).

Natomiast za szkodę, w rozumieniu przepisów art. 361 § 2 kc oraz art. 471 kc, należy uznać także konieczność poniesienia przez kupującego kosztów niezbędnych do usunięcia wad rzeczy sprzedanej (por. np. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 6 lutego 2018 r. w sprawie IV CSK 83/17, LEX nr 2490643).

Wymaga przy tym podkreślenia, że w apelacji nie prowadzi się, przynajmniej w sposób wyraźny, polemiki z ustaleniami Sądu Okręgowego dotyczącymi samej wysokości szkody.

Z tych przyczyn na podstawie art. 385 kpc Sąd Apelacyjny orzekł jak w punkcie 1. sentencji wyroku.

O należnych stronie powodowej kosztach zastępstwa procesowego w postępowaniu apelacyjnym orzeczono (punkt 2. wyroku) na podstawie art. 98 § 1, 1 ¹ i 3 kpc w zw. z art. 391 kpc, przy uwzględnieniu treści przepisów § 10 ust. 1 pkt 2) w zw. z § 2 pkt. 6) Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015r. w sprawie opłat za czynności adwokackie (Dz. U. 2023.1964 ze zm.).

Bogdan Wysocki

Niniejsze pismo nie wymaga podpisu na podstawie § 100a ust. 1-3 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 18 czerwca 2019 r. - Regulamin urzędowania sądów powszechnych jako właściwie zatwierdzone w sądowym systemie teleinformatycznym.

Starszy sekretarz sądowy

S. S.